望京已經(jīng)崩了，奶西又來(lái)了個(gè)砸盤的大家伙

摩爾線程上市后，市值一度高達(dá)4400億，那兩天，望京的所有中介都在朋友圈宣傳這個(gè)公司，因?yàn)?/p>

它的辦公地點(diǎn)在望京。

這是望京這幾年產(chǎn)業(yè)方面極少的亮點(diǎn)之一。

以阿里和美團(tuán)為代表的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，曾經(jīng)是推動(dòng)望京房?jī)r(jià)上漲的發(fā)動(dòng)機(jī)，但近幾年處于收縮狀態(tài)，比如有統(tǒng)計(jì)2023年望京的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)崗位數(shù)量同比上年下降 42%，平均薪資下降 18%。

望京的房?jī)r(jià)從2021年見(jiàn)頂后，真的是跌麻了。

高點(diǎn)房?jī)r(jià)下跌40%的小區(qū)，比比皆是。

比如望京核心次新小區(qū)-保利中央公園，最新成交的134平四居，總價(jià)1122萬(wàn)，成交單價(jià)約8.35萬(wàn)/平，高點(diǎn)跌幅達(dá)

43%！

過(guò)去北京整個(gè)東北部的新盤，都靠蹭望京來(lái)吃飯。

無(wú)論是距離5公里的酒仙橋、7公里的孫河、前葦溝、金盞、10多公里的東壩，還是15公里的順義，都宣傳自己是望京的后花園。

但距離最近的還是

僅有3公里的崔各莊和奶西。

崔各莊板塊，因?yàn)榈缆酚鼗兀皇侵本€距離望京近，實(shí)際出行并不近，配套遲遲不能落地，2021年開(kāi)盤的四個(gè)新房項(xiàng)目，至今還有3個(gè)還在苦苦掙扎，不得不說(shuō)，朝陽(yáng)規(guī)劃的兌現(xiàn)能力令人堪憂。

奶西板塊，在崔各莊之后登場(chǎng)，很快憑借產(chǎn)品力更新壓過(guò)崔各莊。

隨著中建宸園一炮走紅，望京樾、宸園都賣得很好，但后開(kāi)盤的兩個(gè)項(xiàng)目就沒(méi)吃上熱乎的，開(kāi)盤兩三年了，望京國(guó)譽(yù)府網(wǎng)簽率41%，望京云尚網(wǎng)簽率35%。

奶西板塊定位是改善新房，平均單價(jià)在8萬(wàn)+：

• 望京國(guó)譽(yù)府，容積率只有1.4，只有180平米和200平米的四居大平層，網(wǎng)簽均價(jià)9萬(wàn)。
• 中建宸園，洋房+疊拼別墅，容積率1.4，戶型是170平的四居，210平米的五居，網(wǎng)簽均價(jià)8.8萬(wàn)。
• 金隅望京云尚，7-8層的洋房+10-17層的小高層，期房網(wǎng)簽均價(jià)8.2萬(wàn)，現(xiàn)房網(wǎng)簽均價(jià)7.8萬(wàn)。
• 望京樾，102-155平米三居四居，網(wǎng)簽均價(jià)8.1萬(wàn)。

中建宸園交付后我看過(guò)兩次，絕對(duì)是北京的頂級(jí)交付，品質(zhì)非常高。

但即使品質(zhì)這么好的小區(qū)，這么低的容積率，都是豪宅產(chǎn)品，一樣難逃破發(fā)。

宸園網(wǎng)簽均價(jià)8.8萬(wàn)，二手房已經(jīng)成交了三套，均價(jià)7.2～7.4萬(wàn)之間，破發(fā)率約為

雪上加霜的是，本就慘淡的奶西板塊，現(xiàn)在又迎來(lái)了一個(gè)低價(jià)砸盤的大家伙：

【御林灣】

御林灣號(hào)稱“價(jià)格屠夫”，預(yù)計(jì)價(jià)格比區(qū)域最高價(jià)低30%，項(xiàng)目于2017年拿地，因此土地成本很低。

項(xiàng)目的位置位于望京樾的南邊，分為南區(qū)和西區(qū)，總計(jì)體量約1500套房源，幾乎等于之前奶西四個(gè)項(xiàng)目的總和。

項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)是毗鄰亞洲最大的濕地公園-溫榆河公園，除此之外配套并無(wú)太多亮點(diǎn)，交通上距離地鐵站較遠(yuǎn)。

教育配套有國(guó)資中心幼兒園、芳草地國(guó)際學(xué)校東洲校區(qū)、北京八十中溫榆分校。

醫(yī)療配套周邊有公立醫(yī)院朝陽(yáng)婦幼保健院北部院區(qū)、中日友好醫(yī)院（規(guī)劃中）、航空總醫(yī)院等。

御林灣的北側(cè)是東洲家園、望京云尚、芳草地國(guó)際學(xué)校。

324地塊（南區(qū)）規(guī)劃12棟住宅樓，323地塊（西區(qū)）規(guī)劃3棟住宅樓及商業(yè)配套，目前為全面封頂準(zhǔn)現(xiàn)房。

南區(qū)除了商品房住宅，還有兩個(gè)公租房組團(tuán)。

項(xiàng)目有兩類產(chǎn)品：高層和洋房。

南區(qū)為18-25層的高層產(chǎn)品，容積率2.23，近百米樓間距，有90平米、125平米、140平米和155平米四個(gè)主要戶型，總價(jià)范圍約600萬(wàn)-1000萬(wàn)元。

西區(qū)為6-7層純洋房，只有三棟樓，容積率僅1.3！一共76套房子，都是大戶型，213-220平米的洋房，大四居，低密洋房，總價(jià)約1600萬(wàn)-1700萬(wàn)元。

按照上面的總價(jià)折算成單價(jià)，高層均價(jià)為6.5萬(wàn)元/平米，洋房均價(jià)為7.7萬(wàn)元/平米。

但這個(gè)價(jià)格并非最終價(jià)格，預(yù)計(jì)開(kāi)盤會(huì)有優(yōu)惠，最低應(yīng)該會(huì)見(jiàn)到5字頭。

項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃的亮點(diǎn)包括：

• 60米面寬歸家大門玻璃幕鋁板外立面+尊崇五進(jìn)歸家+自建2.3萬(wàn)m雙商業(yè)
• 300米超級(jí)環(huán)廊五大功能區(qū)+兒童區(qū)+寵物區(qū)+活動(dòng)區(qū)+會(huì)客區(qū)+書(shū)吧區(qū)
• 百米樓間距8.6萬(wàn)m2園林景觀，三大會(huì)所，現(xiàn)澆工藝品，營(yíng)造奢闊從容的生活體驗(yàn)。

項(xiàng)目因?yàn)槟玫卦纾?guī)劃報(bào)規(guī)也早，產(chǎn)品力上明顯落后現(xiàn)在新房項(xiàng)目。

其戶型設(shè)計(jì)上普遍存在缺角，暗衛(wèi)，客廳面寬窄等問(wèn)題，小戶型甚至不是通透的，得房率在加贈(zèng)送后只有約82%。

12月份，項(xiàng)目做了一次調(diào)規(guī)，外立面從原定的石材材質(zhì)，換成了“玻璃+鋁板”，相當(dāng)于稍稍減配，更加說(shuō)明御林灣要走性價(jià)比的道路了。

項(xiàng)目并沒(méi)有太多的優(yōu)勢(shì)，但有個(gè)特殊的亮點(diǎn)值得關(guān)注：

一層送花園，戶戶送倉(cāng)儲(chǔ)。

項(xiàng)目地面向上抬升三米，1層相當(dāng)于正常的2層，下躍的地下室相當(dāng)于正常的一層，因此下躍戶型值得關(guān)注。

綜合來(lái)看，項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力稍顯不足、整體配套一般、還有公租人才房混居的問(wèn)題。

此外它還要面對(duì)奶西存量項(xiàng)目、望京二手房、新北苑國(guó)資拋盤、以及距離2KM的第四代新房歇甲村“國(guó)賢府”的競(jìng)爭(zhēng)。

所以項(xiàng)目除了低價(jià)銷售，做好“價(jià)格屠夫”，幾乎沒(méi)有更好的選擇。好在其土地成本低，有足夠的底氣去釋放價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

御林灣對(duì)于中建宸園這樣的超高品質(zhì)豪宅來(lái)說(shuō)，影響并不大，雖然宸園已經(jīng)破發(fā)了。

但對(duì)于望京樾這樣的普通剛改小區(qū)，就壓力巨大了。

如果項(xiàng)目能下沉到單價(jià)6萬(wàn)/㎡左右，甚至5字頭，那性價(jià)比就可以一戰(zhàn)了。