景怡苑案例，或?qū)⒊少F陽市政協(xié)委員“提案”

關(guān)于推廣“景怡苑模式”完善業(yè)主自治機(jī)制、提升基層治理效能
提案人：貴陽市政協(xié)委員
界 別：
聯(lián)系方式：
案由：
近年來，隨著城市化進(jìn)程加快和公民權(quán)利意識(shí)覺醒，住宅小區(qū)治理矛盾日益凸顯，物業(yè)服務(wù)糾紛成為影響基層社會(huì)穩(wěn)定與和諧的重要因素。傳統(tǒng)上依賴業(yè)委會(huì)或行政力量主導(dǎo)的小區(qū)治理模式，在實(shí)踐中常面臨業(yè)委會(huì)成立難、運(yùn)行難、監(jiān)督難，以及行政指導(dǎo)越位、缺位或錯(cuò)位等問題，導(dǎo)致業(yè)主共同決策權(quán)難以落實(shí)，公共收益被侵占、服務(wù)質(zhì)量低下等現(xiàn)象頻發(fā)的困境。
貴陽市觀山湖區(qū)景怡苑小區(qū)近期完成的、全國首例在無業(yè)委會(huì)情況下由業(yè)主自發(fā)組織并成功直選物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)踐（下稱“景怡苑模式”），為擺脫這一困境提供了極具價(jià)值的本土化解決方案和創(chuàng)新思路。該小區(qū)原物業(yè)合同已到期六年，公共收益被物業(yè)公司所侵占，其間，業(yè)委會(huì)癱瘓，業(yè)主權(quán)益長期處于無法律主體保護(hù)的情況。為打破僵局，該小區(qū)自主召開全體業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主直接投票重新選聘物業(yè)公司。
該案例不僅是《民法典》和《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于“業(yè)主共同決定”原則的生動(dòng)實(shí)踐，更展現(xiàn)了基層群眾依法自治、理性維權(quán)、程序創(chuàng)新的強(qiáng)大生命力，對于推動(dòng)我市基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化具有重要的借鑒與推廣意義。為此，特提出本提案。
一、 “景怡苑模式”的核心價(jià)值與實(shí)踐意義
根據(jù)提供的案例材料，“景怡苑模式”的成功并非偶然，其核心價(jià)值體現(xiàn)在以下方面：
1. 業(yè)主主體意識(shí)的徹底覺醒與組織化實(shí)踐： 面對原物業(yè)合同到期六年、業(yè)委會(huì)長期癱瘓、行政指導(dǎo)成效不彰的困局，景怡苑業(yè)主未陷入被動(dòng)等待或無序?qū)梗亲园l(fā)成立“物業(yè)選聘統(tǒng)籌小組”，主動(dòng)承擔(dān)起組織職責(zé)。這標(biāo)志著業(yè)主從“被管理者”向“治理主體”的深刻轉(zhuǎn)變，踐行了“業(yè)主是小區(qū)真正主人”的法律定位。
2. 對法定程序的嚴(yán)格遵守與創(chuàng)新性運(yùn)用： 整個(gè)過程嚴(yán)格遵循《民法典》第二百七十八條及《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，通過登報(bào)公告、引入第三方公證、線上線下結(jié)合表決等方式，確保了程序的公開、公平、公正。尤為值得稱道的是，依法按照小區(qū)《議事規(guī)則》中“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票”的條款（即“沉默者從眾”規(guī)則），有效破解了業(yè)主組織實(shí)踐中常見的“表決人數(shù)不足”難題，也是依據(jù)法律精神進(jìn)行的成功規(guī)則創(chuàng)新，將可能的阻撓轉(zhuǎn)化為了程序助力。
3. 以清晰原則重塑契約關(guān)系： 業(yè)主在選聘過程中明確提出并最終寫入合同的“三項(xiàng)基本原則”——公共收益全歸業(yè)主、物業(yè)費(fèi)不漲價(jià)、嚴(yán)格按“貴陽市住宅物業(yè)二級標(biāo)準(zhǔn)”履約，直指景怡苑物業(yè)服務(wù)的核心痛點(diǎn)。這不僅是權(quán)益主張，更是對未來物業(yè)服務(wù)關(guān)系的理性規(guī)劃，旨在推動(dòng)物業(yè)服務(wù)回歸“按約履職、公開透明”的商業(yè)本質(zhì)。
4. 理性博弈與法治思維的勝利： 面對原物業(yè)及個(gè)別基層部門設(shè)置的重重障礙（如違法出具《在管證明》、拆毀標(biāo)語干擾宣傳后派出所辦案違法，街道辦出具無行政強(qiáng)制力的通告等），業(yè)主始終堅(jiān)持以法律為武器，以程序?yàn)檐壍溃ㄟ^行政復(fù)議、行政訴訟、向上級舉報(bào)等合法途徑進(jìn)行應(yīng)對，最終在法治框架內(nèi)取得成功，為理性維權(quán)樹立了典范。
5. 示范效應(yīng)與社會(huì)價(jià)值： “景怡苑模式”的成功，極大地鼓舞了全市乃至全省面臨類似困境的小區(qū)業(yè)主。它證明，在法律框架內(nèi)，依靠業(yè)主自身的團(tuán)結(jié)、智慧和規(guī)則意識(shí)，完全能夠依法行使共同管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的有效治理。這對于減少物業(yè)糾紛信訪、促進(jìn)社區(qū)和諧、提升基層民主法治水平具有深遠(yuǎn)影響。
二、 當(dāng)前我市業(yè)主自治與基層治理面臨的主要問題
“景怡苑模式”的成功，也從側(cè)面反映出當(dāng)前我市在業(yè)主自治和基層治理方面仍存在一些亟待解決的普遍性問題：
1. 行政指導(dǎo)的尺度與效能問題： 部分街道、社區(qū)對《民法典》賦予業(yè)主的自治權(quán)認(rèn)識(shí)不足，存在“代勞”思維或“畏難”情緒，或存在個(gè)別利益關(guān)聯(lián)，該指導(dǎo)時(shí)不指導(dǎo)，或指導(dǎo)方式不當(dāng)（如越位干預(yù)具體選聘、違法出具證明），未能有效履行“指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督”的法定職責(zé)。
2. 業(yè)主自治能力與支持體系欠缺： 許多小區(qū)業(yè)主缺乏自治的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)和組織能力，面對復(fù)雜的法律程序望而卻步。社會(huì)層面缺乏為業(yè)主自治提供專業(yè)法律、財(cái)務(wù)、會(huì)議服務(wù)等支持的常態(tài)化和普惠性機(jī)制。
3. 信息不對稱與透明度不足： 公共收益、維修資金使用、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等信息不透明，是引發(fā)業(yè)主與物業(yè)矛盾的重要原因。現(xiàn)有監(jiān)管手段難以實(shí)現(xiàn)有效、及時(shí)的穿透式監(jiān)督。
4. 糾紛調(diào)解與執(zhí)法保障有待加強(qiáng)： 物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制效能有待提升，對于拒不退出、拒不交接、侵占收益等明顯違法行為，行政執(zhí)法和司法執(zhí)行的力度與效率仍需加強(qiáng)。
三、 具體建議
為推廣“景怡苑模式”的有益經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)性解決上述問題，提升我市住宅小區(qū)治理水平，特提出以下建議：
1. 總結(jié)推廣“景怡苑模式”，編制業(yè)主自治操作指南： 建議由市住建部門牽頭，聯(lián)合司法、民政等部門及高校學(xué)者、律師、媒體記者等專業(yè)人士，對“景怡苑模式”進(jìn)行深度調(diào)研和總結(jié)，提煉其合法、有效、可復(fù)制的核心要素。在此基礎(chǔ)上，編制并免費(fèi)發(fā)放《貴陽市住宅小區(qū)業(yè)主自治實(shí)務(wù)操作指南》，內(nèi)容涵蓋業(yè)主大會(huì)召開、物業(yè)選（續(xù)）聘、公共收益管理、糾紛解決等全流程的法律依據(jù)、具體步驟、文書模板和風(fēng)險(xiǎn)提示，為業(yè)主自治提供“工具箱”。
2. 強(qiáng)化基層治理能力建設(shè)，明晰行政指導(dǎo)邊界： 加強(qiáng)對街道、社區(qū)工作人員關(guān)于《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》的專題培訓(xùn)，重點(diǎn)厘清行政指導(dǎo)與業(yè)主自治的邊界，強(qiáng)化其依法指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督的能力，杜絕違法干預(yù)。建立對基層治理部門履行物業(yè)指導(dǎo)職責(zé)的考核評價(jià)機(jī)制。
3. 搭建業(yè)主自治支持平臺(tái)，培育專業(yè)服務(wù)力量： 探索由區(qū)級政府或街道搭建公益性、中立的“業(yè)主自治支持平臺(tái)”，通過政府購買服務(wù)等方式，引入法律、會(huì)計(jì)、會(huì)務(wù)等專業(yè)機(jī)構(gòu)，為有意愿自治的小區(qū)業(yè)主提供低成本、高質(zhì)量的專業(yè)咨詢和輔助服務(wù)。鼓勵(lì)發(fā)展專業(yè)的業(yè)主自治輔導(dǎo)社會(huì)組織。
推動(dòng)智慧監(jiān)管與信息透明： 升級我市物業(yè)維修資金和公共收益監(jiān)管系統(tǒng)，探索利用區(qū)塊鏈等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)資金流、合同、服務(wù)記錄的可追溯、不可篡改和有限透明查詢。鼓勵(lì)科技企業(yè)通過統(tǒng)一平臺(tái)或APP，定期向全體業(yè)主公示公共收益收支、服務(wù)工單處理等情況，保障業(yè)主知情權(quán)。
5. 完善糾紛多元化解與聯(lián)動(dòng)執(zhí)法機(jī)制： 強(qiáng)化街道、社區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)在物業(yè)糾紛調(diào)解中的作用。建立住建、市場監(jiān)管、公安、法院等部門間的物業(yè)糾紛聯(lián)動(dòng)執(zhí)法與信息共享機(jī)制，對侵占公共收益、拒不退出等違法行為，依法加大聯(lián)合查處和強(qiáng)制執(zhí)行力度，形成震懾。可考慮設(shè)立物業(yè)糾紛快速處理通道。
6. 加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)與表彰激勵(lì)： 通過媒體報(bào)道、社區(qū)宣傳等多種形式，廣泛宣傳“景怡苑模式”等業(yè)主依法自治的成功案例，營造“依法自治、理性維權(quán)”的良好社會(huì)氛圍。對于在依法自治、共建和諧社區(qū)中表現(xiàn)突出的業(yè)主集體、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及基層工作人員，可適時(shí)予以表彰，發(fā)揮正面激勵(lì)作用。
“景怡苑模式”是我市基層群眾在法治軌道上推進(jìn)治理創(chuàng)新的寶貴實(shí)踐。推廣其經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)制度，不僅有助于解決具體的物業(yè)糾紛，更是推進(jìn)我市基層社會(huì)治理現(xiàn)代化、提升人民群眾獲得感、幸福感、安全感的必然要求。望有關(guān)部門高度重視，研究采納。