翻建老宅后權屬如何認定？北京遺產律師解析一起農村房屋繼承糾紛

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹
趙德山與孫玉蘭系夫妻，共育有八名子女：趙強、趙軍、趙明、趙亮、趙海、趙紅、趙霞、趙燕。孫玉蘭于2001年6月去世，趙德山于2004年6月去世。

一號院登記在趙德山名下，原建有北房六間，系夫妻共同財產。趙德山夫婦生前長期居住于此。原告趙海稱，父母在世時曾于1989年主持分家，將一號院北房分歸其所有，并由其與父母共同居住。因年代久遠，分家單已遺失。

2007年，趙海出資將原有北房六間翻建為北房五間，并新建東、西廂房各三間及南倒座五間（含一間過道），此后一直實際居住使用至今。

2007年7月，趙強、趙軍、趙明、趙亮與趙海簽署《房屋歸屬翻建證明》，載明：“原有趙德山遺留房屋六間，1989年經兄弟五人同意歸趙海繼承；現因房屋老化，五人同意由趙海于2007年9月出資翻建。”

2023年，趙霞、趙燕、趙明、趙亮分別出具《情況說明》，表示翻建后的全部房屋系趙海自建，自愿放棄對一號院地上房屋的權利，認可歸趙海所有。

訴訟中，趙紅未簽署任何書面文件，亦未明確放棄權利。部分子女主張：雖同意翻建，但未放棄對父母原房屋的繼承份額；翻建行為不等于產權轉移。

趙海遂訴至法院，請求確認一號院內北房五間歸其所有。

二、裁判結果
法院判決：

一號院內北房五間歸原告趙海所有；

趙海分別向趙紅、趙霞、趙燕支付房屋折價補償款各4000元；

駁回趙海其他訴訟請求。

三、法院說理

關于是否存在有效分家協議
原告主張1989年存在分家事實，但未能提供書面分家單，亦無充分證據證明全體繼承人當時就房屋歸屬達成一致。部分子女雖認可“老人說過房子給趙海”，但陳述不一，且無見證人有效佐證。故法院認定，父母生前未通過有效分家協議處分涉案房屋，應按法定繼承處理。

《房屋歸屬翻建證明》的法律效力
該證明由趙強、趙軍、趙明、趙亮與趙海簽署，可視為五人對自身繼承份額的處分，即同意將各自應繼承的原房屋權益讓渡給趙海。但該協議不能代表未簽字的趙紅、趙霞、趙燕三人，三人仍享有法定繼承權。

翻建后房屋權屬的認定
原北房六間作為遺產，在父母去世后由八名子女共同共有。趙海翻建行為雖未征得全部繼承人同意，但房屋已滅失多年，現存北房五間系趙海全額出資新建，且其長期居住使用，其他繼承人多年未提出異議。
結合趙霞、趙燕事后出具的《情況說明》（明確放棄權利），法院認定翻建后房屋歸趙海所有，但需對未放棄權利的繼承人給予適當補償。

補償標準的確定
鑒于原房屋年代久遠、現已滅失，且趙海承擔全部翻建成本并長期維護，法院酌定由趙海向趙紅、趙霞、趙燕各支付補償款4000元，作為對其原應繼承份額的合理折價。

四、律師提示
本文由北京遺產律師靳雙權團隊整理。需要提醒的是：家庭成員對父母遺留的老宅進行翻建時，即使長期居住并全額出資，若未取得全體繼承人對原房屋權屬的明確處分或放棄聲明，仍可能面臨權屬爭議。法院在認定翻建后房屋歸屬時，會綜合考慮出資情況、實際占有、原房屋狀態及部分繼承人是否自愿放棄權利等因素。對于年代久遠、已滅失的原有房屋，法院可通過折價補償方式平衡各方權益。

如您涉及農村宅基地房屋繼承、翻建后確權、分家協議效力認定等法律問題，建議及時咨詢專業律師，依法維護自身合法權益。