中央定調(diào)2026樓市：控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給意味著什么？

當(dāng)27.4個(gè)月的商品房庫(kù)存周期創(chuàng)下歷史新高，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用12個(gè)字為明年樓市定調(diào)：控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。這組看似簡(jiǎn)單的政策組合拳背后，暗含著房地產(chǎn)市場(chǎng)從量變到質(zhì)變的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月末全國(guó)商品房待售面積已達(dá)7.56億平方米，同比上漲3.3%。易居研究院更披露，11月百城去化周期較行業(yè)合理值14個(gè)月超出近一倍。這種庫(kù)存壓力與2014年那輪去庫(kù)存有著本質(zhì)區(qū)別——當(dāng)時(shí)是局部區(qū)域的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，如今則是全國(guó)性、系統(tǒng)性的供需失衡。

控增量將成為土地市場(chǎng)的核心命題。上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，未來(lái)供地將堅(jiān)持"量少質(zhì)高"原則，像北京海淀、上海徐家匯等核心地塊會(huì)成為優(yōu)先供應(yīng)對(duì)象。這種精準(zhǔn)供地模式既能防止庫(kù)存繼續(xù)堆積，又能通過(guò)優(yōu)質(zhì)地塊維持市場(chǎng)熱度。廣東省住房政策研究中心李宇嘉補(bǔ)充道，部分城市可能按行政區(qū)去化周期動(dòng)態(tài)調(diào)整供地節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的"精準(zhǔn)滴灌"。

去庫(kù)存戰(zhàn)略被提升至前所未有的高度。會(huì)議明確鼓勵(lì)收購(gòu)存量房作保障房，這與專項(xiàng)債的運(yùn)用形成政策閉環(huán)。中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，截至11月各地?cái)M用專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地涉及金額超6500億元，預(yù)計(jì)2026年該模式將加速推廣。這種"政府搭臺(tái)、市場(chǎng)唱戲"的去庫(kù)存路徑，既能消化現(xiàn)有庫(kù)存，又能補(bǔ)齊保障房短板，可謂一箭雙雕。

優(yōu)供給正在重塑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。"好房子"建設(shè)首次寫入中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議文件，與公積金制度改革形成需求端、供給端的雙重升級(jí)。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)趙秀池教授解讀，未來(lái)住房供給將呈現(xiàn)"雙軌制"特征：商品房追求品質(zhì)升級(jí)，保障房側(cè)重兜底民生。這種分層供給體系，既能滿足改善需求，又能保障基本居住權(quán)。

政策工具箱已儲(chǔ)備充足彈藥。除繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)、降低房貸利率等常規(guī)手段外，會(huì)議特別點(diǎn)明要深化公積金改革。預(yù)計(jì)異地貸款流程簡(jiǎn)化、額度動(dòng)態(tài)調(diào)整等創(chuàng)新措施將陸續(xù)出臺(tái)。上海易居嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些政策既著眼短期市場(chǎng)穩(wěn)定，更立足長(zhǎng)期制度創(chuàng)新，體現(xiàn)出"標(biāo)本兼治"的政策智慧。

值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)內(nèi)容首次被納入"守牢風(fēng)險(xiǎn)底線"框架。這種表述變化意味著，防風(fēng)險(xiǎn)不再是簡(jiǎn)單救市，而是要通過(guò)供需平衡實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)內(nèi)生穩(wěn)定。正如李宇嘉所言，經(jīng)過(guò)2024年政策應(yīng)出盡出，2026年更需要建立長(zhǎng)效機(jī)制。

當(dāng)去庫(kù)存周期超過(guò)兩年，當(dāng)專項(xiàng)債開(kāi)始收儲(chǔ)閑置土地，當(dāng)"好房子"成為政策關(guān)鍵詞，中國(guó)樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜水深流的變革。這不再是簡(jiǎn)單的救市與刺激，而是一場(chǎng)關(guān)乎14億人居住品質(zhì)的供給側(cè)革命。在"十五五"開(kāi)局之年，房地產(chǎn)市場(chǎng)終將回歸它的本質(zhì)——讓更多人住有所居，居有所安。