全國房價跌回2016年，這座城卻逆勢上漲！會輻射到全國嗎？

2025年的房價，真把不少人整懵了——全國40個主要城市房價跌回2016年，比2021年高點整整掉了4成！身邊朋友聊起買房，都說“當年高位接盤虧到姥姥家”，可偏偏有個地方反著來：房價不僅沒跌，還悄悄漲了？新房成交量創20年新高，二手房也創4年新高，房租連漲12個月破了1993年記錄！這地方到底是哪？會不會把漲勢傳到內地？今天咱就嘮明白。

這幾年房地產泡沫一直在出清，之前高層還挺警惕爆雷的，結果2025年底中央經濟工作會議上，防風險直接從第五位掉到第八位，連“房地產”三個字都沒提。2021年后每年都有兩波刺激政策，2024年一整年居然沒見中央層面大動作，國企收儲、地方收地的事兒也沒聲音了。市場一看這風向，上半年剛穩一點的房價，下半年又崩了，每個月跌1%，跟之前快跌節奏一樣。

房地產產業鏈現在全面涼透：2025年投資降17.2%，銷售額跌12.6%，連續第四年加速收縮，估計今年5月更新的爆虧行業榜，房地產還得坐頭把交椅。但咱說的那個反著來的城市，居然走出完全不一樣的路：2025年房價止跌企穩，下半年全國房價加速跌時，它還溫和漲了，成交量創了新高，房租連漲12個月破了1993年記錄。2026年初漲得更快，1月環比漲幅是這輪復蘇最大的，成了全國第一個明確企穩反彈的城市——沒錯，就是香港。

香港這波漲不是瞎漲，政策、利率租金、人才土地都占了便宜。先看政策：2021年香港為遏制炒房出了一堆“辣招”，半年內轉售交20%稅，一年內15%；非永居買房交15%印花稅；有房再買加15%。舉個例子，內地炒房客已有香港房，再買1000萬港元的，得多交300萬印花稅，半年內賣又交200萬，直接把炒房客干沒了。2024年住宅成交量比2021年縮63%，內地非永居買家幾乎撤了。直到2024年2月，香港全面取消“辣招”，松綁力度全球頂流！撤辣第一個月，成交量環比漲115%，內地投資客又涌回來，成交金額1364億港元，每賣4套房就有1套是內地人買的。

再看利率和租金：2021年后全球加息，美國國債利率漲到5%，香港聯系匯率制，港元跟美元掛鉤，利率跟著漲，房貸利率飆升，買房成本嚇死人。2024年全球進入降息周期，香港高利率時代結束；通脹推著租金一直漲，加上之前房價跌，租售比變好了——2025年租金收益率超過房貸利率，有些地方月供跟房租差不多，甚至月供更低！租金能覆蓋月供，正向現金流一出來，大家買房動力直接拉滿，加杠桿也敢了。

還有人才和土地：2022年香港搞優才、高才、專才計劃，吸引高學歷高收入高技術人才。到2025年底，累計獲批近40萬宗，約30萬人赴港，加親屬近50萬高收入青壯年，占香港總人口7%！這些新移民70%是30-40歲，平均年收入超50萬港元，直接拉住房需求。供應端呢？香港總面積1106平方公里，能開發住宅的土地不到1/4，核心區域飽和，新界九龍受環保限制。未來十年計劃新增42萬個住宅，私營房屋才12.6萬個；2025年私人住宅土地出讓170公頃，比2020年降32%。2026年95個新盤入市，僅3萬套，創2012年以來14年新低；2025年竣工在售庫存2.3萬套，去化周期14個月，加在建未售總去化50個月，回到20年平均水平。政策、投資屬性、供需都利好，香港房價反彈是市場化結果，以后再漲概率挺大。

好多人問，香港房價回暖會不會傳到內地？咱得掰扯清楚。先看政策：內地房地產泡沫出清大半，但高層態度明顯冷了，房地產都退出會議通稿了。以后內地核心是高端制造業出海和擴大內需，地租經濟走不通了——14億人不能全靠金融撐，房價反彈會加重居民杠桿，擠壓消費，阻礙制造業升級，跟經濟轉型反著來。高層現在只擔心房價暴跌爆雷，對“房住不炒”、慢跌支持，不可能像香港那樣全面松綁，政策面根本復制不了。

再看利率和租售比：內地10年期利率降到1.8%以下，2024年跌到1.5%后反彈，降息空間幾乎沒了，今年貨幣政策微收緊，開年沒全面降準降息，上次10個基點降息過去9個月，是本輪最長間隔。租售比方面，內地多數房產得再跌40%才能平衡，去年下半年房價跌5%以上，但房租跌得更快，香港那種投資屬性，內地多數房產還沒出現。

還有人才和土地：2024年全國人口降300多萬，2040年前后60后70后逐步到壽命節點，以后每年可能降近2000萬。香港人才引進模式內地學不來，東亞文化圈排斥外來移民，內地大概率不放開移民，反而香港可能虹吸內地高收入人才。內地唯一接近的是土地和新房供應量下降——2025年新開工連續6年降，庫存連續33個月降，但房地產沒人買，去化周期一直升，缺的就是香港那種“緊缺搶購”的內核。

最近有些一線城市止跌，更像是去年跌太猛后的價值回歸，能不能真企穩，還得看春節后購房旺季的表現。香港房價漲的那幾個條件，內地一個都同步不了，甚至核心因素反著來，所以根本傳不到內地。

參考資料：人民日報《2025年中國經濟運行分析報告》；新華社《香港房地產市場動態監測》