人人痛罵的物業，開始集體“跑路”了

業主和物業的相愛相殺，變得更猛烈了。

過去，業主抱怨物業“干啥啥不行，收費第一名”，物業反擊業主“低消費高服務”。而現在，雙方不打嘴炮了，開始貼身肉搏。

就在這個月，佛山一小區業委會告贏物業，后者被判將車位出租、電梯廣告等收益返還給業主，總計414萬元。

另一邊，廣州某小區的物業，將門禁改裝成催費喇叭，對著回家的業主播報：“您已欠物業費超過XX元，請盡快繳費。”

此外，由于業主拖欠巨額物業費，不少物業公司直接撂挑子走人。據中指研究院不完全統計，僅2025年1—9月，全國已公開披露“主動撤場”案例逾120起，比去年同期翻了一番，其中不乏龍湖物業、金科服務、中海物業等品牌物企。

有人同情物業公司，也有人反問：“為什么不給物業費，你猜？”

業主和物業，還能和平相處嗎？

“小區霸主”，

被不交費的業主逼退了

“一說就是虧錢，但讓他們走，趕都趕不走。”這是不少人對物業的印象。

北京密云區陽光城·君山墅的業主，之前通過業主大會罷免了原先的物業公司，隨后挑選了新物業。結果今年新物業入場時，卻遭到老物業的阻撓，導致該小區有兩撥物業，兩批保安分別向業主敬禮，兩撥人搶活干。

無獨有偶，今年7月初，武漢漢江區的遠洋萬和四季小區門口，兩家知名物業公司——萬科物業和遠洋物業——集結了超100人，對小區大門展開爭奪。

有的小區，物業搶著干。而有的小區，物業避之不及。

中物智庫的調查顯示，高達85%的撤離是物業主動選擇，而非業主驅逐。之所以選擇“斷臂求生”，主要源于三大無奈。

第一，“僧多肉少”。

物業公司過去和房地產一同迅猛發展，但隨著后者陷入低迷，物業也從“賣方市場”變成了“買方市場”。

為了能留在小區，柳州甚至出現了“0物業費小區”，條件是物業公司與小區續簽合同。更戲劇性的是，寧波一小區物業在2025年6月到9月啟動了燃脂挑戰，業主每減重1斤就能抵30元物業費。

比起整花活，更多物業公司選擇了簡單粗暴地卷價格。

根據《2024年中國物業行業年度盤點報告》，重慶、銀川、青島和武漢上百個小區的物業費下調，降幅在20%-35%之間，有的更是腰斬。

很多公司打不起價格戰，不得不撤場止損。

第二，成本飆升，入不敷出。

中國物業管理協會報告顯示：5年以下房齡小區，年均維護成本約0.8-1.2元/平，占物業費比例約為25-35%；10-15年房齡小區，占比約為45-60%；15年房齡，占比就飆升到約70-100%。

所以物業撤退大多發生在沒有開發商兜底、年久失修的老小區或次新小區。

第三，業主拒絕交費。

今年有個新聞，杭州某小區3800多戶人家，主動交物業費的只有幾百戶，一些住戶需要時不時催一下才會交，還有不少住戶哪怕催了也不交。截至今年10月，小區業主總共拖欠物業費1200萬。最后物業扛不住虧損，向業主發了份《退出告知函》。

這并不是孤例。據中國物業管理協會的數據統計，全國住宅小區物業費，平均收繳率已從2018年的83.7%，下降至2023年的76.2%，這兩年可能還在下滑。

畢竟一旦不交物業費成為風氣，認真交物業費的人只會越來越少，誰也不愿當冤大頭。

物業撤場后：

皆大歡喜or一片哀嚎？

物業覺得生意難做，業主心里同樣有不少怨氣。

業主拒絕交費，有的是想占便宜，有的是真心認為“不值得”。

據新聞報道，今年深圳灣一號某頂級公寓的數十位業主已拒交物業費超過半年。

這些有錢人當然不是交不起，而是認為物業服務配不上每月一兩萬元的物業費。一名業主解釋，物業除了正常的物業管理、設置前臺等，并沒有提供什么高端服務，也沒有健身房、游泳池等設施，和購房時的承諾天差地別。

還有許多業主對物業忍無可忍，干脆選擇換個物業，“你不干有的是人干”。

2021年-2024年，我國住宅物業的整體換手率從1.7%增加到3.3%，每年有2萬個左右的小區在更替自己的物業公司，主要原因正是業主對物業公司的服務不滿意。

這么多物業，為什么總是讓人不滿意呢？

一個是沒錢做服務。“僧多肉少”導致必須靠壓低成本才能維持物業運轉，所以帥哥美女都換成了大爺大媽；還有部分暴雷企業的關聯物業公司，服務品質更是會不出所料地驟降，之前承諾過的服務不了了之。

一個是出身自帶不專業的基因。據相關法院統計，目前我國有超過70%的物業服務企業屬于開發商的下屬機構，大約20%屬于房管所改制或者后勤單位改制，僅不到10%屬于真正法律意義上的獨立物業服務企業。很多物業甚至倒反天罡地認為，他們的工作是“管理”小區和業主，而非“服務”。

所以也難怪許多小區忍無可忍，用各種手段把物業逼到撤場，并覺得“沒了物業公司，居民們可以通過自治，把小區管起來。”

但始料未及的是，接下來的事常常沒有想象中那么美好。

南京月牙湖花園，物業撤場半年，小區房價應聲暴跌25%，業主哀鳴：“省三年物業費，虧掉50萬首付”；徐州某小區，五年內四度更換物業，成了無人敢接的燙手山芋。

這些例子并不罕見。在短視頻平臺上搜索能看到，物業撤場的小區，幾個月之后經常會出現這樣一幅畫面：垃圾遍地、門崗空無一人、消防系統癱瘓、綠化帶一片狼藉，有的電梯壞了也無人維修，業主只好爬樓回家。

中物智庫創始人表示，“品牌物業撤場后容易出現兩種極端情況：一種是一時半會兒沒有物業愿意接手，小區棄管、社區衰敗。另一種則是新的物業公司或將按照更低的價格、更低的服務標準來服務，最終都是業主為資產（價值）損失買單。”

業主以拒絕交費、逼物業降價等方式趕走物業，原以為是一場革命性勝利，結局卻很可能是雙輸。

最受傷的，莫過于一直按時交費的業主了……

業主和物業的“仇”，

只能靠兩個字化解

業主和物業的矛盾，就像雞生蛋還是蛋生雞的問題。

究竟是服務差導致了物業費低和收繳率低，還是物業費低和收繳率低導致了服務差，雙方各執一詞。

物業人員說：“沒有做過物業的人，大多覺得物業只收錢不干活。一旦物業撤場，所有問題都會暴露出來，那時候才會知道物業一直在干活。”業主則吐槽，物業收費標準非常明確，服務標準卻模棱兩可，多收錢少做事。

解決矛盾的核心在于兩個字：信任。

為了建立信任，雙方需要先厘清問題根源：物業在履約過程中，最容易引發業主猜忌和不滿的事有哪些？

一類是質價相符問題，要讓人覺得值。

最簡單的方式是升級服務。例如，在物業費降價潮里，南京鼓樓區某高端樓盤物業費卻逆勢上漲15%，只是其新增改進了讓業主滿意的智能安防系統和健康管家服務。

有些物業則提供遛狗、上門喂貓、帶孩子等服務；和周圍店鋪達成合作，提供低價服務；評選“最美物業人”，定期寫匯報向業主展示工作。

還有個立竿見影、更可復制的方式是將物業服務徹底標準化。

比如萬物云的“彈性定價”模式。他們梳理出了508項作業清單，其中158項為必須的基礎服務，剩余的350項由業主自行選擇。最終，物業將按照為業主實際提供的服務項目來進行費用計算，盡量確保“收多少錢辦多少事”。

成都某小區的物業創造了“階梯物業費”模式：基礎服務費一視同仁，代收快遞、上門維修等增值服務則按需付費。實施一年后，收繳率從65%提升到92%。

大多數業主對待物業服務的態度其實和日常購物一樣：可以接受買貴的，不能接受買貴了。

另一類容易爆發猜忌的地方，是財務透明問題。

相關統計顯示，目前僅有23%的小區實現了物業費收支完全公開。

不僅開支不透明，像快遞柜、電梯廣告、停車位等，業主認為是業主集體資產，卻被物業用來經營獲利，既沒有公開，也沒有返利給業主，久而久之自然會激發矛盾。

小區廣告

解決這個問題，一邊需要組建業主委員會來監督物業，另一邊更重要的是要有個靠譜的“管錢”模式。比如有的小區，委托信托公司專門來管錢，物業公司只負責管事，或者采用“酬金制”，核心邏輯是物業公司按約定比例提取固定酬金，服務過程中的實際支出如實報銷。

PS：業委會需有公信力，否則可能監守自盜

財務透明之后的小區，有的每年還能給業主退款或分紅，不滿的聲音自然越來越少。

物業和業主或許都有難處，但解決問題的過程中不能只顧自己。特別是作為提供服務的一方，物業的改變需要更主動。

猜忌滋生仇恨，信任才能共贏。

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