貼息房貸瘋傳，樓市真要放大招了？普通人別急，先算清這筆利率賬

最近樓市圈的“小作文”又瘋傳了，不少粉絲私信我：“博主，聽說要出貼息房貸了，這能把跌跌不休的樓市拉起來嗎？”

其實(shí)這個(gè)問題我之前也和大家聊過，今天結(jié)合最新數(shù)據(jù)再講一下——貼息房貸能不能救市，核心就倆字：力度。沒有足夠力度的政策，再好的概念也只是“畫餅”。

現(xiàn)在的房貸利率到底是什么水平？很多人只知道五年期LPR是3.5%，但實(shí)際執(zhí)行中，各地都有打折優(yōu)惠。

根據(jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國個(gè)人住房貸款平均利率已經(jīng)降到了3.1%左右。這個(gè)數(shù)字看著不高，但攤到二三十年的房貸周期里，對(duì)普通家庭來說可不是小數(shù)目。

咱們拿最常見的情況算筆賬：100萬房貸、20年期限，按3.1%的平均利率計(jì)算，等額本息還款方式下，總還款額約134萬，其中利息就占了34萬。

這還是當(dāng)前的優(yōu)惠利率水平，要是沒有折扣，利息會(huì)更高。而貼息政策的核心，就是通過財(cái)政補(bǔ)貼降低實(shí)際利率，直接幫購房者省利息。

效果好不好，就看補(bǔ)貼能省多少錢。我分兩種極端情況給大家算清楚。

第一種是“真金白銀”的強(qiáng)力度補(bǔ)貼——如果中央和地方合計(jì)貼息1.5%，并且覆蓋整個(gè)20年貸款周期。這時(shí)候?qū)嶋H利率就降到了1.6%，總還款額會(huì)從134萬降到117萬，直接省下17萬利息！

相當(dāng)于利息成本砍半，這個(gè)力度有多夸張？對(duì)比一下就知道：目前國有大行五年期定期存款利率才1.55%，房貸利率比存款利率還低，等于把錢存銀行的收益和買房省的利息打平了。

對(duì)剛需群體來說，這絕對(duì)是“臨門一腳”的推動(dòng)力。現(xiàn)在很多家庭不是買不起，而是怕站崗、怕壓力大，把錢攥在手里存銀行求穩(wěn)。

當(dāng)房貸利率低于存款利率時(shí)，這種“持幣觀望”的心態(tài)就會(huì)被打破，購房意愿自然會(huì)提升。更關(guān)鍵的是，這種力度的政策能傳遞明確信號(hào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這對(duì)當(dāng)前的樓市來說比什么都重要。

再看第二種情況：“隔靴搔癢”的弱力度補(bǔ)貼。這也是小作文里傳得最多的——貼息1%、只補(bǔ)2-3年。

按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，實(shí)際利率降到2.1%，但只補(bǔ)貼前兩年的話，100萬房貸總共只能省2萬左右利息。

這點(diǎn)錢可能還不夠裝修買個(gè)沙發(fā)，想靠它撬動(dòng)購房決策？幾乎不可能。之前消費(fèi)貸貼息政策就有先例，1%的貼息對(duì)大宗消費(fèi)的拉動(dòng)作用非常有限，更別說百萬級(jí)的房產(chǎn)了。

這里必須澄清一個(gè)誤區(qū)：很多人擔(dān)心“1.5%的貼息會(huì)不會(huì)讓財(cái)政壓力太大”？其實(shí)按合理規(guī)模測(cè)算，這個(gè)壓力完全可控。

2024年全國新增個(gè)人住房貸款雖然同比略有下降，但總額依然不低，全年房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到52.8萬億元。我們按每年新增2萬億房貸、全額貼息1.5%計(jì)算，一年的財(cái)政補(bǔ)貼總額也就300億元。參考之前消費(fèi)貸貼息的分擔(dān)模式，中央和地方按比例分?jǐn)偟脑挘髯砸簿?50億左右的支出。

對(duì)比每年萬億級(jí)的財(cái)政支出，這個(gè)數(shù)字真不算高。

更重要的是，政策不需要真的補(bǔ)貼20年。就像2008年的刺激政策、2015年的去庫存政策一樣，房地產(chǎn)政策從來都是“相機(jī)抉擇”的。

如果貼息1.5%的政策落地，按保守估計(jì)，1-3年內(nèi)樓市就能止跌企穩(wěn)，甚至恢復(fù)溫和上漲。到時(shí)候政策完全可以逐步退出，比如只保留首套房貼息、逐步降低貼息比例，不會(huì)造成長期財(cái)政負(fù)擔(dān)。

還有人問：“地方政府現(xiàn)在沒錢，能拿出配套補(bǔ)貼嗎？”其實(shí)可以參考消費(fèi)貸貼息的經(jīng)驗(yàn)，中央和地方按9:1的比例分擔(dān)，地方壓力會(huì)小很多。

而且樓市企穩(wěn)后，土地出讓收入、相關(guān)稅費(fèi)會(huì)隨之回升，形成“補(bǔ)貼-回暖-增收”的良性循環(huán)，反而能緩解地方財(cái)政壓力。2024年四季度房地產(chǎn)貸款增速已經(jīng)開始回升，說明政策稍有發(fā)力就有效果，關(guān)鍵是力度要夠。

我總結(jié)一下，貼息房貸不是“萬能藥”，但確實(shí)是當(dāng)前最有效的政策工具之一。效果好不好，核心看兩個(gè)指標(biāo)：貼息比例至少要到1.5%，補(bǔ)貼周期要覆蓋3年以上。弱力度的補(bǔ)貼只會(huì)浪費(fèi)政策窗口，讓市場(chǎng)更失望；只有拿出“真力度”，才能打破觀望情緒，推動(dòng)樓市企穩(wěn)。

最后想問問大家：如果真的有1.5%的貼息政策，你會(huì)果斷上車嗎？還是會(huì)繼續(xù)觀望？