如果你想賣房，別猶豫，現在會是今年最好的賣房窗口期

如果你想賣房，別猶豫，現在會是今年最好的賣房窗口期。但如果你想買房，我建議再等等，因為最近部分小區居然出現了漲價。沒錯，春節過后，樓市有一個非常重要的數據出現了拐點——全國二手房掛牌量正在快速下降。

北京的二手房掛牌量從2025年11月至今，已經連續4個月下降，僅今年2月單月就減少了超過3000套。上海的二手房掛牌量拐點出現得更早，從去年6月起已經連續9個月下降，如今相比庫存高點已經下降了20%。廣州和深圳的掛牌量也在2月份出現大幅減少。

不光是一線城市，杭州、蘇州、合肥、天津等重點二線城市的二手房掛牌量，近兩個月也都出現了明顯回落，這是一個非常重要的信號。樓市向來是量在價先，拋盤穩住了，下一步就會影響到價格。

這張圖是百城二手房價格環比變化，今年1月很明顯迎來了上揚。所以我開頭才說，如果你想賣房，當下正是你和買家博弈的好窗口期。因為愿意壓價拋售的賣家變少了，也許之前同樣的價格你還要送車位、送家電，現在就可以多商量、多爭取了。

目前我們觀測到，全國重點城市里，之前跌得比較厲害的小區，比如廣州黃埔的萬科東匯城、南京的萬科金域藍灣，從去年10、11月開始，基本都沒有再出現過比此前成交價更低的成交。也就是說，各地二手房跌得最狠的階段基本已經過去了。現在還在掛牌的賣家，要么不愿意再降價，要么干脆就不賣了。

這張圖是二手房溢價空間和成交價格的走勢，今年也迎來了明顯拐點。問題來了：是什么導致掛牌量銳減？房價會就此漲起來嗎？

回到數據上，雖然1月百城二手房價格趨勢有所上揚，但環比依然是負的，只是跌幅在收窄。而房東不愿意再降價賣房的核心原因，是很多房子已經跌到了銀行貸款余額附近，也就是前段時間上熱搜的“賣不起房”。

假設當年100萬買的房，首付30萬、貸款70萬，現在房價只剩60萬，賣家要先掏10萬還給銀行，才能把房子賣掉。很多人拿不出這筆錢，自然就選擇“躺平”了——跌就跌吧，反正賣不起。

同時，我在視頻里一直提醒大家關注的租售比，隨著利率不斷下降，很多地方已經慢慢能跑贏銀行存款。房價跌到這個程度，不少房東雖然虧了不少，但心態反而穩住了：賣掉更虧，實在不行就出租，收益比賣掉存銀行還高。

另外，作為全國樓市風向標的上海，已經全面啟動銀行回購二手房，官方下場收儲了大量房源。雖然大家可能看不懂，這個政策到底在用哪部分資金、維護哪部分人的利益，但它確實進一步降低了市場庫存。

所以當下房價迎來了一個平臺期，甚至部分熱門樓盤已經開始微漲。

不過，以上建議都是針對賣房群體的。如果你是買房群體，我還是建議再等等。因為整體跌幅還在收窄但并未轉正，而且從這張圖可以看到，近4年每年1—3月，樓市都會出現成交和價格的“小陽春”，有一波明顯反彈。

原因很簡單：很多人拿到年終獎，正好用來付首付；同時氣溫回暖，也更適合出門看房。

而房價未來的大趨勢，我從四五年前的視頻到現在，觀點一直沒變：此前的房價高點，基本不可能再回去了。因為當下人口和產業結構的轉向都是不可逆的。最大的可能性，就是高盛等多家投行預測的L型走勢，而當前大概率已經到了L型的拐點，后面就看需要多久才能完全穩住。

所以想買房真不用太急，可以等這波小陽春過去。每年夏天和冬天都是樓市淡季，到時候再談價，議價空間會更有優勢。