頂樓漏水業(yè)主追責(zé)？物業(yè)公司責(zé)任邊界與應(yīng)對(duì)指南看這篇

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頂樓屋面漏水問(wèn)題如同一顆不定時(shí)炸彈，常常引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的責(zé)任糾紛。其實(shí)屋頂作為建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分，依法屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主對(duì)屋頂享有共有和共同管理的權(quán)利，同時(shí)也需履行相應(yīng)的管理義務(wù)。物業(yè)公司作為服務(wù)提供者，也應(yīng)對(duì)房屋共用部位進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。當(dāng)屋頂漏水時(shí)，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任呢？面對(duì)業(yè)主追責(zé)該如何應(yīng)對(duì)？

【物業(yè)故事】（一）物業(yè)公司有責(zé)案例一：未盡檢修義務(wù)，物業(yè)公司擔(dān)責(zé)

北京某小區(qū)因露臺(tái)漏水導(dǎo)致業(yè)主劉某家中臥室天花板持續(xù)漏水，多次聯(lián)系物業(yè)公司要求維修，物業(yè)公司卻以 “維修露臺(tái)要從劉某樓上業(yè)主家中穿過(guò)，以及露臺(tái)誰(shuí)使用誰(shuí)維修” 為由拒絕。最終劉某家中墻面脫落、家具發(fā)霉，損失大量金額，遂將物業(yè)公司訴至法院。

法院判決：北京市第三中級(jí)人民法院（2023）京 03 民終 3433 號(hào)民事判決書(shū)認(rèn)定，根據(jù)房屋所有權(quán)證，案涉露臺(tái)屬于業(yè)主共有部分，并非劉某及劉某樓上業(yè)主的專屬區(qū)域。雖露臺(tái)需從劉某樓上進(jìn)入，但未改變其共有屬性，且劉某樓上業(yè)主未對(duì)露臺(tái)裝修改造，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。因物業(yè)公司未及時(shí)維修導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，最終判令物業(yè)公司維修露臺(tái)防水層，并賠償劉女士財(cái)產(chǎn)損失 8.6 萬(wàn)元。

管理建議：根據(jù)本案判決，物業(yè)公司擔(dān)責(zé)的核心在于其對(duì)業(yè)主共有部分負(fù)有法定的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。物業(yè)公司不能以“誰(shuí)使用誰(shuí)維修”為由免責(zé)，即使該露臺(tái)只能由特定業(yè)主進(jìn)入使用，但只要未被其“實(shí)質(zhì)性裝修”或改變使用性質(zhì)，其共有屬性不變，物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任便不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

一、全面履行共有部分維修義務(wù)

建立共有露臺(tái)定期巡查、養(yǎng)護(hù)臺(tái)賬，明確巡查頻次（如季度 / 半年一次），重點(diǎn)檢查防水層、排水系統(tǒng)等易漏水部位；發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)維修，留存巡查記錄、維修合同、施工照片、驗(yàn)收憑證等，證明損害發(fā)生前已盡到合理維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

二、漏水后應(yīng)急處理并積極協(xié)調(diào)

發(fā)生漏水后，物業(yè)須第一時(shí)間采取應(yīng)急措施（如協(xié)助排水、遮蓋防漏），組織責(zé)任認(rèn)定與維修協(xié)調(diào)，避免損失擴(kuò)大。若消極推諉或延誤維修，即使責(zé)任在業(yè)主，物業(yè)仍可能因未積極履職而承擔(dān)部分責(zé)任。

案例二：未履行警示告知義務(wù)，物業(yè)公司有過(guò)錯(cuò)責(zé)任

北京海淀區(qū)某小區(qū) 304 業(yè)主劉某家發(fā)現(xiàn)屋頂漏水導(dǎo)致墻面及地面受潮，無(wú)法正常居住，因樓上 504 房屋不配合排查漏水原因及協(xié)調(diào)未果。因此劉某將貝某和物業(yè)公司一并起訴，要求連帶賠償。

法院判決：北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京 0108 民初 63346 號(hào)民事判決書(shū)指出，504 業(yè)主違規(guī)改造及日常維護(hù)是漏水直接原因，但物業(yè)公司未在事發(fā)前監(jiān)督糾正違規(guī)改造行為，導(dǎo)致排查時(shí)無(wú)法確定漏水點(diǎn)及漏水原因，擴(kuò)大了損失。因后續(xù)物業(yè)公司積極配合工作及采取措施解決了問(wèn)題，最終判決 504 業(yè)主承擔(dān) 60% 主要責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān) 30% 次要責(zé)任。

管理建議：在本案中，物業(yè)公司被判定承擔(dān)30%的次要責(zé)任，其核心原因在于未能依法有效履行對(duì)業(yè)主裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督、管理和報(bào)告法定職責(zé)，這種管理失職行為與損害后果的擴(kuò)大存在直接因果關(guān)系。

（二）物業(yè)公司無(wú)責(zé)案例三：已履行物業(yè)管理義務(wù)，物業(yè)公司免責(zé)

江西鷹潭某小區(qū)業(yè)主馬先生在裝修時(shí)，發(fā)現(xiàn)家中陽(yáng)臺(tái)天花板漏水，多次協(xié)商調(diào)解均無(wú)果后，最終馬先生選擇起訴，其中要求物業(yè)公司承擔(dān)漏水修復(fù)責(zé)任。

法院判決：江西省鷹潭市中級(jí)人民法院（2023）贛 06 民終 721 號(hào)民事判決書(shū)認(rèn)定，物業(yè)公司已充分履行初步告知、制止、上報(bào)所屬社區(qū)及城管部門、并多次協(xié)調(diào)等義務(wù)，且漏水亦非物業(yè)公司所致，駁回馬先生要求物業(yè)公司擔(dān)責(zé)的訴求，判決違規(guī)搭建的鄰居承擔(dān)責(zé)任。

管理建議：物業(yè)公司需對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修履行 “告知 - 勸阻 - 報(bào)告” 全流程義務(wù)，積極協(xié)調(diào)鄰里漏水糾紛，并舉證自身無(wú)致?lián)p過(guò)錯(cuò)，方可免責(zé)。免責(zé)并非偶然，而是系統(tǒng)化、痕跡化管理的結(jié)果。

一、嚴(yán)格落實(shí)違規(guī)裝修管控

業(yè)主若出現(xiàn)違規(guī)行為，明確告知禁止行為及法律后果，簽訂裝修管理協(xié)議。裝修期間常態(tài)化巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修第一時(shí)間發(fā)送《違規(guī)裝修整改通知書(shū)》，該文書(shū)需詳細(xì)描述違規(guī)事實(shí)、違反的法條或規(guī)約，并要求限期整改，留存送達(dá)憑證。

二、及時(shí)履行報(bào)告報(bào)備義務(wù)

若業(yè)主在限期內(nèi)未予整改，物業(yè)公司絕不能止步于口頭警告。在法定期限內(nèi)將情況以書(shū)面形式報(bào)告社區(qū)、城管等主管部門，留存報(bào)告記錄、回執(zhí)等證據(jù)，確保履職閉環(huán)，不遺漏監(jiān)管責(zé)任。

三、積極協(xié)調(diào)鄰里糾紛處置

在業(yè)主因漏水等問(wèn)題發(fā)生糾紛時(shí)，物業(yè)應(yīng)主動(dòng)出面組織多方進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，記錄協(xié)調(diào)過(guò)程（如溝通記錄、現(xiàn)場(chǎng)照片等），盡到合理溝通、協(xié)助義務(wù)，避免損失擴(kuò)大。

案例四：漏水因房屋質(zhì)量，物業(yè)公司免責(zé)

安徽宿州某小區(qū)業(yè)主因房?jī)?nèi)屋頂多處漏水起訴物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商，稱從交房時(shí)就漏水，維修的義務(wù)是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司，應(yīng)將物業(yè)公司列為被告。

法院判決：安徽省宿州市中級(jí)人民法院（2019）皖 13 民終 1136 號(hào)民事判決書(shū)查明，漏水是因樓面上搭建雨棚及鋪設(shè)大理石的事實(shí)，涉案物業(yè)公司雖作為小區(qū)公共設(shè)施及環(huán)境的管理人，對(duì)小區(qū)共有部分負(fù)有監(jiān)管的義務(wù)，但不是涉案雨棚及地面鋪設(shè)行為人，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。最終駁回追加物業(yè)公司為被告的申請(qǐng)。

根據(jù)本案判決，物業(yè)公司在本案中未被追責(zé)的核心原因在于其并非直接侵權(quán)行為人。法院明確，責(zé)任主體是“擅自占用、處分業(yè)主共有部分”的行為人。因此，物業(yè)公司要實(shí)現(xiàn)免責(zé)，必須確保自身定位為履行監(jiān)督管理職責(zé)的“管理者”，而非直接實(shí)施侵權(quán)或放任不管的“行為人”。

【法律鏈接】

1. 《民法典》

第九百四十二條：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

2. 《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十二條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十五條：物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

3. 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

第十二條 裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。

（注：本文內(nèi)容均基于公開(kāi)法律法規(guī)及官方案例，不構(gòu)成法律建議。具體案件需咨詢專業(yè)律師。）