五環(huán)外自由買，五環(huán)內(nèi)紋不動！北京樓市新政的精準(zhǔn)算盤

五環(huán)外購房不限套數(shù)！北京為何不敢動三環(huán)內(nèi)？

普通人的機(jī)會來了！公積金新規(guī)讓安家成本直降18萬

五環(huán)外不限購動起來了！北京公積金同步送出三重禮包

北京五環(huán)外購房不限套數(shù)！救市新邏輯：不刺激房價(jià)，只疏通血管

北京樓市的調(diào)整動作又有了新突破。日前出臺的購房新規(guī)對兩類政策進(jìn)行了重要調(diào)整：針對具備購房資格的家庭取消五環(huán)外限購套數(shù)限制，同時(shí)對公積金使用規(guī)則進(jìn)行了近年來最大力度的優(yōu)化。這一舉措看似溫和，實(shí)則精準(zhǔn)切中了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵瓶頸。

具備北京購房資格的人群，如今在五環(huán)外區(qū)域購房不再受到套數(shù)限制。具體來說，無論京籍家庭還是滿足社保繳納年限的非京籍家庭，只要符合基本購房條件，就能在五環(huán)外自由購買新建商品房或二手房。五環(huán)內(nèi)政策保持原有標(biāo)準(zhǔn)未變，京籍家庭限購兩套，非京籍限購一套。這里需要明確的是，這次調(diào)整并未降低購房門檻，社保繳納年限要求依然嚴(yán)格，本質(zhì)上是為已具備資格的群體松綁了購買范圍的限制。

公積金新規(guī)則展現(xiàn)出更大的支持力度。其一，首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬：在北京無房且全國范圍內(nèi)公積金貸款使用次數(shù)不超過1次（需已結(jié)清），即可享受首套房政策。這意味著首付比例可降至20%，貸款利率降至2.6%，相比商業(yè)貸款優(yōu)勢明顯。以200萬貸款30年期限計(jì)算，利息支出可節(jié)省約18.2萬元。其二，二套房貸款額度提升：最高貸款額從60萬元提高到100萬元，首付比例也不再區(qū)分區(qū)域統(tǒng)一執(zhí)行30%。其三，繳存時(shí)間價(jià)值提升：每繳存一年公積金，可貸款額度從10萬元提高到15萬元。這意味著普通職工只需繳存7年就能申請105萬元公積金貸款，而此前需要10.5年。配合今年實(shí)施的公積金支付首付政策，北京公積金政策支持力度已處在全國前列。

北京此次政策松綁具有獨(dú)特價(jià)值。五環(huán)外區(qū)域承載著北京房地產(chǎn)市場的供應(yīng)主力，這里集中了全市超八成的新建商品住宅供應(yīng)和過半的二手房源。政策調(diào)整后，對選擇在五環(huán)外置業(yè)的群體而言，購房自由度顯著提升。公積金政策的優(yōu)化則是為這些需求群體提供更有利的資金支持，有效降低購房門檻和成本。

五環(huán)外的新房成交量穩(wěn)占全市成交規(guī)模的80%朝上，五環(huán)外的二手房成交規(guī)模也超過了50%。

具體情況參考下面這張表格就能一目了然。

這輪調(diào)整并非孤例。全國多個(gè)重點(diǎn)城市近期陸續(xù)推出類似政策：重慶推出“賣舊買新”補(bǔ)貼，給予新購住房總價(jià)1%的財(cái)政支持；青島通過國企收購模式推動“以舊換新”，多子女家庭購房可享5-10萬元補(bǔ)貼；珠海直接按網(wǎng)簽價(jià)1%發(fā)放購房補(bǔ)貼（上限3萬元），同時(shí)推進(jìn)跨行“帶押過戶”。這些措施核心邏輯高度一致：通過激活置換鏈條加速新房去化——購房者處理舊房購入新房，開發(fā)商回籠資金后參與土地市場，地方財(cái)政壓力得到緩解。

市場數(shù)據(jù)清晰反映政策背景。今年7月北京新房網(wǎng)簽量同比下滑約三成，二手房交易同比減少約17.9%。同期多家機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)外多個(gè)新房項(xiàng)目去化速度明顯放緩。房地產(chǎn)企業(yè)層面同樣承壓，行業(yè)研究顯示2025年房企到期債務(wù)規(guī)模約5257億元，其中三季度是償債高峰期。在此背景下，盤活新房市場、恢復(fù)企業(yè)造血能力具有現(xiàn)實(shí)必要性。

政策帶來的短期利好明確可見。具備資質(zhì)的購買力在五環(huán)外得以釋放，公積金政策實(shí)質(zhì)性降低購房成本，兩者結(jié)合將顯著提升五環(huán)外新房去化速度。二手房市場同步受益，置換需求的釋放將增強(qiáng)市場流動性。但中長期挑戰(zhàn)依然存在：部分房企推盤意愿不足，重點(diǎn)城市新房供應(yīng)量仍處于低位；核心區(qū)域限購政策未松動，部分合理需求仍受抑制；房企債務(wù)壓力需要銷售回款持續(xù)改善才能逐步化解。

北京政策調(diào)整傳遞出重要信號：當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入新階段。與過往刺激房價(jià)的邏輯不同，現(xiàn)在更注重建立良性循環(huán)機(jī)制——激活新房銷售帶動房企回款，穩(wěn)定土地市場支持地方財(cái)政，優(yōu)化交易環(huán)節(jié)降低居民杠桿。這預(yù)示著未來政策方向?qū)⑹?strong>精準(zhǔn)滴灌而非大水漫灌，重點(diǎn)解決市場流通環(huán)節(jié)的卡點(diǎn)問題。三四線城市可能繼續(xù)采取補(bǔ)貼等方式促進(jìn)入市，而一線城市更傾向采取區(qū)域差異化調(diào)整策略。

普通購房群體值得關(guān)注三個(gè)變化。一是五環(huán)外新房選擇空間變大，具備資質(zhì)的改善型需求可結(jié)合自身實(shí)際擇機(jī)入市；二是公積金使用靈活性提升，組合貸等方案能更好發(fā)揮政策紅利；三是置換鏈條逐步暢通，“賣舊買新”的改善路徑更加清晰。對于確實(shí)有居住升級需求的人群，現(xiàn)在獲得的是更優(yōu)政策環(huán)境下的選擇空間。

未來走向還需要持續(xù)觀察。若當(dāng)前政策能有效帶動新房銷售回暖，土地市場可能在三季度后逐步復(fù)蘇；若效果有限，預(yù)計(jì)會有更多協(xié)同政策出臺，如商業(yè)貸款利率調(diào)整、交易稅費(fèi)優(yōu)化等。可以確認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場的恢復(fù)需要供需兩端形成良性互動，這輪政策調(diào)整在需求端打開了重要突破口。