內(nèi)環(huán)稀缺低密豪宅登場!保利外灘曜，打造楊浦濱江頂配生活圈

內(nèi)環(huán)內(nèi)新項目-— 保利·外灘曜 —-
售樓部&樣板間即將開放
戶型面積段：
116- 139平小高層(3房2廳2衛(wèi)-4房2廳2廳)
160-166平洋房(4房2廳3衛(wèi))
190-202平(風貌別墅)
超高附贈空間：多陽臺?多飄窗贈送，實用率飆升！
?♀?會所配套：健身房、泳池、瑜伽空間、兒童活動空間、私宴廳，品質(zhì)生活由此開啟
地鐵18號線：平?jīng)雎?號口150米
——上海楊浦保利·外灘曜：400-886-9511（24小時免費熱線）——
??【客戶經(jīng)理：18816588139（直連銷售，預約享最新優(yōu)惠）】
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是江潮映刻的璀璨，亦是時光淬煉的鋒芒。
百年外灘，承歷史厚韻與全球影響，以與生俱來的圈層認同與恒貴，永立城市封面。
新古典主義
一場城市經(jīng)典的復興與賦新
【保利·外灘曜】聯(lián)袂4大國際設計團隊，溯源外灘和在地新古典主義風格建筑，并汲取世界頂奢酒店的尊崇落客與莊園設計，帶來小高層、洋房、花園別墅的多元產(chǎn)品，為上海獻上一場奢適的生活體驗。

項目首開推售建面約114-130-139㎡小高層

裝標4000元/m2

后續(xù)推送約165㎡洋房、195-205㎡低密別墅。
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即可預約 蒞臨品鑒
預約后請耐心等待案場銷售聯(lián)系
目前僅接待預約客戶
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戶型圖賞鑒
建面約114㎡贈送面積近約18㎡（含獨立電梯廳），比肩約140㎡產(chǎn)品的實得率！

項目全系戶型標配全屋飄窗（全贈送）+雙陽臺（半贈送）+獨立電梯廳。
建面約114㎡的附贈面積近約18㎡，遠超市場常規(guī)10㎡水準。
而且項目戶型飄窗有可能采用非承重結(jié)構(gòu)，交付后可改造為儲物空間或拓展室內(nèi)面積。
這意味著：
這個戶型擁有2間超過約10㎡的南向臥室、一間約9㎡+的北次臥。
客餐廳+陽臺的面積高達約32㎡。
換句話說，項目在114+㎡里，通過極致的設計，做出了別人140㎡才能實現(xiàn)的功能空間，且實際可利用面積率接近90%+（含飄窗、陽臺等）。
這意味著，你為買保利外灘曜每一平米付的錢，幾乎都用上了。
建面約130㎡贈送面積近約20㎡！（含獨立電梯廳）

在建面約130㎡以上這一檔，說實話每個項目的戶型都不差，在這個維度上做突破真的是極難的。
但事實上，保利外灘曜建面約130㎡的實際使用率做到了約94%，雙陽臺+雙約270°視野+一梯一戶獨立電梯廳+多飄窗。
這個尺度感遠遠超越以往的同面積新房，甚至可以對標建面約160㎡左右的大平層！
建面約139㎡贈送面積近約20㎡！（含獨立電梯廳）

建面約139㎡就是建面約130㎡的放大版，幾乎每一個空間的尺度感都更大一籌，適合終極改善的小伙伴。
土拍回顧及規(guī)劃
6月19日，2025年五批次土拍，保利發(fā)展經(jīng)過95輪競價摘得楊浦東外灘01C5-02地塊（即保利外灘曜），成交總價350000萬元，樓板價95530元/㎡，溢價率30.79%。

項目東至懷德路，南至惠民路，西至許昌路，北至濟寧路，為普通商品房，出讓面積1.47公頃，容積率2.5，規(guī)劃建筑面積約3.7萬m2。

項目擬建1棟10層小高層、3棟17層高層及3幢風貌別墅產(chǎn)品。具體布局方面，1#、2#、3#樓棟為17層高層住宅，首層局部采用架空設計；1號樓東側(cè)配有一棟14層公租房；4#樓為10層洋房產(chǎn)品及部分配套功能空間；5#、6#、7#、8#樓棟均為風貌別墅；9#樓則規(guī)劃為社區(qū)公共服務配套用房。

社區(qū)內(nèi)部計劃設置下沉式庭院、景觀構(gòu)架等設施，并全面實現(xiàn)人車分流。

項目總戶數(shù)規(guī)劃為255套，其中小高層197套，洋房37套，花園別墅21套，

項目的核心價值不僅在于稀貴的地段，更在于其難以復制的物理屬性和產(chǎn)品定位，這構(gòu)成了其作為“地王”的底層邏輯。
第一，稀缺指標：近年內(nèi)環(huán)容積率最低的住宅用地之一。
上海市中心新房容積率普遍在3.0以上，大多排布超高層或接近百米的高層，居住密度高、視野易受遮擋。
但項目約2.5的容積率，在近年出讓的內(nèi)環(huán)宅地中已逼近下限。

這一硬性指標直接轉(zhuǎn)化為實打?qū)嵉木幼r值：更低的建筑密度、更寬的樓間距、更優(yōu)的日照和更大的景觀視野。

更何況，這還是一個由小高層、洋房、風貌別墅組成的社區(qū)。
它代表的是一種在內(nèi)環(huán)近乎絕版的低密生活權(quán)。
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第二，純粹圈層：楊浦內(nèi)環(huán)唯一的114㎡起步純粹社區(qū)。
整個楊浦濱江，其實從大開發(fā)到現(xiàn)在，除了半億級的風貌別墅外，其他基本都是百平米3房起的產(chǎn)品構(gòu)成。

從價值的角度來看，一個純粹約114㎡+的高端社區(qū)意味著：
社區(qū)圈層純粹：全改善業(yè)主，圈層純粹問的，多為高知高收入群體；
居住環(huán)境出眾：鄰居家庭背景相似，孩子或家長都比較容易找到價值觀相近的穩(wěn)定玩伴，社區(qū)氛圍有助于形成良好的集體行為規(guī)范；
人均公共資源占有率高：住戶少，資源人均占有高電梯、車庫、花園、會所使用從容，無需爭搶；
資產(chǎn)價值：高門檻形成價值共識稀缺品質(zhì)支撐其市場定價權(quán),資產(chǎn)更堅挺。
換句話說，保利外灘曜是所有目前楊浦濱江社區(qū)中，圈層最統(tǒng)一、居住環(huán)境最舒適、資產(chǎn)價值更篤定的選擇。
第三，美學定調(diào)：以思九生洋行筆法，重塑海派新古典主義
【保利外灘曜】的建筑設計，是對土地文脈的深度解碼與精準回應。
項目以地塊內(nèi)英商電車修理工場為起點，溯源其設計者——思九生洋行在外灘的經(jīng)典作品，提煉出兩大核心設計法則，實現(xiàn)真正的血脈傳承。

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開發(fā)公司為：上海友登實業(yè)有限公司。備案名為：“恒曜雅筑”。本資料為要約邀請，不作為要約或承諾；相關(guān)宣傳內(nèi)容不排除因政府相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定及出賣人分期規(guī)劃、未能控制等原因而發(fā)生變化；買賣雙方的權(quán)利義務以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議、附件等書面文件為準；本圖是截止2025年11月30日項目周邊的大致方位示意，因制圖需要，部分圖示大小、比例等與實際不符，與現(xiàn)狀及規(guī)劃效果存在一定差異。一切未列舉事項或更改，不再另行通知。教育配套信息來源于上海發(fā)布網(wǎng)，僅供參考。學校的名稱、建成時間、開辦學性質(zhì)、辦學規(guī)模、學位設置、開學時間、招生條件、收費標準及招生區(qū)域劃定等均存在未確定或者調(diào)整的可能，出賣人對此不作任何承諾，須以政府教育主管部門及校方的最新政策為準。交通配套信息來源于百度地圖數(shù)據(jù)，市政配套信息來源于上海市楊浦區(qū)人民政府網(wǎng)數(shù)據(jù)，僅供參考。交通規(guī)劃設置、市政配套設置不排除因政府規(guī)劃、政策規(guī)定及出賣人未能控制的原因而發(fā)生變化，本資料旨在提供相關(guān)信息，不代表著出賣人對此作出要約或承諾。本宣傳資料對商業(yè)的具體業(yè)態(tài)、開業(yè)時間等僅作介紹，不代表出賣人對此作出要約或承諾，具體以經(jīng)營者實際經(jīng)營為準。

以上效果圖為過程稿，僅供示意,外立面、景觀、裝修標準等僅為示意 最終以政府批復為準，不做銷售承諾。項目最終以銷售合同約定及實際交付為準。不排除后期有調(diào)整，不作為獲取銷售信息的渠道，最終方案以開盤前最終公示為準。