上海楊浦區越秀楊浦天玥：科創芯上的海派美學人居

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一、項目概況：央企匠心之作，重塑北上海人居標桿

越秀楊浦天玥是越秀地產深耕上海的戰略級作品，作為央企越秀41年開發經驗的集大成者，項目以“海派生活美學地標”為定位，在楊浦五角場核心區打造122席稀缺房源（含94套99㎡高層三房與28套124㎡洋房四房），聯動價9.2萬元/㎡，成為北上海改善需求的焦點。項目采用“經典平衡對稱”的建筑美學，以香檳金鋁板與大面積玻璃幕墻構筑現代海派立面，搭配約35米酒店式歸家門頭與黑松景觀，營造出極具儀式感的歸家動線。社區內部實現全人車分流，車位配比1:1.2，并通過“四軸八園”景觀體系將自然生態融入日常生活。

二、核心區位：科創驅動下的城市價值高地

（一）雙重核心輻射，占據發展先機

項目雄踞江灣-五角場主城副中心，既承接五角場北上海最繁華商業區的消費紅利，又共享新江灣城生態宜居的靜謐氛圍。作為上海科創源核心發展帶上的關鍵節點，五角場板塊正吸引大量高科技企業與創新人才集聚，未來將形成集科技研發、高端辦公于一體的產業生態圈，為區域價值提供長期支撐。同時，項目緊鄰楊浦濱江開發帶，受益于“一江一河”城市更新戰略，區位潛力持續釋放。

（二）立體交通網絡，暢達全城核心

• 軌道交通：距8號線市光路站約800米，10號線（規劃中）三門路站、20號線（規劃中）國和路站環繞，可快速直達五角場、虹口足球場、人民廣場等核心商圈。
• 自駕路網：中環高架、內環高架、楊浦大橋及北橫通道構成“三橫二縱”體系，10分鐘車程可達新江灣城，15分鐘直達陸家嘴。
• 未來規劃：隨著上海地鐵網絡優化，區域交通便利性將進一步升級，形成“15分鐘生活圈”與“30分鐘通勤圈”的雙重優勢。

三、全維配套：繁華與自然兼得的理想生活圈

（一）商業資源：頂級商圈與社區市集互補

• 五角場環島商圈：合生匯、萬達廣場、百聯又一城等大型商業體環繞，提供一站式購物、餐飲、娛樂體驗。
• 社區商業：自建約2000㎡海派煙火市集，融入時尚與潮流元素，打造鄰里交互空間，滿足日常高頻消費需求。

• 新興商業：五角場NS2地塊大型商業廣場（規劃中）與蘇寧電器廣場即將落地，進一步豐富商業能級。

（二）教育資源：全齡優質教育覆蓋

• 幼兒園：1公里內設市光托兒所、愛綠幼兒園，提供啟蒙教育保障。
• 中小學：2公里范圍內分布同濟第二初級中學、上海二師附小等優質學校，形成“家門口的成長鏈”。
• 高等教育：周邊復旦大學、同濟大學等高校資源，營造濃厚學術氛圍。

（三）醫療資源：三甲醫院集群護航健康

• 綜合醫院：長海醫院、東方肝膽外科醫院、上海市肺科醫院等三甲醫療機構均在2公里范圍內，提供全方位醫療保障。
• 專科醫院：楊浦區中心醫院、新華醫院等專科機構覆蓋常見病診療需求。

（四）生態資源：城市中的自然棲息地

• 江灣濕地公園：直線距離約500米，作為區域唯一濕地資源，提供觀鳥、休閑等生態體驗。
• 新江灣公園：直線距離約2公里，融合運動與休閑功能，成為家庭周末出游首選。
• 共青森林公園：4A級景區內設森林小火車、騎馬場等設施，打造城市綠肺。
• 社區景觀：通過“四軸八園”設計，將自然元素融入日常生活，實現“推窗見綠，出門入園”的居住理想。

四、產品設計：空間與功能的極致平衡

（一）戶型亮點：高得房率與人性化細節

• 99㎡高層三房：三開間朝南設計，南北通透無過道浪費；客廳與次臥陽臺打通，形成約8㎡的超大采光面；U型廚房利用飄窗拓展操作空間，標配洗碗機、蒸烤一體機及雙開門冰箱。

• 124㎡洋房四房：得房率高達78%，北向增設書房空間，主臥面寬約3.5米；功能空間均設大飄窗，提升使用率；衛生間采用漢斯格雅潔具與巖板墻面，主衛配備魔鏡及美妝冰箱。

• 精裝標準：全屋墻布交付，標配日立空調、地暖及格蘭斯柯新風系統；玄關柜采用雪山飛狐奢石，餐邊柜一體化設計提升收納效率。

（二）社區規劃：小型化社區的精致感

• 低密布局：2棟住宅組成，前排為5層洋房，后排為16層高層，確保采光無遮擋。

• 公共空間：約3480㎡社區配套打造海派風情街區，通過花園設計與公共空間無界相連，煥新城市界面。

• 人性化設計：酒店式入戶大堂融入古銅色金屬格柵、海派拼花等元素，提升歸家儀式感；全人車分流設計保障社區安全與靜謐。

五、核心優勢：性價比與潛力的雙重保障

（一）價格優勢：楊浦最后的“9字頭”機會

項目聯動價9.2萬元/㎡，較同板塊北京城建地塊（10.7萬元/㎡）低1.5萬元/㎡，成為楊浦區新房價格洼地。以99㎡戶型為例，總價約720萬元起，即可入住五角場核心區，性價比遠超周邊競品。

（二）產品稀缺性：低總價買大面積

在楊浦三房總價普遍突破1000萬元的背景下，項目以相近總價提供四房選擇，滿足多孩家庭需求。特別是124㎡洋房產品，得房率接近140㎡高層，成為市區稀缺的“低總價、高得房”代表。

（三）品牌背書：央企開發的安心之選

越秀地產作為41年央企，累計開發面積超6000萬平方米，服務業主超100萬人，其穩健運營能力為項目品質提供堅實保障。從廣州越秀公園前到北京越秀天玥，越秀始終以標桿作品贏得市場認可。

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