倪鵬飛：“好房子”建設(shè)牽引房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

資料圖。本文來(lái)源：《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》（2025年12月08日 第05版）

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“好房子”建設(shè)牽引房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

倪鵬飛

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任

住房是人類生存和發(fā)展必備的生活資料，住房發(fā)展水平反映著人們生活水平和生活質(zhì)量的高低。我國(guó)房地產(chǎn)在數(shù)十年的快速增長(zhǎng)之后，開(kāi)始進(jìn)入質(zhì)量提升的新階段，也面臨幾個(gè)重大任務(wù)與挑戰(zhàn)，即在市場(chǎng)深度調(diào)整、發(fā)展面臨挑戰(zhàn)的環(huán)境下，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展；在風(fēng)險(xiǎn)仍在釋放的過(guò)程中，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；在解決“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)中，建設(shè)“好房子”既需要勇氣定力，更需要戰(zhàn)略智慧。基于“十五五”時(shí)期的發(fā)展趨勢(shì)與有利條件，建設(shè)“好房子”不僅是滿足人民群眾美好居住需求的必然舉措，也應(yīng)成為引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的有效路徑。

以經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展高質(zhì)量。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是體現(xiàn)新發(fā)展理念的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，是從過(guò)去依賴規(guī)模擴(kuò)張的粗放、外延、外生發(fā)展，轉(zhuǎn)向以品質(zhì)提升為核心的集約、內(nèi)涵、內(nèi)生發(fā)展，是以持續(xù)的供需平衡、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)可控和平穩(wěn)健康發(fā)展，構(gòu)建安全舒適綠色智慧的居住環(huán)境，滿足人民群眾對(duì)美好居住生活的向往。一方面，經(jīng)過(guò)40多年的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，住房數(shù)量增長(zhǎng)逐步放緩但質(zhì)量提升日益緊迫。另一方面，經(jīng)過(guò)20多年的超速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)在基本結(jié)束數(shù)量短缺的同時(shí)，存量住房質(zhì)量問(wèn)題日益凸顯。同時(shí)，技術(shù)進(jìn)步尤其是以AI為代表的數(shù)智時(shí)代的來(lái)臨，對(duì)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提出了更高的要求，也創(chuàng)造了積極的條件。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在深度調(diào)整中，平穩(wěn)健康發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)。

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展受市場(chǎng)表現(xiàn)、政策制度、外部環(huán)境、預(yù)期行為等方面因素影響較大。理論上，房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯是：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)通過(guò)收入、就業(yè)及城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)創(chuàng)造房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)，需求增長(zhǎng)牽引房地產(chǎn)供給增長(zhǎng)，從而進(jìn)一步支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。只是在住房短缺的一段時(shí)期，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)增長(zhǎng)先帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)增長(zhǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)供需基本平衡時(shí)，兩者動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)的邏輯起點(diǎn)還將回歸到經(jīng)濟(jì)發(fā)展上來(lái)。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在進(jìn)行深刻調(diào)整，從2020到2024年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重從7.3%下降到6.3%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值從7.8%上升到10.4%。人工智能已經(jīng)進(jìn)入爆發(fā)式增長(zhǎng)期，隨著爆發(fā)式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向深化應(yīng)用，加上人工智能廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，智能經(jīng)濟(jì)可能成為替代房地產(chǎn)的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

為此，一方面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)期性保持耐心，另一方面也要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型。具體來(lái)說(shuō)，除了促進(jìn)居民消費(fèi)快速增長(zhǎng)外，需改革收入分配制度，加大政府民生支出尤其是住房保障支出，提高中低收入家庭的社會(huì)保障和收入水平，補(bǔ)齊消費(fèi)短板，優(yōu)化需求結(jié)構(gòu)。更重要的是，加快經(jīng)濟(jì)引擎從房地產(chǎn)向以人工智能為代表的新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，把握人工智能進(jìn)入爆發(fā)期的機(jī)遇，加速經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的數(shù)智化轉(zhuǎn)型，從擴(kuò)大投資、提高增加值占比和延長(zhǎng)關(guān)聯(lián)度的角度，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的循環(huán)關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展從容轉(zhuǎn)型，及其在此基礎(chǔ)上的數(shù)量增長(zhǎng)。而作為人工智能最大的應(yīng)用場(chǎng)景之一，智能化的高質(zhì)量發(fā)展反過(guò)來(lái)也可以帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)新的數(shù)量增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)升級(jí)。

遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。改革開(kāi)放以來(lái)，為快速解決城鎮(zhèn)住房需求急速提升和供給短缺滯后的矛盾，通過(guò)改革住房分配制度，出臺(tái)土地、財(cái)稅、金融等一系列支持政策，我國(guó)實(shí)現(xiàn)了從福利分房到主要通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的重大轉(zhuǎn)變，驅(qū)動(dòng)了房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)，快速解決了城鎮(zhèn)居民“住有所居”的問(wèn)題，但也帶來(lái)了諸多新問(wèn)題。為適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化、技術(shù)進(jìn)步、人口變化等新趨勢(shì)，滿足“住有宜居”的租售需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式勢(shì)在必行。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)發(fā)展新模式的主體是新制度模式，主要包括“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的供給模式，人房地錢(qián)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以及合理負(fù)債開(kāi)發(fā)、現(xiàn)房主導(dǎo)銷售、消費(fèi)主導(dǎo)需求以及與房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展適配的融資等模式。

具體來(lái)說(shuō)，就是要緊緊把握市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的機(jī)會(huì)，攜手經(jīng)營(yíng)主體，區(qū)分輕重緩急，順勢(shì)而為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。優(yōu)化完善“市場(chǎng)+保障”的供應(yīng)制度。政府可通過(guò)發(fā)行專項(xiàng)國(guó)債和再貸款獲取資金，同時(shí)爭(zhēng)取商業(yè)貸款配合，通過(guò)市場(chǎng)向下競(jìng)價(jià)的方式，收購(gòu)過(guò)剩的新舊商品房，用于租售保障性住房，既盤(pán)活商品房存量以加快商品房市場(chǎng)出清，又可以保障工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，擴(kuò)大住房保障比例，重塑“市場(chǎng)+保障”的住房體系。建立房地產(chǎn)企業(yè)合理負(fù)債的開(kāi)發(fā)制度。以往房地產(chǎn)快速擴(kuò)張中形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開(kāi)發(fā)模式存在極大風(fēng)險(xiǎn)隱患，已經(jīng)不可持續(xù)。為有效解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題，應(yīng)出臺(tái)有力的金融和財(cái)稅政策，為開(kāi)發(fā)企業(yè)降負(fù)債創(chuàng)造條件。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供并購(gòu)貸款，支持優(yōu)質(zhì)房企低價(jià)收購(gòu)出險(xiǎn)及困難企業(yè)的資產(chǎn)或股權(quán)。健全現(xiàn)房銷售的銷售制度。從市場(chǎng)情況來(lái)看，不僅住戶部門(mén)主動(dòng)選擇現(xiàn)房購(gòu)買，金融機(jī)構(gòu)也傾向現(xiàn)房抵押貸款。需鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)現(xiàn)房銷售專屬融資產(chǎn)品，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)緩繳配套設(shè)施費(fèi)以及土地出讓金分期支付等。加快建立“交房即辦證”的便捷現(xiàn)房交易制度，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，同時(shí)進(jìn)一步嚴(yán)格期房交易制度。完善租售并舉的消費(fèi)制度。應(yīng)清理住房消費(fèi)不合理限制性措施，在取消普通住宅和非普通住宅的基礎(chǔ)上，完善多層級(jí)租購(gòu)住房消費(fèi)政策，尤其是支持“好房子”消費(fèi)需求。實(shí)行租房落戶制度，完善人才住房政策，完善公積金異地存貸取制度以及商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款制度等。

以高度專業(yè)化提供智能化時(shí)代的“好房子”。讓人民群眾住上“好房子”是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心目標(biāo)和集中體現(xiàn)。“好房子”是通過(guò)好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造和好運(yùn)維而更新或新建的住房產(chǎn)品和服務(wù)，既應(yīng)面向全體居民也應(yīng)分為多個(gè)層次，總體要擁有安全、舒適、綠色、智慧的特征。一是安全、舒適。做到“6633”（“六不”即不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭，“六防”即防電、防火、防災(zāi)、防盜、防撞、防摔，“三省”即省心、省地、省錢(qián)，“三要”即要健康、要實(shí)用、要關(guān)懷），解決人民群眾居住痛點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)需求。二是綠色、智能。通過(guò)應(yīng)用智能建造、綠色材料和智慧運(yùn)維技術(shù)，創(chuàng)造綠色智能的產(chǎn)品、服務(wù)及需求體驗(yàn)，提升居住品質(zhì)和可持續(xù)性。三是順應(yīng)未來(lái)趨勢(shì)。要適應(yīng)智能化時(shí)代遠(yuǎn)程辦公、機(jī)器替代人工從而生產(chǎn)與生活、休閑與工作等空間混合化的新需求，同時(shí)滿足需求多樣化、個(gè)性化的用戶體驗(yàn)。四是允許特色差異。消費(fèi)者的需求偏好是多樣化的，不同時(shí)空下供給條件不同。“好房子”是多種標(biāo)準(zhǔn)的綜合評(píng)估，不是任一標(biāo)準(zhǔn)的一票否決，各項(xiàng)要求可以相互補(bǔ)充而非缺一不可，否則將對(duì)即便更新也無(wú)法達(dá)到個(gè)別要求的存量房地產(chǎn)造成巨大沖擊。

在市場(chǎng)深度調(diào)整的背景下，“好房子”不僅可以激活和滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的整體性和結(jié)構(gòu)性高質(zhì)量需求，以增量結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)對(duì)沖過(guò)度調(diào)整，恢復(fù)市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)總量與結(jié)構(gòu)的再平衡；而且能夠倒逼新舊發(fā)展模式的平穩(wěn)切換，牽引房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和高質(zhì)量發(fā)展。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要機(jī)遇期，“好房子”供給需突破“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)格局，切實(shí)提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)內(nèi)涵。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、居民收入水平持續(xù)提高以及科技進(jìn)步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條不斷延伸，制造與服務(wù)環(huán)節(jié)日益專業(yè)化、精細(xì)化，特別是居住服務(wù)、智慧運(yùn)維、綠色改造等領(lǐng)域具有廣闊發(fā)展空間。我國(guó)具有超大規(guī)模的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的每一個(gè)細(xì)分環(huán)節(jié)，都可能孕育出面向全國(guó)乃至全球的龐大需求。因此，“好房子”建設(shè)不僅應(yīng)滿足安全、舒適、綠色、智慧的居住標(biāo)準(zhǔn)，滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往，同時(shí)也承載著推動(dòng)行業(yè)向多樣化、高級(jí)化、高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)的重要使命。

有效推動(dòng)“好房子”建設(shè)，需系統(tǒng)謀劃、多措并舉。一是建立健全覆蓋房屋全鏈條制度標(biāo)準(zhǔn)和全生命周期安全管理機(jī)制，引導(dǎo)和督促房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)按照好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造和好運(yùn)維原則精益求精，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)體驗(yàn)的雙重提升。二是積極構(gòu)建住建領(lǐng)域的全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)，著力推動(dòng)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、公平競(jìng)爭(zhēng)、社會(huì)信用等方面制度規(guī)則的統(tǒng)一，加快完善并落實(shí)住建領(lǐng)域的公平競(jìng)爭(zhēng)審查行政法規(guī)，破除地方保護(hù)與市場(chǎng)分割，營(yíng)造健康有序的市場(chǎng)環(huán)境。三是優(yōu)化完善地方政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)支持體系，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和員工的人才培訓(xùn)、信貸擔(dān)保、信息服務(wù)支持等方式，引導(dǎo)具備條件的企業(yè)轉(zhuǎn)向并專注特定細(xì)分領(lǐng)域，逐步做優(yōu)做強(qiáng)。■

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