房屋承租人一定有優先購買權嗎？

　　房屋租賃是指出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則。

　　網友咨詢：

　　房屋承租人一定有優先購買權嗎？

　　江宗珉律師解答：

　　房屋承租人不一定有優先購買權。

　　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　按份共有，是指共有人分別按照確定的份額對共有財產分享權利、分擔義務。按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。一般認為共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權，其理由為，共有人的優先權是基于財產所有權，是絕對物權優先權，而承租人的優先權只是基于租賃合同享有的準物權。

　　江宗珉律師補充：

　　優先必須是在同等條件下的優先，同等條件應當主要指的是價格條件，除價格條件外，同等條件還應當適當考慮租賃房屋的使用方式或使用用途、環境因素、品牌效應、無形資產的增值以及其他可能影響出租人經濟利益的因素。

　　承租人的優先購買權受到侵害時，可以采取以下救濟方式：

　　（一）主張房屋買賣合同無效或撤銷交易。若買受人明知房屋存在租賃關系仍與房東串通，可主張合同無效。

　　（二）要求解除租賃合同并索賠損失。若房屋已過戶導致承租人無法繼續使用，可主張解除合同并要求房東賠償搬遷費、租金差價等直接損失。承租人還可以主張另行購房的差價、喪失投資機會的預期利益損失等。需注意的是，承租人需證明損害與房東行為存在因果關系。

　　【法律依據】

　　《民法典》

　　第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

江宗珉律師

北京市友邦南寧律師事務所執業律師，擅長企業并購，債務優化，稅務優化，合同糾紛等。