一文講清物業管理相關的“車位那些事”（下）

四、欠費不交，物業公司能否攔車？——斬釘截鐵的回答：違法！法律的明文禁止正確的催繳“三步曲”業主的權利與應對策略五、酬金制與包干制小區：車位管理費究竟歸誰？酬金制：業主是“老板”，錢歸大家包干制：物業公司是“承包商”，錢歸公司（通常情況）如何判斷您的小區是哪種制度？六、車位相關的延伸問題問：我的車位比較大，可以同時停一輛汽車和一輛摩托車（或兩輛小汽車）嗎？問：親戚朋友來訪，臨時停車怎么收費？這筆錢歸誰？問：我自己的產權車位，不用的時候可以租給別人或者放到共享停車APP上嗎？問：對于外賣、快遞、裝修等外來服務車輛，物業公司應該如何管理？問：車位使用中，如果發生糾紛，該怎么辦？七、從業主質疑到物業公司改進：從“收費”到“服務”的價值升級硬件升級與環境優化軟件升級與智慧管理透明度革命：讓每一分錢都曬在陽光下八、結語：以法為準繩，以信為基礎

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• 業主與租戶最關心的車位購買、使用與管理費問題全解析

在現實中，當業主與物業公司因車位管理費產生糾紛，尤其是業主拖欠費用時，一些物業公司為了“高效”催繳，會采取一些簡單粗暴的手段，其中最常見的就是——攔車。物業保安會拒絕為欠費業主的車輛抬起道閘，或者直接鎖車，禁止其進出車庫。

這種行為看似“有理有據”，實則已經嚴重觸犯了法律紅線

《人民日報》等中央媒體曾多次發文，對此類行為進行嚴厲批評和法律普及，明確指出：物業服務企業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及攔車、鎖車等方式催交物業費或車位管理費。

我國最高級別的民事法律——《中華人民共和國民法典》對此有清晰的規定。其第九百四十四條第三款明確指出：

“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”

雖然法條中沒有直接點名“攔車”，但其立法精神是顯而易見的：物業服務合同關系與業主對專有部分（房屋、車位）及共有部分的使用權關系，是兩種獨立的法律關系。物業公司不能因為業主在服務合同上違約（欠費），就去侵害業主更高級別的物權（對房屋、車輛、車位的使用權）。

攔車行為，直接限制了業主對其合法財產（車輛）的自由支配和使用，也妨礙了其對合法購買或租賃的車位的使用權。這是一種典型的“自助執法”“私力救濟”行為，在現代法治社會中是嚴格禁止的。物業公司作為一個服務企業，并不具備任何行政或司法強制權。

那么，面對業主拖欠車位管理費，物業公司應該怎么辦？法律為其提供了合法、文明的解決路徑：

第一步：書面催告與協商

物業公司應首先通過書面形式（如催繳通知單、律師函等）向業主發出催告，明確告知其欠費金額、繳費期限以及可能產生的法律后果（如違約金、訴訟等）。同時，積極與業主溝通，了解其欠費原因。如果是對收費標準或服務質量有異議，應耐心解釋，協商解決；如果只是暫時忘記或短期經濟困難，可以商定一個合理的補繳計劃。

第二步：申請仲裁或提起訴訟

如果經過多次催告和溝通，業主仍然無正當理由拒不繳費，物業公司可以依據物業服務合同中的訴訟或仲裁條款，向仲裁委員會申請仲裁，或者直接向人民法院提起訴訟。這是將糾紛納入法治軌道解決的核心步驟。通過司法程序，由中立的法官或仲裁員對雙方的權利義務進行裁決。

第三步：申請法院強制執行

一旦法院或仲裁機構作出了支持物業公司訴求的生效判決或裁決，而業主在規定期限內仍不履行，物業公司可以向法院申請強制執行。屆時，法院可以依法采取查封、凍結、劃撥被執行人（業主）的財產等強制措施，來追回欠款。

這套“催告-訴訟-執行”的流程，才是物業公司在法治社會中維護自身權益的唯一正途。

當您作為業主，遭遇物業公司“攔車催費”時，應該如何應對？

• 保持冷靜，避免沖突：不要與保安人員發生言語甚至肢體沖突，這只會讓問題復雜化。
• 現場取證：用手機錄音、錄像，清晰記錄下對方拒絕為您開桿或鎖車的行為，以及對方表明這是因為您欠費而采取的措施。這是后續維權的關鍵證據。
• 明確告知其違法性：平靜而堅定地告知對方，根據《民法典》，其行為是違法的，侵犯了您的合法財產權。
• 報警處理：如果對方堅持不放行，您可以直接撥打110報警。警察到場后，雖然不一定會直接處理經濟糾紛，但通常會制止這種明顯的違法限制人身和財產自由的行為，恢復通行。警方的出警記錄也是重要的證據。
• 向主管部門投訴：您可以向當地的住房和城鄉建設（或房地產管理）部門市場監督管理部門進行投訴。這些行業主管部門有權對物業公司的違法違規行為進行調查和處罰。

特別提示雖然物業公司攔車是違法的，但這并不意味著業主可以因此就理直氣壯地欠費。按時繳納車位管理費是業主應盡的合同義務。如果您對收費標準或服務質量有異議，正確的做法是“繳費的同時進行維權”，而不是以拒繳作為抗議手段。您可以向業委會、街道辦、行業主管部門反映問題，或者通過訴訟要求調整收費、賠償損失等，但這與您當前的繳費義務是兩個獨立的法律問題。

“我們小區這么多車位，每個月收的管理費可不是一筆小數目，這錢最后都到哪兒去了？是進了物業公司的腰包，還是屬于我們全體業主的？”

這個問題觸及了物業管理的財務核心，而答案的關鍵，在于您所在小區的物業服務采取的是“酬金制”還是“包干制”。這兩種模式在費用歸屬和使用上有著天壤之別。

模式特點車位管理費歸屬酬金制物業公司扮演“管家”角色。所有物業費（包括車位管理費）都先進入一個由全體業主共有的賬戶。物業公司按合同約定，從總收入中按固定比例（如10%）或固定金額提取自己的報酬（“酬金”），剩余的所有資金都用于小區的各項支出。收支透明，盈虧由全體業主承擔。原則上，車位管理費收入在扣除車庫的實際運營成本（電費、人工、維修等）后，如有結余，應歸全體業主所有，納入小區的公共收益。包干制物業公司扮演“承包商”角色。業主按合同約定的固定價格（如每平米X元物業費，每車位Y元管理費）向物業公司付費。物業公司用這筆總費用“包干”所有服務項目，自負盈虧。如果實際成本低于收費總額，差額就是物業公司的利潤；如果成本超出，則由物業公司自行承擔虧損。若合同有明確約定，則按合同執行。若合同沒有特別約定，通常情況下，車位管理費被視為物業公司的經營收入，用于覆蓋其承諾的車庫管理服務成本。扣除成本后的結余，歸物業公司所有。

在酬金制小區，物業公司更像是一個被業主雇傭的專業經理人團隊。車位管理費作為一筆專項收入，其使用邏輯非常清晰：

• 收入進賬：所有車位管理費收入，都應進入小區的公共資金賬戶。
• 支出列支：車庫運營產生的所有成本，如電費、保潔、安保、維修等，都從這個賬戶中支出。
• 提取酬金：物業公司按照合同約定的比例（例如，從車位管理費總收入中提取8%作為管理酬金）拿走自己的“工資”。
• 結余歸公：經過上述支出和提取后，如果賬戶里還有剩余，這筆錢就屬于全體業主的公共收益。這筆收益可以用于補充小區的維修資金，或者用于小區公共設施的更新改造等，其具體用途由業主大會決定。

因此，在酬金制下，物業公司有法定義務定期（通常是每年）向全體業主公布詳細的財務報表，清楚地展示車位管理費收了多少錢、花在了哪里、結余了多少。業主對這筆錢的來龍去脈擁有完全的知情權和監督權。

包干制是目前更為常見的一種模式，因為它對物業公司來說管理更簡單，激勵性更強（節約成本即增加利潤）。在這種模式下，車位管理費的歸屬相對復雜一些：

• 合同無約定的情況：如果物業服務合同中只是簡單約定了車位管理費的收費標準，但沒有對收入的歸屬做出特別說明，那么根據“誰收費、誰負責、誰享有經營收益”的一般商業原則，這筆錢通常被視為物業公司的經營收入。物業公司用這筆收入來覆蓋其提供車庫管理服務的全部成本和獲取合理利潤。
• 合同有特殊約定的情況：為了更好地保障業主權益，一些地方的示范合同文本或地方性法規會鼓勵在包干制合同中也加入關于公共收益的條款。例如，合同可以約定，車位管理費在扣除約定的運營成本（或按一個固定比例匡算的成本）后，若有盈余，則按一定比例（如50/50）在物業公司和全體業主之間進行分配。

《民法典》第九百四十三條規定：“物業服務人應當定期將服務事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”

這條規定意味著，即使在包干制下，對于利用業主共有部分（如地面臨時停車位）產生的停車費收入，其收益也應當歸全體業主所有。對于產權車位管理費，雖然其本身不直接等同于共有部分經營收益，但物業公司依然有義務就服務履行情況和收費項目進行公開。業委會可以也應當要求物業公司大致說明車庫管理的成本構成，以判斷其收費的合理性。

最直接的方式就是查看您的《物業服務合同》。合同中關于物業服務費的計費方式一章，會明確寫明是“酬金制”還是“包干制”。

總結：了解您所在小區的收費模式，是您主張自身財務權利的基礎。如果是酬金制，您有權要求物業公司像“賬房先生”一樣，把每一筆賬都算清楚。如果是包干制，您雖然不能直接分享收益，但依然有權監督其服務是否“物有所值”，并可以通過業委會，在續簽合同時，就收費標準和收益分配進行更有利的談判。

除了上述核心問題，日常生活中還有許多關于車位使用的具體疑問。下面我們以問答形式，為您逐一解析。

答：原則上不可以，因為車位的設計標準是“一位一車”。

• 安全隱患：車位的尺寸、承重以及與鄰近車位的間距，都是按照停放一輛標準尺寸的機動車來設計的。超額停放，尤其是“見縫插針”式停放，極易導致：
• 通行受阻：超出車位線的車輛會擠占公共通道，影響其他車輛的正常通行和轉彎，增加剮蹭風險。
• 消防隱患：堵塞車道，影響消防車輛的緊急通行和救援操作。
• 管理混亂：一個車位對應多個出入憑證（如藍牙卡），會擾亂車庫的車輛計數和管理系統，造成車位數量與實際停放車輛不符。
• 物業公司的權利與責任：根據小區的《管理規約》和停車管理規定，物業公司有責任維護車庫的正常秩序和消防安全。因此，他們有權制止“一位多車”的行為。這并非故意刁難，而是履行其管理職責。
• 特殊情況：除非在極少數情況下，車位本身是經過特殊規劃的“子母車位”或超大車位，并且您與物業公司就“一位多車”的管理方式（如增加的車輛信息登記、可能產生的額外管理費等）簽署了書面補充協議，且這種停放方式不違反消防法規、不影響公共通行，否則都應嚴格遵守“一位一車”的原則。

答：臨時停車費的歸屬，首要原則是看停車位本身的產權歸誰。這是判斷收益歸屬的根本依據。

臨時停車屬于對停車資源的有償使用，收費是合理的。但收取的費用最終進入誰的口袋，情況比較復雜，必須先厘清“地盤”是誰的：

第一步：判斷車位產權

• 利用業主共有部分設置的車位（最常見）：
• 情形：小區地面上利用公共道路、綠地等場地劃出的臨時停車位；或者，地下車庫中，如果其建設成本已經分攤到全體業主的購房款中，且產權登記為全體業主共有。
• 收入歸屬：明確歸全體業主所有。這筆錢是小區的公共收益，神圣不可侵犯。
• 開發商擁有產權的車位：
• 情形：開發商投資建設的地下停車場，車位作為獨立商品出售或出租，其中尚未出售或附贈的部分，產權仍屬于開發商。開發商將這些自有產權車位拿出來用于臨時停車。
• 收入歸屬：歸開發商所有。這相當于開發商在經營自己的資產，其收入理所當然歸自己。
• 人防工程車位：
• 情形：平時用作停車位的地下人防工程。根據“誰投資、誰受益”的原則，在不影響其戰備功能的前提下，由投資者（通常是開發商）進行日常管理和使用，所產生的收益也歸投資者所有。
• 收入歸屬：通常歸開發商或其委托的管理人所有。

第二步：基于產權歸屬，再看物業管理模式的影響

只有在確定了臨時停車收入屬于“全體業主共有”（即第一種情形）的前提下，討論酬金制和包干制才有意義。這兩種模式決定了這筆公共收益如何被管理和使用：

• 在酬金制小區：這筆收入會直接進入小區的公共收益賬戶。在扣除為管理這些臨時車位而產生的必要成本（如部分人工、道閘維護費等）后，凈收益完全屬于全體業主，其用途由業主大會決定。
• 在包干制小區：根據《民法典》規定，利用共用部分產生的收入屬于業主共有。因此，即便在包干制下，這筆錢的所有權依然是業主的。物業公司應當將這筆收入單獨列賬，并向業主公開。至于這筆錢如何使用，通常依據《物業服務合同》的約定：
• 合同有約定：可約定用于沖抵物業費、投入小區維修資金，或者與物業公司按比例分成等。
• 合同無約定：物業公司不能直接將其視為自己的經營收入。應與業委會協商其用途，并定期公示收支情況。

總結：面對臨時停車費，業主首先要搞清楚停車區域的產權性質。如果是公共區域，那么這筆錢就是大家的，您有權要求物業公司公開賬目，并參與決定其用途。

答：當然可以，但需遵守小區管理規定。

您擁有產權車位的所有權，自然也包含了依法出租和出借的權利。這是您的物權行使，物業公司無權禁止。但是，為了整個小區的安全和秩序，您在出租或共享車位時，需要履行一些告知和配合的義務：

• 登記備案：您應主動向物業服務中心報備。告知物業公司您將車位出租給哪位租戶（或通過哪個共享平臺），并提供租戶（或臨時使用人）的聯系方式和車輛信息（車牌號、顏色、品牌）。
• 辦理出入憑證：為租戶的車輛辦理小區的出入憑證（如門禁卡、藍牙標簽等），并遵守物業公司關于憑證管理的規定（如押金、掛失等）。
• 遵守規約：您有義務告知租戶遵守小區的各項停車管理規定，例如，不得在車位上堆放雜物、進行維修作業、占用消防通道等。因租戶行為造成的任何違規或損失，您作為產權人可能需要承擔連帶責任。
• 用途限制：車位的主要用途是停放車輛。您不得將其用于倉儲、經營攤點或其他改變其規劃用途的活動。

答：應建立清晰、人性化的訪客與服務車輛管理制度。

一個優秀的物業管理體系，應當能平衡好安全管理與生活便利。對于這類頻繁進出的服務車輛，物業公司應：

• 建立登記制度：所有外來服務車輛進入時都應登記，明確來訪事由、拜訪的業主房號、預計停留時間。
• 劃分臨時停放區：在不影響主干道和消防通道的位置，劃定專門的臨時卸貨或停放區域，并設置清晰的標識。
• 明確停放時限與收費：規定合理的免費停放時長（如15-30分鐘），超出部分可參照臨時停車標準收費。對于裝修等需要長時間停放的車輛，應辦理專門的臨時出入證，并一次性收取或按天收取合理的占道費用。
• 提前告知與公示：將相關的管理規定、收費標準、停放區域等信息，在小區入口和公告欄進行公示，讓所有進入小區的服務人員都清楚規則，減少不必要的爭執。

答：根據不同情況，采取不同策略，核心是保留證據、依法維權。

糾紛類型業主/物業公司應對策略業主拒交管理費物業方：① 發出正式書面催繳通知；② 嘗試電話或上門溝通協商；③ 若協商無效，依據合同提起仲裁或訴訟。切忌采取攔車、鎖車等違法手段。車位被他人占用業主方：① 不要沖動，避免與對方發生直接沖突；② 拍照/錄像取證，清晰拍下占用車輛的車牌號和占用事實；③ 聯系物業公司，請他們根據車牌號聯系車主挪車；④ 如果物業公司無法聯系或對方拒不挪車，可報警處理，由警方介入協調。臨時停車亂收費車主方：① 要求對方出示在顯著位置公示的收費標準；② 索要正規發票或收據；③ 如果發現收費與公示不符或屬于無理收費，可記錄證據（錄音、拍照）后，向市場監督管理局（價格監督部門）投訴。車庫設備損壞（如道閘砸車、漏水泡車）業主方：① 立即拍照/錄像，固定現場證據；② 第一時間通知物業，要求其派人查看并記錄；③ 協商賠償事宜。物業方：① 立即派人到場處理，采取應急措施防止損失擴大；② 調查事故原因，如果是因設備故障或管理疏忽導致，應承擔相應的賠償責任（通常可通過公共責任險理賠）；③ 及時維修損壞設備，并向業主通報處理進展。

“收錢我能理解，但你們的服務也太單一了，除了看看門、掃掃地，我感覺不到這筆錢花得值。”

這句來自業主的抱怨，深刻地揭示了當前車庫管理領域的主要矛盾：業主日益增長的對高品質、多元化服務的需求，與傳統物業公司停留在基礎“看管”模式之間的差距。

車庫管理，正在經歷一場從“被動收費型”“主動服務價值型”的深刻轉變。一個優秀的物業公司，不應僅僅滿足于“收得上費”，更應思考如何讓業主覺得“費交得值”。以下是一些物業公司可以探索的改進方向：

• 增設便民設施：順應新能源汽車的趨勢，與充電樁運營商合作，在車庫內規劃并安裝電動汽車充電樁；在適當位置設立自助洗車點輪胎充氣泵應急維修工具箱等，為業主提供實實在在的便利。
• 改善感官體驗：將車庫內的照明系統全部更換為更亮、更節能的LED燈，消除陰暗角落；優化通風系統，減少潮濕和尾氣異味；對地面進行環氧地坪漆處理，不僅美觀，還能有效減少揚塵；完善導視系統，讓車主能快速找到自己的車位和電梯口。一個明亮、安全、整潔、空氣清新的車庫環境，本身就是最好的服務證明。

• 引入智能停車系統：升級為車牌自動識別系統，實現無感通行；引入智能尋車系統，業主在電梯口輸入車牌號即可獲得找車路線圖；開發小區APP或小程序，集成車位管理費在線繳納、訪客車輛預約、充電樁預約等功能。
• 提升安防等級：實現監控無死角覆蓋，并定期巡檢確保設備完好；建立車輛異常滯留報警機制；加強保安的專業培訓，提高其應對突發事件的能力。

這是贏得業主信任的終極法寶。物業公司應主動作為，而不是等業主來問：

• 定期公示收支明細：每季度或每半年，以圖文并茂的形式，在小區公告欄或線上平臺，詳細公布車位管理費的收支賬目。具體到“上季度車庫總電費XXX元”、“保潔員薪資XXX元”、“更換道閘主板花費XXX元”……讓業主清楚地看到自己交的錢，是如何轉化為實實在在的服務和維護成本的。
• 建立溝通反饋機制：定期召開關于車庫管理的業主懇談會，聽取意見和建議；設立線上反饋渠道，對業主提出的車庫問題（如燈不亮、有積水等）做到快速響應、及時處理，并公示處理結果。

透明度 + 服務感 = 信任感。當物業公司不再是一個神秘的“收費者”，而是一個用心經營社區生活的“服務者”和“合作伙伴”時，當業主能親眼看到、親身體會到管理費帶來的環境改善和生活便利時，關于收費的爭議自然會大大減少。

回到我們最初的問題：“買了車位還要交管理費嗎？”

通過全文的梳理，答案已然清晰。這并非物業公司的“巧立名目”，而是現代社區精細化運作中，資產所有權與服務消費權相分離的必然結果。車位糾紛的根源，往往不在于“要不要收”，而在于“收得是否合理、用得是否透明、服務是否到位”。

對于物業公司而言，未來的生存與發展之道，在于堅守三大原則：

• 依法收費：確保每一筆收費都有明確的法律依據、合同約定和政府標準，并做到全面、持久地公示。
• 用心服務：超越基礎的“四保”（保安、保潔、保綠、保修），主動挖掘業主需求，用增值服務創造價值，讓業主感受到尊重與關懷。
• 公開透明：主動擁抱監督，將財務和工作置于陽光之下。以公開換理解，以透明換信任，以信任促合作。

對于廣大業主和租戶而言，維護自身權益的最佳方式，同樣是回歸理性和法治：

• 知法懂法：了解與車位相關的法律法規和政策，明確自己的權利和義務。
• 理性溝通：遇到問題，首選與物業公司、業委會進行友好協商，而非直接對抗。
• 依法維權：在協商無果時，善用投訴、仲裁、訴訟等法律武器，合法、有據地表達訴求。

小小的車位，承載的是出行的便利，映射的是社區的文明。當物業公司的每一次服務都飽含誠意，當業主的每一次繳費都心悅誠服，車位管理費才能真正從一個令人頭疼的“爭議點”，轉變為連接鄰里、構建和諧的“信任點”，共同推動我們的社區，向著更加文明、和諧、共治的美好未來邁進。