浙江女子賣房給租客要190萬(wàn),賣給別人要170萬(wàn),租客起訴要求賠20萬(wàn)

“同樣一套房，賣給我要190萬(wàn)，轉(zhuǎn)頭170萬(wàn)賣給了外人，這不是明擺著欺負(fù)人嗎？”

杭州的張先生拿著購(gòu)房合同復(fù)印件，在法庭上情緒激動(dòng)地陳述著。他租了李女士的房子三年，本以為能借著“租客優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的便利買下住房，卻沒想到遭遇了這樣的報(bào)價(jià)懸殊，一場(chǎng)租房變買房的期待，最終鬧上了法庭。

這起發(fā)生在浙江的房產(chǎn)糾紛，戳中了很多租客和房東的痛點(diǎn)：租客的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)到底是“尚方寶劍”還是“紙面權(quán)利”？房東報(bào)價(jià)不一，租客能索賠差價(jià)嗎？今天我們就來(lái)還原整個(gè)事件，拆解其中的法律關(guān)鍵。

事件始末：三年租客遇“差異化報(bào)價(jià)”

2023年年初，杭州的李女士因?yàn)橐泼瘢瑳Q定出售自己位于濱江區(qū)的一套兩居室。這套房已經(jīng)租給張先生三年，雙方簽訂的租賃合同還有半年到期。考慮到張先生一直按時(shí)交租，房屋也保養(yǎng)得不錯(cuò)，李女士先聯(lián)系了張先生，提出以190萬(wàn)的價(jià)格出售。

“這個(gè)價(jià)格比周邊同戶型貴了近15萬(wàn)，我當(dāng)時(shí)就跟李女士商量，能不能再便宜點(diǎn)。”張先生回憶，他明確表達(dá)了購(gòu)房意愿，但希望價(jià)格能降到市場(chǎng)合理區(qū)間，可李女士一口咬定“190萬(wàn)是最低價(jià)，不買就賣給別人”。反復(fù)協(xié)商了兩次后，張先生因?yàn)橘Y金壓力，暫時(shí)沒能答應(yīng)這個(gè)報(bào)價(jià)。

讓張先生沒想到的是，兩個(gè)月后，他偶然從小區(qū)中介口中得知，李女士已經(jīng)以170萬(wàn)的價(jià)格將房子賣給了自己的遠(yuǎn)房親戚王女士，并且已經(jīng)辦理了過(guò)戶手續(xù)。“我當(dāng)時(shí)都懵了，同樣的房子，賣給我190萬(wàn)，賣給親戚就少20萬(wàn)，這不是把我的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)當(dāng)擺設(shè)嗎？”

多次找李女士協(xié)商無(wú)果后，張先生一紙?jiān)V狀將其告上法庭，以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，要求李女士賠償20萬(wàn)的差價(jià)損失。

法庭焦點(diǎn)：“差異化報(bào)價(jià)”是否侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

庭審中，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在兩點(diǎn)：一是李女士的“190萬(wàn)報(bào)價(jià)”是否屬于“同等條件”；二是賣給親戚的170萬(wàn)是否屬于“特殊折扣”，能否排除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

李女士的辯護(hù)律師提出，170萬(wàn)的成交價(jià)是“親情折扣”，屬于針對(duì)特定親屬的優(yōu)惠，并非市場(chǎng)正常交易價(jià)格，不能作為衡量“同等條件”的標(biāo)準(zhǔn)。而給張先生的190萬(wàn)是綜合房屋裝修、家具配套等因素的“市場(chǎng)價(jià)”，并未侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

但張先生的代理律師反駁，根據(jù)中介提供的交易記錄和周邊房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，該小區(qū)同戶型房屋的正常成交價(jià)在170萬(wàn)-175萬(wàn)之間，李女士給張先生的190萬(wàn)明顯高于市場(chǎng)價(jià)格，屬于故意抬高報(bào)價(jià)變相剝奪其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同時(shí)，所謂的“親情折扣”并無(wú)明確證據(jù)證明，且即使存在親屬關(guān)系，也不能規(guī)避對(duì)租客的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)通知義務(wù)。

法官在審理中明確引用了《民法典》第七百二十六條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。”

這里的關(guān)鍵在于“同等條件”和“近親屬”的界定。法院查明，王女士雖為李女士的遠(yuǎn)房親戚，但并非法律規(guī)定的“配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女”等近親屬范疇，因此“親情折扣”的抗辯不成立。同時(shí)，170萬(wàn)的成交價(jià)符合市場(chǎng)行情，應(yīng)視為“同等條件”，李女士未以該條件通知張先生，構(gòu)成對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的侵犯。

判決結(jié)果：房東賠償20萬(wàn)差價(jià)，法律邊界需厘清

最終，法院結(jié)合房屋市場(chǎng)價(jià)值、雙方協(xié)商過(guò)程以及李女士的過(guò)錯(cuò)程度，判決李女士賠償張先生20萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。判決書中明確指出，出租人在出售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向租客提供與其他潛在購(gòu)買者同等的交易條件，不得通過(guò)抬高價(jià)格、隱瞞低價(jià)等方式變相剝奪租客的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。即使存在親屬關(guān)系，也需在法律規(guī)定的“近親屬”范圍內(nèi)，才能排除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用。

這起案件并非個(gè)例。近年來(lái)，隨著二手房交易市場(chǎng)的活躍，租客優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛頻發(fā)。很多房東誤以為“報(bào)價(jià)是我的自由”“賣給親戚別人管不著”，卻忽略了法律對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的明確保護(hù)；而不少租客也對(duì)自己的權(quán)利邊界不清晰，遇到類似情況不知道如何維權(quán)。

給房東和租客的實(shí)用提醒

對(duì)房東而言：出售租賃中的房屋時(shí)，務(wù)必在合理期限內(nèi)（通常為15日）書面通知租客，明確告知擬出售的價(jià)格、付款方式等核心條件。如果要賣給親屬，需確認(rèn)對(duì)方是否屬于法律規(guī)定的“近親屬”，并保留相關(guān)親屬關(guān)系證明，避免因“親情折扣”引發(fā)糾紛。即使租客明確表示不購(gòu)買，也要留存書面確認(rèn)記錄，以防后續(xù)產(chǎn)生爭(zhēng)議。

對(duì)租客而言：要明確自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅在“同等條件”下成立，如果房東報(bào)價(jià)明顯高于市場(chǎng)價(jià)格，可以要求提供定價(jià)依據(jù)，或通過(guò)中介核實(shí)市場(chǎng)行情。一旦發(fā)現(xiàn)房東以更低價(jià)格賣給他人，要及時(shí)固定證據(jù)（如交易記錄、聊天記錄、中介證言等），在法律規(guī)定的期限內(nèi)主張權(quán)利，必要時(shí)可通過(guò)訴訟要求賠償差價(jià)損失。

說(shuō)到底，租房關(guān)系的核心是信任，而房產(chǎn)交易的底線是法律。無(wú)論是房東還是租客，只有厘清權(quán)利邊界，遵守法律規(guī)定，才能避免“買賣不成反結(jié)怨”的尷尬結(jié)局。你身邊遇到過(guò)類似的房產(chǎn)糾紛嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的經(jīng)歷～