12年拉鋸戰(zhàn)！3000萬抵債房遇破產(chǎn)清算，究竟誰是房東？

“住了十幾年的辦公室，突然被告知要分給其他債主？”北京某某集團（以下簡稱“集團”）的法務(wù)團隊，曾對著一堆裁判文書犯愁——2003年用3000萬欠款換來的5000多平寫字樓，在房產(chǎn)公司破產(chǎn)后，竟被管理人拒絕“取回”。這場從基層裁判打到最高法的官司，歷經(jīng)3審、耗時12年，核心爭議藏在“法律依據(jù)的時間差”里，而最終的勝訴，不僅關(guān)乎一套房，更關(guān)乎破產(chǎn)程序中的公平底線。

一、案件背景：3000萬欠款換房，卻因破產(chǎn)起風(fēng)波

時間拉回2003年，北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“房產(chǎn)公司”）欠了集團3059萬余元（含擔(dān)保款+利息）。無力還錢的房產(chǎn)公司，提出用自己開發(fā)的“中國某某大廈”第六層（電梯顯示七層，面積5209.5㎡）抵債。

雙方一拍即合：簽了《商品房買賣合同》，辦了預(yù)售備案，裁判還出具了調(diào)解書和執(zhí)行裁定書，明確“房子過戶給集團抵債”。2007年，房產(chǎn)公司把房屋鑰匙、門卡全交了，集團正式入駐辦公——按理說，這房子早就是集團的了。

可天有不測風(fēng)云：2015年，房產(chǎn)公司經(jīng)營不善，被申請破產(chǎn)清算。破產(chǎn)管理人突然找上門：“你們沒辦房產(chǎn)證，這房子還是公司的破產(chǎn)財產(chǎn)，得拿來給所有債主分！”

集團當場懵了：“我們有裁判裁定、有交房憑證，住了8年了，怎么就不算我們的？”多次溝通無果后，集團起訴要求“取回房屋”，一場漫長的司法博弈就此拉開。

二、三審博弈：為啥前兩審輸了？法律依據(jù)差在哪？

這場官司的核心矛盾，其實是“不同時期的法律，對‘房子歸誰’的判斷標準不一樣”。一、二、再審裁判拿著不同的“法律尺子”，得出了完全不同的結(jié)論：

1. 一審：死摳“房產(chǎn)證”，沒登記就沒所有權(quán)

裁判怎么判：駁回集團訴求，說“你沒有房產(chǎn)證，不算真正的房主”。

法律依據(jù)邏輯：

? 用的是2007年施行的《物權(quán)法》：“不動產(chǎn)物權(quán)得登記才生效，沒辦房產(chǎn)證，所有權(quán)就沒轉(zhuǎn)移”；

? 認為2003年的調(diào)解書、執(zhí)行裁定不算“能直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)的文書”——因為《物權(quán)法》規(guī)定，只有“拍賣流拍后的抵債裁定”才算，而集團的裁定是“雙方協(xié)商抵債”，不符合要求。

簡單說：一審裁判拿著“新規(guī)矩”（2007年《物權(quán)法》），去套“老事兒”（2003年的抵債），認定“沒房產(chǎn)證=沒所有權(quán)”。

2. 二審：新解釋優(yōu)先，老規(guī)定不算數(shù)

裁判怎么判：駁回上訴，維持原判。

法律依據(jù)邏輯：

? 延續(xù)一審的《物權(quán)法》邏輯，還加了個“新解釋”：2013年的《破產(chǎn)法解釋二》明確了“非破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍”，沒包含“沒過戶但已交房”的情況，所以2002年《審理企業(yè)破產(chǎn)規(guī)定》里“沒辦證但已交付不算破產(chǎn)財產(chǎn)”的條款，被新解釋取代了；

? 強調(diào)“法不溯及既往”：《物權(quán)法》是2007年才有的，不能用來判斷2003年的物權(quán)，但同時認為，就算用老法律，新的破產(chǎn)解釋也比老規(guī)定優(yōu)先。

簡單說：二審裁判覺得“新規(guī)矩比老規(guī)矩管用”，哪怕老規(guī)矩更貼合當年的情況，也得按新解釋來。

3. 再審（最高）：回到當年的規(guī)矩，還要講公平

裁判怎么判：撤銷一、二審判決，確認集團享有取回權(quán)，房產(chǎn)公司10日內(nèi)返還房屋！

法律依據(jù)邏輯：

? 核心：“法不溯及既往”不是“只認新法”，而是“按事兒發(fā)生時的法律判”：2003年還沒有《物權(quán)法》，當時的規(guī)矩是《民法通則》《合同法》——“財產(chǎn)交付了，所有權(quán)就轉(zhuǎn)移了，登記只是行政管理流程”；

? 認定2003年的執(zhí)行裁定就是“以物抵債裁定”：雖然和現(xiàn)在的裁定樣式不一樣，但當時法律沒統(tǒng)一要求，只要內(nèi)容是“用房抵債”，就有效；

? 破產(chǎn)財產(chǎn)認定：2002年的《審理企業(yè)破產(chǎn)規(guī)定》至今有效，“沒辦證但已交付的財產(chǎn)不算破產(chǎn)財產(chǎn)”，而且集團沒辦房產(chǎn)證是因為房產(chǎn)公司沒辦竣工備案（不是集團的錯），不能讓無過錯方吃虧；

? 加了“公平原則”：集團住了十幾年，一直合法占有，要是把房子拿來分給其他債主，違背老百姓的樸素公平觀。

簡單說：最高法“穿越”回2003年，按當年的規(guī)矩和公平原則，認定“房子早就是集團的了”。

三、各審判階段法律依據(jù)的核心差異

前兩審與再審的判決分歧，本質(zhì)是對“法律適用時間節(jié)點”和“規(guī)則優(yōu)先級”的理解不同。用一張表看清三個階段的核心差異：

四、贏了官司，房子能順利拿回來嗎？后續(xù)執(zhí)行有啥坑？

集團終于勝訴，但很多人會問：“破產(chǎn)程序都啟動了，會不會部分房屋已經(jīng)被處理了？”“房產(chǎn)公司不配合，怎么拿房？”

1. 核心結(jié)論：大概率能全額取回，部分房屋被處理的可能性極低

為啥這么說？

? 集團一直“合法占有”：2007年就收了全部房屋，還簽了《確認書》，之后的排除妨害官司也認定集團有占有使用權(quán)——破產(chǎn)管理人沒理由、也沒機會把房屋納入破產(chǎn)財產(chǎn)分配；

? 法律依據(jù)過硬：最高法的終審判決具有強制執(zhí)行力，明確要求“10日內(nèi)返還”，房產(chǎn)公司和管理人必須配合；

? 無過錯方保護：最高法特意強調(diào)“不能讓無過錯的集團承擔(dān)法律變化的不利后果”，就算有部分房屋被臨時占用，也能通過強制執(zhí)行收回。

2. 后續(xù)執(zhí)行要注意這3件事

（1）房屋沒辦房產(chǎn)證，后續(xù)能補嗎？

能！但得先讓房產(chǎn)公司（或管理人）辦“房屋竣工備案”（這是房產(chǎn)公司的義務(wù)），再憑最高法判決書、執(zhí)行裁定，到不動產(chǎn)登記部門辦過戶——如果房產(chǎn)公司不配合，集團可以申請裁判強制執(zhí)行，要求登記部門直接辦理。

（2）房產(chǎn)公司不返還房屋怎么辦？

直接向裁判申請強制執(zhí)行：拿著最高法的判決書，要求裁判責(zé)令房產(chǎn)公司交出房屋，甚至可以強制清退非法占用的第三方（如果有的話）。

（3）會不會有其他債權(quán)人提異議？

可能性不大：因為集團的取回權(quán)是“所有權(quán)基礎(chǔ)的權(quán)利”，優(yōu)先于普通債權(quán)，其他債權(quán)人不能以“沒分到財產(chǎn)”為由反對——最高法已經(jīng)明確“房子不是破產(chǎn)財產(chǎn)”，其他債主無權(quán)主張。

3. 最壞情況：如果部分房屋已被錯誤處置？

按法律規(guī)定，破產(chǎn)程序中“錯誤處置不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的財產(chǎn)”是無效的，集團可以要求返還；如果確實無法返還（比如已被第三方善意取得），可以要求房產(chǎn)公司賠償?shù)阮~損失——但從案件事實來看，這種情況幾乎不會發(fā)生，因為集團一直占有房屋，管理人很難擅自處置。

五、法律提示：抵債房、破產(chǎn)取回權(quán)，這些坑要避開

這場12年的官司，給企業(yè)和個人提了3個重要提醒：

1.抵債后別偷懶，盡快辦過戶/房產(chǎn)證：哪怕有裁判裁定、交房憑證，也別拖著不辦房產(chǎn)證——一旦對方破產(chǎn)，“沒辦證”就會成為爭議焦點，多一道手續(xù)多一層保障；

2.遇到破產(chǎn)，保留好所有憑證：交房記錄、鑰匙交接單、裁判調(diào)解書/裁定、溝通記錄，這些都是證明“你是合法權(quán)利人”的關(guān)鍵，千萬別丟；

3.一、二審敗訴別慌，還有申訴+抗訴途徑：如果覺得裁判適用法律錯了，像本案一樣，可向檢察機關(guān)申訴，由最高檢抗訴，推動最高法再審——法律不會放過“機械執(zhí)法”，公平正義可能會遲到，但不會缺席。

六、結(jié)語

這場官司的本質(zhì)，是“法律的時間差”與“公平原則”的博弈。一、二審裁判執(zhí)著于“新法律、新解釋”的字面規(guī)定，而最高法回歸到“事兒發(fā)生時的規(guī)矩”和“老百姓的公平觀”，最終讓合法占有房屋十幾年的集團，拿回了本就屬于自己的財產(chǎn)。

這也提醒我們：法律不是冰冷的條文，而是要貼合實際情況、守護公平正義。如果遇到類似的“抵債房+破產(chǎn)”糾紛，別輕易放棄——找對法律邏輯，保留好證據(jù)，正義或許會晚到，但絕不會缺席。