福州主城區，近地鐵口9000元/平米的房子，歷時29天賣出

房地產下行，潮水褪去之后，房子的選擇變得尤為重要。從買到就賺到的時代，轉變成為更貼合自身實用為主，因此，只要記住一個買房原則：把地段放在首位，那些打著休閑養老度假的房子，往往會成為接盤俠。

我這么說，并不是沒有道理，近期有很多可參考的案例，可以作為借鑒。

一、福州郊區的房子，賣不動了。

閩侯算是福州真正的郊區，目前閩侯的二手房成交均價，下跌至1萬元/平米，低于1萬單價的房子，遍地都是。

閩侯縣是福州真正的郊區，它以環抱的姿勢，半包著福州。甘蔗，荊溪，上街，竹岐，高新區，南嶼，南通，青口，這些地方的價格越來越低，甚至出現賣不動的情況。

思考一個問題：閩侯的房子新，小區好，為什么價格低，買它的人卻很少？

二、低預算，高期望值的人，在市區撿漏。

市中心的老小區，近期的成交十分活躍，標的普遍在一百多萬。小編近期遇到許多客戶，預算在兩三百萬，想要次新，電梯，同時帶一點書包屬性的房子。

按照他們的預算，既要，又要，還要的態度，是很難以買到房子的。但，他們一直都在看房的路上，看完房子后，出價相對較低，業主讓價幅度稍大一些，立馬出手。

得出一個結論：市中心的房子，不缺客戶看房，價格稍作調整，很快能夠賣出去。

用一套五四北，已經成交的二手房，給大家做個成交案例分析。

成交小區：象峰新苑；

成交時間：2025年11月；

成交數據：產權60.67平米，2房1廳，高樓層，南北朝向，簡單裝修，60萬，成交單價9890元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌出來僅有29天，首次掛牌價格78萬，經過6次價格調整，成交前掛牌68萬，買家談價8萬后達成交易。帶看過該房源的客戶較少，僅有3組客戶，轉換率和成交周期都很短，意味著房子便宜，并不需要很多客戶，一兩個就夠了。

2、象峰新苑成交的這套房子，還不算是最便宜的，我看到另一套成交數據：61平米，54萬，單價8900元/平米，成交周期906天的時間。由此，也能看出，真想把房子賣出去，價格上有關鍵的決定作用，不管房子掛牌多久，只有低價才能打動購房者。

3、都知道五四北的房價低，也要看位置，安置房單價跌破一萬已成常態，對于低總價預算的剛需來說，象峰新苑是一個不錯的選擇。步行至地鐵口象峰站，大約700米的距離，但不是好地段，算是偏遠位置，周邊配套也相對一般。用小編的話來說，但凡是你看到特別便宜的房子，自身都是有一定的缺陷。

4、象峰新苑的成交單價和熙悅府差不多，五四北商品房和安置房當中，低單價最有代表性的兩個小區。熙悅府靠近山腳下，距離更遠，配套更差；象峰新苑山腳下，地段好一點，賣出去的價格，和商品房相當。

為什么，人們寧可選擇山腳下的象峰新苑安置房，也不愿意去山坡上的熙悅府？

購房建議：

記住：安置房 "上車" 容易 "下車" 難，特別是在五四北邊緣位置，遠離市中心，低品質的小區，其價格保值屬性相對較低，周邊配套不足，特別是在商業方面，沒有人口密度加持，很難以出現價格回調的情況。

安置房多選址在城市邊緣或配套薄弱區域（如近郊、城鄉結合部），距離核心商圈、優質學校、大型醫院較遠。

作為偏遠地段，且屬于安置房，大家選擇購買的時候，就要注意了。

安置房的核心短板是 “為‘安置’而生，而非為‘舒適居住’或‘資產增值’而生”—— 低成本建設、高容量規劃、寬松管理模式，決定了它更適合 “預算有限、能接受品質妥協” 的自住剛需，而不適合對居住體驗、產權安全性、增值潛力有要求的購房者。

購買前需重點核實產權狀況、預留隱性成本，同時做好 “長期居住、難以轉手” 的心理準備。

五四北已有大量的安置房小區，相互之間會有一定的影響。五四北安置房小區，主要集中在泉頭片區、新店核心區和赤星 / 西莊片區，安置比例從 10% 到 100% 不等。

高比例安置房價格優勢明顯（單價 8000-12000 元 /㎡），但位置偏遠、居住品質一般；中低比例安置房（如熙悅府、融信瀾灣）位置較好，配套更完善，但價格相對較高。

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