貼息房貸來了也救不了樓市？真相沒那么簡單

二零二五年國家經濟的重要目標之一就是穩樓市，可從官方統計局的數據來看，自從二零二五年四月開始，一二三四線城市的二手房價就一直在環比回落，到了下半年，回落的幅度還進一步變大了。

在這樣的市場環境下，怎么才能有效救樓市就成了最關鍵的問題，而近期大家熱議的貼息房貸，我覺得是個靠譜的好主意，不管是站在買房人的角度，還是從國家層面來看，都有實實在在的合理性。

貼息房貸的核心就是政府幫購房者減負利息，先把這個政策的真實含義說清楚。

過去五年期的房貸利率大概是三點五厘，現在全國的平均房貸利率差不多在三點一厘，這都是沒有任何貼息的常規情況。

所謂貼息房貸，簡單說就是買房家庭不管是買新房還是二手房，哪怕是買多套房，在申請房貸的時候，中央和地方政府會一起幫著承擔一部分房貸利息成本。

對商業銀行來說，房貸利率該是多少還是多少，不會有任何變化，所以銀行的風險也不會增加，但對咱們普通買房人來說就不一樣了，因為政府承擔了一部分利息，實際要付的房貸成本會明顯下降。

按照現在大家討論的方案，中央和地方加起來要承擔一點五厘的房貸利率成本，這就意味著咱們個人要付的房貸利率能從現在的三點一厘降到一點六厘左右，這個降幅可不算小。

之前中央和地方政府想救樓市，要么是直接收購庫存的房子，要么是買下那些沒開發的拍賣土地，隨便一動就是幾千億甚至幾萬億的資金，現在不管是中央還是地方政府，都沒有這么充足的財政余力，所以穩樓市的很多辦法一直沒法真正落地。

但如果換成貼息房貸的方式，情況就完全不同了。

按每年商業銀行新增兩萬億房貸來計算，要是貼息一點五厘，中央和地方政府每年總共只需要拿出三百億就行，要是中央和地方各負擔一半，每一方每年也只需要支出一百五十億，這對當前的中央和地方財政來說，壓力真的不算大。

把救市成本分攤到長期，大大降低了當下的財政壓力，這就是這個政策最巧妙的地方，房貸的周期一般都是二十年甚至更長，這就意味著政府穩樓市、救樓市的支出被分攤到了今后二三十年，從財政能不能承擔的角度來看，一下子就變得可行了，這也是從政府財政角度出發，這個政策能行得通的關鍵原因。

現在地方政府的土地出讓收入已經連續四年下滑，和前些年的高峰時期比，縮水幅度已經超過了一半，財政壓力本來就大，根本拿不出幾千億甚至幾萬億來直接救市，而貼息房貸剛好解決了這個難題。

購房者能實實在在省下大筆利息，買房成本大幅降低，從咱們普通人的角度來算一筆明白賬，就以一百萬貸款、二十年期限為例。

沒貼息之前，按照三點一厘的平均房貸利率，每個月大概要還本付息五千六百元，二十年下來總共要還本付息一百三十四萬元。

經過中央和地方政府貼息之后，每個月的還本付息會降到四千八百七十元，二十年的總支出會從一百三十四萬元降到一百一十七萬元，直接減少了十七萬元的利息支出，這個降幅還是很顯著的，對普通家庭來說可不是一筆小錢。

一點六厘的房貸利率之所以有這么大的意義，是因為它大體上相當于當前五年期商業銀行的存款利率，現在五年期定期存款的平均利率已經進入了一點五厘左右的區間，同時它也和一二三線城市中心區域的租金收益率差不多，現在一線城市的租金回報率大概在一點五厘到一點七厘之間。

當房貸利率降到一點六厘這個敏感區間，會帶來兩個很重要的變化，一方面，那些持有多套房且沒有特殊用途的家庭，賣出房子變現的沖動會明顯減弱，不會再想著趕緊拋售，另一方面，剛需買房家庭在買房和租房之間權衡的時候，會發現租房不再合算，買房反而更劃算。

這樣一來，市場上房子的供求關系就能得到實實在在的改變，讓買房相對租房變得更有吸引力，而現在的市場其實并不是沒有需求，從一些數據來看，部分城市的新房成交已經連續兩個月環比增長，說明只要政策到位，需求是能被激發出來的。

總的來說，貼息房貸這招真的很巧妙，對中央和地方政府來說，每年幾百億的支出壓力完全能承受，卻能通過杠桿撬動整個房地產市場的供求關系、資金成本和價格，用最小的財政代價達到穩樓市的目的。

當然，要說貼息房貸能立竿見影扭轉全國所有城市房價下行的態勢，那恐怕就過于樂觀了，房地產市場的調整本來就需要一定的時間，不同城市、不同區域的情況也不一樣。

但它肯定會帶來超出預期的效果，至少一二三四線城市的中心城區，因為需求相對穩定，加上租金回報率本身就不低，房價有望率先止跌企穩，而那些供應過多、需求不足的區域，可能還需要配合其他政策，但貼息房貸無疑是當前最有效、最可行的突破口。

現在市場正處于縮量調整的階段，剛需和改善型需求依然存在，只是大家都在觀望，貼息房貸剛好能打消一部分人的觀望情緒，讓有買房需求的人愿意出手，同時也能減少市場上的拋售壓力，讓房地產市場慢慢回歸平穩。