王石預言房地產將迎重大轉變，2025年會是拐點嗎？

當萬科在2018年內部會議上掛出"活下去"三個大字時，業內還把這當作危言聳聽的笑談。誰曾想短短幾年間，這個黑色幽默竟成了行業預言。如今王石再度發聲，預言2025年下半年房地產將迎來"重大轉變"，這已是這位地產教父第三次對行業走向做出精準預判。

回看王石的預測史，2008年那句"房地產黃金時代結束"的論斷，讓他在行業鼎沸時期顯得格格不入。但隨后2008-2012年的市場調整期，驗證了這位先行者的遠見。2016年當一二線城市房價狂飆時，他又預警"非理性上漲不可持續"，兩年后市場果然實現軟著陸。兩次精準預判的背后，是王石對行業底層邏輯的深刻洞察。

當下房地產市場正經歷前所未有的結構性變革。新開工面積同比下降12.8%，二手房交易量卻逆勢增長8.5%，這種"冰火兩重天"印證了王石"從增量到存量"的轉型判斷。更關鍵的是，我國城鎮人均居住面積已從房改初期的5平米躍升至40平米，住房短缺時代徹底終結。當80后2.1億人口、90后1.75億人口、10后1.63億人口形成遞減曲線時，需求端的萎縮已成定局。

政策面的轉向同樣值得玩味。2030年"碳達峰"、2060年"碳中和"目標的提出，倒逼房地產向綠色轉型。王石近期頻繁提及的ESG理念，正在重構行業價值標準。綠地集團開發綠色低碳產品、萬科布局倉儲物流第一的案例表明，傳統"拿地-建房-賣房"的商業模式正在被淘汰。正如王石所言："房地產不是結束了，而是剛剛開始。"

這種"剛開始"體現在三個維度：開發邏輯從規模擴張轉向精益運營，日本大和房屋76%收入來自服務的案例就是明證；盈利模式從資產增值轉向服務增值，萬科物業23.1%的服務收入增長印證了這一趨勢；行業定位從建筑商轉向城市運營商，龍湖長租公寓20%的利潤增長目標展現了新可能。

2025年的"重大轉變"或將呈現三大特征：市場層面完成從賣方市場向買方市場的徹底轉換，政策層面形成"保障+市場"的雙軌制格局，企業層面出現"幸存者"與"轉型者"的分化。那些負債率超100%的房企可能面臨重組，而像萬科這樣提前布局物流、物業的企業將獲得新生。

但轉型絕非易事。萬科至今仍處在"非常艱辛的轉型當中"，王石坦言要思考"如何增加服務"。這揭示了一個殘酷真相：告別高杠桿快周轉的舒適區后，房企需要重新修煉內功。從深圳鹽田區碳中和示范區四年半收回投資的案例可以看出，未來考驗的是企業的精細化運營能力和長期主義思維。

站在2024年這個臨界點回望，王石預言的"驚雷滾滾"已隱約可聞。新開工面積下跌24.9%、土地出讓收入下降31.7%的數據表明，行業正經歷深度出清。但正如2008年和2016年的預言最終都應驗為轉型契機，2025年的"重大轉變"或許正是中國房地產走向成熟的成人禮。當炒房時代落幕時，真正的好戲才剛開始。