上海商辦地標即將易主 廈門國資21億元抄底

上海大宗交易市場已步入一個由內(nèi)資主導的“本土化”新階段。

中房報記者 付珊珊 上海報道

上海核心商圈地標仙樂斯廣場“易主”傳聞再起。市場消息稱廈門市屬國企象嶼集團擬以21億元收購其90%權益，成交單價約3萬元/平方米。

今年6月，該消息就曾引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)圈的關注，但兩個月后，又有消息表示交易中斷，近日成交消息再度在市場流出。

為核實交易真實性，中國房地產(chǎn)報記者采訪象嶼地產(chǎn)相關人士。該人士于11月18日向記者明確表示：“沒有收到這個消息。”

不過，有對上海資產(chǎn)交易比較熟悉的商業(yè)地產(chǎn)人士表示，上述交易已確定，但仍在交易過程中。

折價25%與三度易主：一棟地標建筑的十年流轉(zhuǎn)

盡管未經(jīng)官宣，但有業(yè)內(nèi)人士透露，上海仙樂斯廣場本由多方共同持有，象嶼集團此次收購并未取得全部股權，原持有方仍保留部分權益。

若交易屬實，21億元的成交價較2023年底28億元的初始報價已折讓約25%，成為上海核心商圈“以價換量”的典型案例。

這也將是仙樂斯廣場近十年來的第三次重大產(chǎn)權變動。

作為南京西路重要商辦綜合體，仙樂斯廣場前身為1936年英籍商人沙遜投資的“仙樂斯舞廳”，曾與百樂門齊名。2001年項目完成重建，形成總建面8.5萬平方米的商辦綜合體，其中商業(yè)2.28萬平方米，甲級寫字樓5.23萬平方米。

項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，緊鄰人民廣場地鐵站，日均客流量超百萬。截至2023年底出售啟動時，商場出租率約90%，辦公樓出租率超70%，穩(wěn)定的收益表現(xiàn)曾吸引多批外資基金關注。

回顧其產(chǎn)權變遷：2014年基匯資本曾計劃以30億元將項目售予瑞安房地產(chǎn)，但因回報率未達預期而未果；2015年8月，由太盟投資集團、高盛等牽頭的財團完成收購，當時估值已達34億元。

象嶼地產(chǎn)：住宅去化承壓下的資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)向

此次交易的收購方象嶼集團為廈門市屬國有企業(yè)，2024年位列《財富》世界500強，業(yè)務涵蓋大宗商品供應鏈、城市開發(fā)運營等多元領域。

象嶼集團雖然也在上海進行過布局，但業(yè)界更為熟知的是其旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺——象嶼地產(chǎn)。公開資料顯示，象嶼地產(chǎn)近年來在上海住宅市場加速擴張，通過聯(lián)合拿地在嘉定、寶山、閔行等區(qū)域獲取多宗地塊，銷售排名迅速提升。

尤其是2022年，象嶼地產(chǎn)在上海加速擴張，當年在嘉定、寶山、閔行等區(qū)域聯(lián)合摘得6宗地塊，權益地價達79億元，推動其在全國房企銷售榜排名從第127位躍升至第56位。2023年，象嶼地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力，雖然在公開市場拿地數(shù)量有所減少，但在上海的排名進一步提升至35位。2024年，象嶼地產(chǎn)在上海共摘地3宗，權益地價為68.6億元，與2023年的公開市場拿地數(shù)量持平，但乏力癥狀已經(jīng)凸顯。

今年以來，象嶼地產(chǎn)在上海更是陷入“拿地困境”，直到3月28日，才以總價66.78億元摘得閔行區(qū)蘭香湖地塊，成交樓面價30151元/平方米，溢價率18.97%，這是其今年在上海拿下的首宗地塊。

但該項目入市后也面臨市場壓力。蘭香湖地塊被象嶼地產(chǎn)打造為天譽蘭園，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目今年兩次開盤推出132套房源，但截至目前僅去化六成。而縱觀象嶼地產(chǎn)在上海的布局，其鮮少在市中心拿地，項目多位于郊區(qū)，因此不少項目去化面臨壓力。除了天譽蘭園，同樣位于閔行區(qū)的天宸雅頌項目共推出643套房源，但目前去化不到一半；位于浦東新場鎮(zhèn)的招商象嶼星耀翠灣亦去化不佳。

盡管銷售承壓，象嶼地產(chǎn)拿地步伐并未放緩。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月末，象嶼地產(chǎn)在上海拿地金額已經(jīng)達到69億元。

近期，象嶼地產(chǎn)再度瞄準浦東川沙板塊，發(fā)布了浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊新建普通商品房項目招標計劃公告，該地塊正是上海九批次即將開拍的9幅地塊之一。根據(jù)招標預告公告顯示，象嶼地產(chǎn)擬投資27.35億元于該幅地塊。

在此背景下，市場對象嶼集團收購核心商圈成熟商辦資產(chǎn)的舉動尤為關注。這被視為地方國資在住宅市場之外，謀求資產(chǎn)配置優(yōu)化和穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。特別值得注意的是，仙樂斯廣場的土地使用年限僅剩約16年，但這一“短年限”特征并未阻礙交易傳聞，反映出市場估值邏輯的變化。

趨勢：內(nèi)資主導的上海大宗交易新格局

仙樂斯廣場的成交也折射出當下上海大宗交易市場的發(fā)展情況。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年三季度，上海大宗交易市場在外資階段性離場的背景下，以內(nèi)資力量為核心引擎實現(xiàn)逆勢突圍，143.6億元的單季成交額環(huán)比激增67%。

這一增長態(tài)勢在內(nèi)外資結(jié)構上表現(xiàn)得尤為突出——當季內(nèi)資占比達到罕見的100%，外資則呈現(xiàn)集體缺席狀態(tài)。這一極端比例并非偶然，它清晰地標志著上海大宗交易市場已步入一個由內(nèi)資主導的“本土化”新階段。

在這一結(jié)構性轉(zhuǎn)變中，內(nèi)資買家陣營也呈現(xiàn)出顯著的分化特征。市場參與主體正從過去相對單一的專業(yè)機構，擴展為更加多元的生態(tài)圖譜。一方面，以中郵保險、信達資產(chǎn)等為代表的專業(yè)投資機構繼續(xù)發(fā)揮市場穩(wěn)定器作用，憑借其長期資金優(yōu)勢和專業(yè)研判能力，持續(xù)加碼核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)辦公、零售物業(yè)的配置。另一方面，以上海本地及長三角區(qū)域的地方國資平臺、謀求產(chǎn)業(yè)升級的上市公司和實力實體企業(yè)，共同構成了非機構投資者的主力軍。他們或為資產(chǎn)保值增值，或為產(chǎn)業(yè)協(xié)同布局，正成為市場中不可忽視的活躍力量。

市場格局的深刻變化，也帶來了資產(chǎn)估值邏輯與投資策略的調(diào)整。在上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，國資接盤或更看重其穩(wěn)定的租金回報與核心區(qū)位價值，在當前市場環(huán)境下，3萬元/平方米的成交單價具備較高性價比。且在住宅去化承壓、土地市場競爭激烈的背景下，收購具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的商辦物業(yè)，不僅可優(yōu)化資產(chǎn)配置，也為企業(yè)提供了穿越周期的運營支撐。

這一趨勢的背后，是宏觀環(huán)境與微觀策略的雙重驅(qū)動。從宏觀層面看，國際資本流動性的周期性收緊，以及部分外資采取的“觀望”策略，為內(nèi)資提供了承接核心資產(chǎn)的窗口期。從企業(yè)微觀層面看，在住宅開發(fā)業(yè)務普遍面臨去化壓力、公開土地市場競爭白熱化的背景下，收購能夠產(chǎn)生即時、穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟商辦物業(yè)，不僅是對傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務單一風險的有效對沖，更是對資產(chǎn)配置結(jié)構的戰(zhàn)略性優(yōu)化。此類資產(chǎn)雖增長潛力可能有限，但其確定的租金收益和較強的抗跌性，能為企業(yè)提供寶貴的運營現(xiàn)金流和財務穩(wěn)定性，助力企業(yè)平穩(wěn)穿越行業(yè)周期。