卷產(chǎn)品、競品質(zhì)、定標(biāo)準(zhǔn):合肥樓市進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代！

漂亮的售樓沙盤前，銷售顧問信心滿滿地向你保證，未來小區(qū)將達(dá)到綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn)，打造智慧社區(qū)，采用高品質(zhì)建材。然而，你心里卻暗自打鼓：這些華麗的承諾，幾年后會(huì)不會(huì)只是一紙空文？

這份疑慮，并非空穴來風(fēng)，也恰恰點(diǎn)出了當(dāng)前房地產(chǎn)市場從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)型過程中的核心挑戰(zhàn)。為了回應(yīng)人民群眾對“好房子”的深切期盼，合肥市自2021年起推行的“競品質(zhì)”土地出讓模式，正是一場從源頭著力的供給側(cè)改革。其初衷，正是為了告別過去“價(jià)高者得”的粗放式發(fā)展，引導(dǎo)開發(fā)商將競爭焦點(diǎn)從拼價(jià)格轉(zhuǎn)向拼產(chǎn)品、拼質(zhì)量、拼未來居住體驗(yàn)，確保“好房子”的藍(lán)圖在拿地之初就已繪就。

政策引領(lǐng)，“好房子”藍(lán)圖從土地源頭起步

“競品質(zhì)”模式的核心，是將綠色建筑等級、裝配式建筑、超低能耗、智慧社區(qū)、BIM技術(shù)應(yīng)用、健康建筑等一系列具體而微的品質(zhì)指標(biāo)，量化為清晰的評分標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商需在競拍前提交詳細(xì)的設(shè)計(jì)和建設(shè)方案，由專家評審打分，得分高者方能獲得土地使用權(quán)。這一機(jī)制，如同為住宅品質(zhì)設(shè)置了一道“高門檻”，旨在篩選出真正有誠意、有實(shí)力打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的企業(yè)。合肥的競品質(zhì)政策體系以《合肥市商品住宅高品質(zhì)建設(shè)內(nèi)容和評分標(biāo)準(zhǔn)》為核心文件，構(gòu)建了總分120分的評分體系。該標(biāo)準(zhǔn)涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)三大類別，共21個(gè)細(xì)項(xiàng)。政策要求參與土地競拍的開發(fā)商提交詳細(xì)的建設(shè)方案，從建筑層高、外立面材質(zhì)到綠色建筑等級等均有明確分值對應(yīng)。

來源：合肥樓市航拍

截至目前，合肥已涌現(xiàn)出60多個(gè)“競品質(zhì)”項(xiàng)目，其中不乏滿分地塊。這無疑是一個(gè)積極的信號，表明政策在引導(dǎo)行業(yè)走向高質(zhì)量發(fā)展方面已初見成效，為市場提供了更多“好房子”的潛在選項(xiàng)。從政策層面看，“競品質(zhì)”確實(shí)為建造“好房子”奠定了堅(jiān)實(shí)的起點(diǎn)。

其中，綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn)是競品質(zhì)評分體系中的關(guān)鍵指標(biāo)。根據(jù)規(guī)定，綠色建筑項(xiàng)滿分10分，一星級加3分，二星級加6分，三星級可獲滿分10分。綠色建筑三星級是中國綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中的最高級別，要求項(xiàng)目在節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和運(yùn)營管理等方面達(dá)到嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。這意味著競品質(zhì)項(xiàng)目必須在節(jié)能、節(jié)水、材料選用等方面采用更高標(biāo)準(zhǔn)，如執(zhí)行65%居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，符合合肥市海綿城市徑流總量控制目標(biāo)75%的要求，并使用通過星級認(rèn)證的綠色建材產(chǎn)品。

市場活力的平衡術(shù)：三方博弈下的品質(zhì)共贏

對于購房者而言，競品質(zhì)政策提供了可靠的品質(zhì)底線。由于存在硬性驗(yàn)收條件，競品質(zhì)樓盤相對能保證樓盤交付的下限。消費(fèi)者能夠直接感受到的品質(zhì)提升包括：更高的層高帶來的空間感、公建化立面和高端材料提升的小區(qū)質(zhì)感、人車分流增加的安全性以及更高的綠化率改善的社區(qū)環(huán)境。此外，競品質(zhì)項(xiàng)目普遍實(shí)現(xiàn)100%人車分流，車輛不需經(jīng)過小區(qū)步行道，直接從主入口進(jìn)入地下停車場，住戶從地下車庫電梯直接進(jìn)入單元樓，顯著提高了小區(qū)安全性和出行便捷度。

對開發(fā)商而言，競品質(zhì)政策改變了行業(yè)競爭邏輯。過去依靠高周轉(zhuǎn)、快速擴(kuò)張的模式面臨挑戰(zhàn)，現(xiàn)在更需要注重產(chǎn)品力和長期品牌建設(shè)。一些頭部房企已主動(dòng)調(diào)整策略，合肥的一些項(xiàng)目不僅滿足中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)“三大件”標(biāo)配，還開創(chuàng)下沉式庭院會(huì)所，升維定制產(chǎn)品與服務(wù)。如合肥萬科則落地“城市興交付”，在設(shè)計(jì)、工程、服務(wù)維度全面升級，通過261項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)做法、16項(xiàng)停歇點(diǎn)檢查層層加碼質(zhì)檢，確保用材安心。

來源：合肥樓市航拍

對監(jiān)管部門而言，執(zhí)行競品質(zhì)政策需要在市場活力和品質(zhì)控制之間找到平衡。政策實(shí)施過程中，合肥市不斷優(yōu)化調(diào)整規(guī)則。2024年，合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局對《合肥市住宅建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)提升指引（試行）》進(jìn)行修訂，形成2.0版，對建筑層高、電梯設(shè)施等建設(shè)指標(biāo)進(jìn)一步明確。合肥還發(fā)布了《優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》，對容積率計(jì)算規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，旨在提高住宅得房率。這些政策調(diào)整體現(xiàn)了監(jiān)管部門對市場反饋的積極響應(yīng)。

站在華麗的售樓沙盤前，銷售顧問口中的“綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn)”“智慧社區(qū)”“高品質(zhì)建材”曾是你心中懸而未決的問號。而今，隨著政策的深化與監(jiān)管體系的完善，這些承諾正逐漸從圖紙走向現(xiàn)實(shí)，從營銷話術(shù)轉(zhuǎn)化為可追溯、可驗(yàn)證的品質(zhì)標(biāo)桿。

當(dāng)政策邏輯從拍賣環(huán)節(jié)的“方案競逐”轉(zhuǎn)向準(zhǔn)入環(huán)節(jié)的“資格篩選”，并輔以貫穿建設(shè)全周期的監(jiān)督閉環(huán)，其核心目標(biāo)愈發(fā)清晰：讓品質(zhì)不再是營銷說辭，而是貫穿房屋生命周期的硬核標(biāo)準(zhǔn)。未來的家，不應(yīng)寄托于銷售顧問的口頭保證，而應(yīng)建立在可追溯、可監(jiān)督、可落地的制度體系之上。合肥的實(shí)踐揭示了一個(gè)趨勢：好房子，不僅需要開發(fā)商的誠意與投入，更需要政策的遠(yuǎn)見與堅(jiān)守。當(dāng)“住有優(yōu)居”從愿景走向標(biāo)準(zhǔn)，每一份對品質(zhì)的執(zhí)著，都在為城市的人居夢想添磚加瓦。