“物業(yè)第一股”近3成股權(quán)要被拍賣(mài)！花樣年緊急反對(duì)！

2014年登陸港交所的彩生活，由于是內(nèi)地第一家在港交所上市的物業(yè)企業(yè)，因此被被稱(chēng)為“物業(yè)第一股”。

上市11年多時(shí)間，彩生活曾經(jīng)迎來(lái)屬于自己的高光時(shí)刻，但如今受到母公司債權(quán)拖累，彩生活近三成股權(quán)面臨被拍賣(mài)的局面。

作為彩生活的實(shí)際控制人、大股東，花樣年則緊急反對(duì)！

彩生活控制權(quán)之爭(zhēng)已經(jīng)打響，這一次花樣年能否守住自己最寶貴的資產(chǎn)彩生活？

01

彩生活股權(quán)要被拍賣(mài)，花樣年反對(duì)

2025年11月12日收盤(pán)后，花樣年控股、彩生活同時(shí)發(fā)布公告，公告內(nèi)容核心是：花樣年控股所持有的彩生活僅三成股權(quán)要被拍賣(mài)，花樣年控股對(duì)此表示反對(duì)！

根據(jù)公告披露的信息，花樣年控股接獲奧澌資本亞洲有限公司作為與TFISF有關(guān)的一家實(shí)體財(cái)務(wù)顧問(wèn)發(fā)出的通知，該通知內(nèi)容，是關(guān)于TFISF擬通過(guò)由奧澌管理的拍賣(mài)程序行使權(quán)利，以出售花樣年家附屬公司彩生活服務(wù)已發(fā)行股份總數(shù)最多29.9%股份。

TFISF聲稱(chēng)作為公司托管人持有彩生活合計(jì)780104676股股份（相當(dāng)于彩生活于該公告日期之已發(fā)行股份總數(shù)約41.95%）將被押記，作為結(jié)欠TFISF所稱(chēng)款項(xiàng)的擔(dān)保。

花樣年控股認(rèn)為，結(jié)欠TFISF指稱(chēng)的款項(xiàng)并未以彩生活股份作出擔(dān)保，并已正式以書(shū)面向TFISF及奧澌提出反對(duì)有關(guān)彩生活股份的任何拍賣(mài)程序。

彩生活2025年半年報(bào)顯示，截止2025年6月30日，花樣年持有彩生活41.95%股份。

這意味著，如果TFISF向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)7.8億股股份抵押權(quán)利，占彩生活29.9%的股份被拍賣(mài)，花樣年將會(huì)失去對(duì)彩生活的控制權(quán)。

不過(guò)，從目前來(lái)看，花樣年控股與TFISF的債權(quán)糾紛，花樣年控股是否將其持有的彩生活股權(quán)質(zhì)押給TFISF、股權(quán)質(zhì)押是否完成登記，將成為核心。

根據(jù)法律規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押必須采用書(shū)面形式，并依法辦理質(zhì)押權(quán)利登記方可生效。

同時(shí)，奧澌資本作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)而非擔(dān)保權(quán)人，是否取得主導(dǎo)股權(quán)拍賣(mài)的完整授權(quán)，也是需要打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)的。

關(guān)于英文簡(jiǎn)稱(chēng)“TFISF”的公司到底是哪家企業(yè)，花樣年控股、彩生活在公告中均未提及。

但根據(jù)花樣年控股此前2021年12月10日發(fā)布的公告可以發(fā)現(xiàn)，“TFISF”為天風(fēng)國(guó)際證券與期貨有限公司。

花樣年控股與TFISF的糾紛，在于一筆9698萬(wàn)美元的欠款，花樣年控股未能支付給TFISF。

截止2025年11月14日，彩生活收盤(pán)價(jià)為0.178港元/股，市值3.31億港元。

此次花樣年控股能否守最終阻止彩生活的股權(quán)拍賣(mài)，能否守住彩生活的控制權(quán)，后續(xù)還需要更多的信息，才能知曉事實(shí)。

02

“物業(yè)第一股”的墜落

花樣年是中國(guó)知名的地產(chǎn)企業(yè)，1998年起步于深圳。

在花樣年的發(fā)展過(guò)程中，采用的是“地產(chǎn)+社區(qū)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略。

其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2018年的時(shí)候銷(xiāo)售就超過(guò)了300億元，2020年的時(shí)候全口徑銷(xiāo)售額曾經(jīng)接近500億元。2009年，花樣年控股在港交所上市。

社區(qū)業(yè)務(wù)，也就是我們所說(shuō)的物業(yè)板塊，花樣年旗下的彩生活2002年成立，其進(jìn)入了121座城市，在2020年末的時(shí)候在管面積一度超過(guò)5.5億平方米。

2014年6月30日，彩生活在港交所上市，成為中國(guó)內(nèi)地第一家在港交所上市的物業(yè)企業(yè)，被稱(chēng)為“物業(yè)第一股”！

正如大部分物業(yè)企業(yè)一樣，彩生活成也母公司，墜落也是因?yàn)槟腹尽?/p>

2021年，花樣年開(kāi)始遇到困境，當(dāng)年10月正式暴雷。處于困境中的花樣年，將彩生活旗下的鄰里樂(lè)控股集團(tuán)有限公司100%股權(quán)，賣(mài)給了碧桂園服務(wù)。

作為彩生活的核心資產(chǎn)之一，鄰里樂(lè)控股集團(tuán)手握超1億平米的在管面積，囊括了萬(wàn)象美物業(yè)、開(kāi)元國(guó)際等眾多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

因此，2021年下半年賣(mài)掉鄰里樂(lè)控股集團(tuán)之后，彩生活的營(yíng)收、凈利潤(rùn)大幅下降，在管面積也大幅下降。

2018-2021年連續(xù)4年?duì)I收超過(guò)30億元的彩生活，2022年的營(yíng)收下降至12.11億元；凈利潤(rùn)從2018-2020年連續(xù)3年每年接近5億元，下降至兩三千萬(wàn)元。

2020年年底的時(shí)候在管面積已經(jīng)超過(guò)5.5億平方米的彩生活，2025年6月30日的時(shí)候在管面積只剩下2.81億平方米。

不過(guò)，對(duì)于目前處于困境中、正在債務(wù)重組的花樣年來(lái)講，彩生活依然是其手中最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

今年上半年，彩生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.39億元、凈利潤(rùn)2289萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)6.67%、下降2%。

因此，花樣年勢(shì)必會(huì)盡最大的努力，保住彩生活的控制權(quán)。

03

母公司拖累，多家物管公司已易主

物管企業(yè)，基本都是主業(yè)為地產(chǎn)的企業(yè)設(shè)立的。

最早的時(shí)候，成立物管公司，主要是服務(wù)于地產(chǎn)公司自己開(kāi)發(fā)的小區(qū)、在售項(xiàng)目的售樓部。

隨著地產(chǎn)交付規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物管公司管理的面積也就不斷增加，穩(wěn)定的物業(yè)費(fèi)收入貢獻(xiàn)著源源不斷的現(xiàn)金流。

在那個(gè)階段，同一公司控制下的地產(chǎn)平臺(tái)、物管平臺(tái)，可以說(shuō)相互成就。

同時(shí)，在前幾年的時(shí)候曾經(jīng)掀起過(guò)一股物管公司上市潮，紛紛選擇登錄資本市場(chǎng)，由于A股對(duì)與地產(chǎn)有關(guān)的公司上市限制，因此基本都是選擇的港股上市。

因此，當(dāng)時(shí)很多龍頭地產(chǎn)企業(yè)，都是同時(shí)手握地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理雙上市平臺(tái)。

在這個(gè)過(guò)程中，物管行業(yè)掀起了在管面積爭(zhēng)奪戰(zhàn)，因此掀起了大魚(yú)吃小魚(yú)，收并購(gòu)浪潮出現(xiàn)。

例如：碧桂園服務(wù)收購(gòu)了藍(lán)光的嘉寶物業(yè)，萬(wàn)物云通過(guò)換股收購(gòu)了陽(yáng)光城物業(yè)，彩生活收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)物業(yè)……

這股并購(gòu)浪潮，也涉及到了西安，彩生活就收購(gòu)了西安多家物管公司。

而2021年之后，隨著房企暴雷開(kāi)始扎堆出現(xiàn)，很多物管公司開(kāi)始受到母公司債務(wù)的拖累。

這其中包括：母公司將物管公司的股權(quán)質(zhì)押給了債權(quán)方、金融機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)公司在賣(mài)房的時(shí)候送物業(yè)費(fèi)對(duì)物管公司的影響，母公司從物管公司的借款無(wú)法收回……

因此，物管公司將母公司、兄弟地產(chǎn)公司起訴，已經(jīng)非常普遍。

在這個(gè)過(guò)程中，由于一些企業(yè)將物管公司股權(quán)質(zhì)押后債務(wù)無(wú)法清償，導(dǎo)致其所持有的物管公司股權(quán)被司法拍賣(mài)，一些物管公司開(kāi)始易主。

最典型的就是金科股份失去了金科服務(wù)，弘陽(yáng)服務(wù)72.77%的股權(quán)也已經(jīng)被債權(quán)方接管，恒大物業(yè)易主也已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)

所以，接下來(lái)可能還會(huì)有更多的物管企業(yè)易主。

實(shí)際上，物管行業(yè)發(fā)展至今，規(guī)模爭(zhēng)奪時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。如今，真正進(jìn)入到了盈利能力的比拼。

在這個(gè)過(guò)程中，不但需要利潤(rùn)率較高的物業(yè)服務(wù)類(lèi)型提高利潤(rùn)率，還要通過(guò)增值服務(wù)等來(lái)確保利潤(rùn)。

畢竟，傳統(tǒng)的住宅物業(yè)基本服務(wù)，利潤(rùn)率已經(jīng)越來(lái)越低。

物管行業(yè)的大洗牌，很明顯也已經(jīng)開(kāi)始。