美盛置業：恒大爆雷后首個進入破產程序的恒大系公司

2022年11月11日，十堰中院裁定受理十堰市鄖發混凝土工程有限公司對湖北美盛置業有限公司（簡稱“美盛置業”）的破產重整申請，11月14日指定湖北瑞通天元律師事務所擔任管理人。

隸屬于恒大系的美盛置業，于2009年6月23日在十堰市注冊成立，最初的股東為湖北美豪置業有限公司、湖北美澤房地產開發有限公司。

2011年1月20日，美盛置業以出讓方式獲得位于十堰市上海路北片區面積為 688323.71㎡（折合約1032.48畝，其中舊城改造約354.45畝）的土地使用權，土地出讓金為8.53億元。

此后，美盛置業在該地塊開發了大美盛城、美盛積家廣場等項目。

2017年，或許因為資金不夠，美盛置業原股東將85%的股權轉讓給恒大系的武漢市御江灣房地產開發有限公司（簡稱“武漢御江灣”），湖北美豪置業有限公司仍持股15%。

武漢御江灣由恒大地產集團武漢有限公司控股約51%，武漢市恒御錦企業管理有限公司持股約49%。后者穿透下去，可以發現上市公司“廣田股份”的控股股東“廣田控股”和實控人葉遠西。

這種持股結構，本質上就是恒大利用明股實債的方式向廣田系融資。廣田系作為恒大地產重要供應商，不敢不答應。

在《股權轉讓合同中》，各方對原有資產負債進行了劃分：

1、另行設立“大美盛城項目部”，作為獨立核算主體，對已開發的大美盛城、美盛積家廣場等項目進行管理，由原先兩個股東自負盈虧。

2、美盛公司剩余未開發土地由“武漢御江灣”負責開發，即“恒大城”項目，分為7期。

2021年6月，恒大城因資金斷裂而全面停工。此時，只開發了1~3期，4~7期尚未開發。其中，2~3期已出售未交付（即“保交樓”范圍內）房屋續建的部分，后來與十堰城市運營集團有限公司達成代融代建協議。

2022年，該公司被債權人申請破產重整。

十堰恒大城占地488969㎡（約合733.45畝），涉及土地30宗。其中，254004㎡（約381.00畝）抵押給了中信銀行十堰分行。

4~7期剩余可開發使用23宗土地，面積為338756㎡（約合508.13畝）。其中已辦理產權證書的土地面積為170344㎡（約合255.51畝）；未辦理產權證書的土地面積為168412㎡（約合252.62畝）。

暫未辦理產權證書的，包含需要拆遷補償的土地，涉及拆遷戶約1800戶，拆遷建筑面積約15萬㎡。

1~3期剩余貨值包括：在建未售住宅合計325套，面積共計42482.43㎡，可售車位 3024個，部分房產及車位仍需續建至達到交付標準。

經第三方審計及評估確認，美盛公司已資不抵債，所有者權益為負。

2023年3月30日，管理人發布《意向重整投資人招募公告》，投資范圍包括：

1、待開發的23宗地，預估凈地價值約23.5億 元，其中拆遷費用約10億元，因此支付對價約13.5億元。

2、上述23宗土地塊之間接壤約有94畝可整合開發用地，尚未交納土地出讓金，俗稱“插花地”。

3、剩余貨值預計銷售價值約6.5億元，現正在銷售過程中，具體準確價值在交割時點相應遞減。

綜上，在剩余貨值另行處置的情況下，初步測算投資人需支付管理人重整對價不低于約15億元。

之后，恒大城由湖北宏堰重整建設有限公司接盤，成為美盛置業的全資控股股東。

該公司注冊成立于2024年6月3日，股東結構如下：

1、湖北宏埔資產管理有限公司，持股40%；

2、湖北浩亮置業有限公司，持股30%;

3、武漢匯弘企業管理有限公司，持股15%；

4、湖北惠文數字科技集團有限公司，持股15%。

其中，前3家公司股權穿透下去都是自然人，第4家公司實控人為十堰國資委。

根據公開資料：恒大爆雷后，美盛置業可能是最早進入破產（清算或重整）程序的恒大系公司之一。

為什么說是“之一”呢？

因為該公司與另一家恒大系的“十堰恒創置業發展有限公司”，在同一天（2022年11月11日）被十堰中院裁定受理破產重整。