北京買房：理清思路，購房建議1711

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是外地人，早年因?yàn)楸本┫拶徦再I了昌平宏福苑的，X產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在我是早有北京購房資格了，孩子也大了，手里有個100多萬，您建議這套房怎么處理最好？Ps：這套房我買的時候4000多，現(xiàn)在肯定是怎么都不賠，只是不知道是否還應(yīng)該留著？

A：

1、既然是4000多買的，那就肯定是2009年之前，甚至是2007年，那會哪兒有限購啊？限購政策是暴漲后的2010年才開始的。

2、房子是用來住的，能自住就留著唄，居住的性價比非常高。注重租金也留著，收益率比正規(guī)產(chǎn)權(quán)的高的多。注重其他方面的看自己的判斷了，一般不建議，畢竟不合法，投資性自然就弱。

強(qiáng)拆是肯定不可能，但轉(zhuǎn)正的可能性也幾乎沒有，至少不會按照業(yè)主們幻想的低成本轉(zhuǎn)正，沒人敢承擔(dān)這風(fēng)險。要不就等著出臺房產(chǎn)稅吧，到時候或許就有說法了。

3、或者這么說吧，投資品三要素：安全性，收益性，流動性。從安全角度講，宏福苑的普宅肯定不會強(qiáng)拆，但產(chǎn)權(quán)不合法也代表風(fēng)險。

從收益性角度講，租金收益肯定占優(yōu)。但這是在法規(guī)不健全的情況下，如果人家管理者真的較勁，那這種房就說不好了。從n多年前就傳聞要限制X產(chǎn)權(quán)的出租，只允許自住，那就沒什么租金收益了唄。

流動性肯定是很弱的，既不能到銀行抵押，出手的時候也只能是私下交易，萬一再有限制過戶的政策就更不好辦了。這種事兒發(fā)生過好幾次了，說禁止就禁止，沒人敢對抗法律。

4、簡單就這情況吧，我沒什么明確建議。反正如果是我的話，會先等等，等樓市回暖就賣掉或置換，換成正規(guī)產(chǎn)權(quán)的多踏實(shí)啊。也就是租金收益率少了點(diǎn)，但其他方面都是占優(yōu)的，至少是合法。

僅供參考。

二

Q:

請問，我同事在通州疃里的國風(fēng)尚城買了一套共有產(chǎn)權(quán)房，他當(dāng)時說是21000買的50%產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在房價跌了，他和我們協(xié)商愿意降些價，讓我們考慮一下。

我們之前沒想買房，但應(yīng)該也具備購買共有產(chǎn)權(quán)房的資格，應(yīng)該到期后能夠通過審批過戶。只是我們不知道還價多少合適，高了虧，低了感覺不好意思。另外想請問一下國風(fēng)尚城附近的北京五中通州分校，這在北京屬于什么位次？能確保入學(xué)嗎？

A：

1、這問題問的，弄的我都有點(diǎn)兒不好意思了。國風(fēng)尚城，2.1萬買的，50%產(chǎn)權(quán)，那當(dāng)時的審批價格就是4.2萬。可現(xiàn)在周邊二手房的價格基本3萬左右吧，而且這還是保障房，就算房齡新點(diǎn)兒也不占優(yōu)勢。那要換了我至少打7折吧，甚至是6折，但要從5折開始砍。就因?yàn)楝F(xiàn)在無法過戶，所以要參考“沒本的回遷房”的砍價幅度。

但這好意思開口嗎？人家2.1萬買的，您還價1萬出頭兒，合適嗎？

2、關(guān)鍵是這畢竟是共有產(chǎn)權(quán)房，人家政府是持有50%產(chǎn)權(quán)的。咱可以認(rèn)為這里只值2萬多一平，但在國資的財務(wù)表上還是4.2萬，人家能認(rèn)可你們的私下協(xié)商價格嗎？如果他們認(rèn)可，那有可能就算是國有資產(chǎn)受損了。

而且共產(chǎn)房如果想上市交易，不僅是要審核購房人的資格，而且還要審批價格，并且有優(yōu)先購買權(quán)。如果你們協(xié)商成打6折，人家國資覺得便宜優(yōu)先回購呢？就算不真的回購，折騰幾個月的審批也挺別扭的吧？

3、反正要是我就不買這種房了。一是同事或親友之間做交易容易傷感情，不傷感情的話又很可能傷錢，何必呢？二是這種保障房的私下交易不受法律保護(hù)，萬一將來手續(xù)批不下來呢？三是您也未必占到便宜，畢竟這房還沒有明確的市場價，我評估的還或許高了呢。

所以我建議是算了吧，房子是用來住的，不是用來找麻煩的，別給自己增加負(fù)擔(dān)，尤其犯不上為了虛幻的占便宜給自己惹麻煩。

4、五中通州在北京的位次，這我還真不知道。只能說在通州算中上等吧，屬于起點(diǎn)不低+逐年進(jìn)步的，但到目前為止在通州還排在第三梯隊(duì)，放到北京能算中等吧。

是否確定入學(xué)我更不知道了，我都沒看過學(xué)校的劃片。這還是問當(dāng)?shù)刂薪榘桑麄兞私馇闆r。

僅供參考。

三

Q:

在我看來，北京的業(yè)主屬于窮的就剩下房子了。大多數(shù)都只有一套房，不管價值多少錢，不管有沒有貸款都不能賣了套現(xiàn)，否則就得租房或回老家。

所以這些業(yè)主的房子都是吹牛時有用，實(shí)際上沒用，只要是不能出租收錢，那就跟沒房的一樣窮。甚至那些貸款買房的更悲催，窮的都不是只剩下房子了，而是只剩下債務(wù)了。

A：

1、您的邏輯很有意思，跟前些年“窮的只剩下錢”的觀點(diǎn)一樣。說白了就是否認(rèn)別人的能力和價值，這樣就能讓自己心理平衡了，典型的精神勝利法，Q爺傳人。

2、這我不跟您掰扯了，只是借您的邏輯引申一下吧。比如王思聰和他爸，首先是窮的只剩下錢，其他的什么都不懂，就算懂別的我也不承認(rèn)。

而且王思聰是窮的只剩下個爹，還不能賣了套現(xiàn)，那其實(shí)就跟D絲一樣。他爹就更是了，窮的只剩下萬達(dá)了，而且是窮的只剩下萬達(dá)的債務(wù)，還不如萬達(dá)門口攤煎餅的呢。

3、再有，公務(wù)員是窮的只剩下個編制，但既然不能出租或賣了套現(xiàn)，那他們就和搬磚的一樣窮。清北985的則是窮的只剩下個文憑，如果不能找到高薪工作或創(chuàng)業(yè)賺大錢，那就還不如學(xué)渣呢。

對了，我不知道您結(jié)婚了沒有？如果娶了媳婦兒，但您既然不能出租或賣了套現(xiàn)，那就只能是吹牛時有用，其實(shí)沒用，只能和光棍兒一樣拼手速廢手紙。

也就是說，本質(zhì)上這跟房子一樣，您是不是把“使用功能”給忘了？房子是用來住的，老婆是共同生活的，您刻意回避這些有意思嗎？

4、不抬杠了，感謝您再一次讓我認(rèn)識到了魯迅先生的偉大，Q爺?shù)木駝倮ê罄^有人。希望您“躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)”吧，我則是“于無聲處聽驚雷”，各有各的認(rèn)知和思維。

僅供參考。

四

Q:

請問，我本來想買建外Soho的一套兩居，非自住只是出租，四年后再給孫子換學(xué)區(qū)房，所希望的只有保值和租金高而已。但從網(wǎng)上搜到你前幾年寫的不看好建外Soho的文章，所以想來問問你，現(xiàn)在的看法是否有所改變，對于我們買房有什么分析建議？

A：

1、我的看法？我不知道您看的我哪篇帖子，但主要觀點(diǎn)大概率是沒什么改變的。畢竟Soho也不是什么多特殊的產(chǎn)品，優(yōu)劣勢都很明顯，就跟看古董的“大開門”似的，不會有什么看走眼和爭論的事情發(fā)生。

2、建外Soho現(xiàn)在多少錢啊？估計(jì)您看的是東區(qū)的，相對便宜，單價4萬多吧，一套200平兩居800萬。租金能有多少？應(yīng)該是每天每平3塊錢左右，這套房一天6/700塊，一個月2萬。那租售比就是400左右，租金收益非常高，即便剔除各種費(fèi)用，比普宅也至少高出30%，挺好的。

3、所以注重租金就買吧，注重保值的話再考慮一下。畢竟周邊的老破小都6萬左右，您覺得這種既能居住也能辦公的高樓大廈賣4萬，能是保值好的價格嗎？所以您的這倆想法未必能兼顧，還是考慮好自己更重視哪方面吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是純剛需購房，錢少所以只能關(guān)注房山長陽的房子，光合作用的小區(qū)您熟悉嗎？現(xiàn)在3萬不到，我看的房的業(yè)主是4萬多買的，您覺得還有下跌空間嗎？這小區(qū)怎么樣，將來的保值好還是差啊？

A：

1、這小區(qū)一般都用禾香雅園的名字吧？光合作用好像只是當(dāng)年推盤的時候用了一陣子而已，時間不長就放棄了。那這業(yè)主既然是4萬多買的，很有可能就是早期那批，所以習(xí)慣了光合作用。

2、我不太熟悉，這地段兒其實(shí)叫稻田應(yīng)該更合適，路應(yīng)該都是稻田路，村也是稻田村，過了京良才算長陽呢。

我認(rèn)為是沒什么下跌空間了，剛看了一下這里兩居的總價基本都200來萬，租金3000多，那租售比基本就是650左右不超700。這數(shù)值在近郊算是沒什么泡沫了，理論上不該再跌。

3、小區(qū)怎么樣我不知道，好幾年沒去過了，您還是看自己的感受吧。將來保值應(yīng)該普通吧，離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)兒是小事兒，更主要的是地塊兒有些封閉，被高速和綠地給包圍了，不太好引入大型配套。

當(dāng)初開發(fā)商賣房時是以“長陽北站”的地鐵站當(dāng)噱頭的，結(jié)果沒規(guī)劃成功，導(dǎo)致后來的價格走勢普通。地塊不大+相對封閉，以后的自然環(huán)境應(yīng)該挺好，但板塊價值未必發(fā)展多快。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。