容積率≤1.5！馬鞍山低密宅地亮相！

2025年11月5日，馬鞍山市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布一則國有建設用地使用權出讓公告（馬國土出讓告字(2025)第76號），正式掛牌出讓一宗編號為“馬政儲出2025-26號”的優(yōu)質(zhì)地塊。該地塊位于花山區(qū)葛羊路與躍進路西南角，面積約24.3畝，用途為城鎮(zhèn)住宅兼社區(qū)服務設施用地，起始價達10700萬元。

NO.1 | 壹

核心地塊亮相，年度供地計劃穩(wěn)步推進

本次掛牌的馬政儲出2025-26號地塊，堪稱馬鞍山老城區(qū)的“寶藏地塊”。其具體位置東至躍進路，南接躍進村小區(qū)，西鄰基督教堂，北靠葛羊路，屬于花果山單元（HS0206）001街坊005地塊，總出讓面積16200.34平方米（約24.3畝）。根據(jù)規(guī)劃，該地塊為城鎮(zhèn)住宅用地，并兼容城鎮(zhèn)社區(qū)服務設施功能，土地使用年限為70年。尤為引人注目的是其規(guī)劃指標：容積率被嚴格控制在1.0以上、1.5以下，建筑密度不超過30%，綠地率則要求不低于35%。這樣的參數(shù)設定，明確指向了打造低密度、高綠化率、舒適宜居型住宅社區(qū)的開發(fā)方向，有望為區(qū)域帶來高品質(zhì)的居住產(chǎn)品，滿足市民對改善型住房的需求。

從土地市場運作來看，此地塊的推出是馬鞍山市《2025年度經(jīng)營性用地供應計劃》的具體落實。根據(jù)早前公布的供應計劃，2025年度馬鞍山市級計劃供應經(jīng)營性用地總面積1350畝，其中居住用地1014畝，商服用地336畝。此次花果山單元地塊的掛牌，正是年度1014畝居住用地供應計劃中的重要組成部分。其起始價10700萬元，加價幅度為50萬元或其整數(shù)倍，競買保證金2140萬元，顯示出政府對這塊位于成熟片區(qū)的土地價值抱有充分信心。地塊將于2025年11月28日進行公開拍賣，若競買人不足三家則將轉為掛牌，截止時間相應順延，這為有意向的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)提供了明確的參與路徑和時間表。

NO.2 | 貳

規(guī)劃藍圖繪就，馬鞍山發(fā)展能級持續(xù)提升

此次地塊的出讓，若僅視為一次普通的土地交易，則低估了其深層次的意義。它更是馬鞍山市在《馬鞍山市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》這一宏偉藍圖指引下，系統(tǒng)性推進城市高質(zhì)量發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。該規(guī)劃為馬鞍山確立了打造現(xiàn)代化“生態(tài)福地、智造名城”和長三角“白菜心”的戰(zhàn)略目標，而實現(xiàn)這一目標，離不開國土空間格局的優(yōu)化和城市功能的完善。

首先，從產(chǎn)業(yè)能級提升來看，規(guī)劃明確提出構建“1+3+N”產(chǎn)業(yè)融合集群，并優(yōu)化形成“三主、兩新、多點”的產(chǎn)業(yè)空間布局。強大的產(chǎn)業(yè)基礎是吸引和留住人口的關鍵。隨著馬鞍山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、慈湖高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等重點園區(qū)能級提升，以及江寧-博望一體化新型功能區(qū)、鄭蒲港新區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)示范區(qū)等跨區(qū)域合作的深化，將為城市帶來持續(xù)的人才流入和就業(yè)機會，從而為房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐。本次出讓地塊所在的花山區(qū)，作為中心城區(qū)的重要組成部分，將直接受益于產(chǎn)業(yè)升級帶來的人口紅利。

其次，在人口與配套方面，規(guī)劃強調(diào)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”。至2035年，馬鞍山目標建成“一城三縣兩片”的城鎮(zhèn)空間格局，其中中心城區(qū)是發(fā)展的核心引擎。規(guī)劃著力完善“市級—縣(區(qū))級—鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)級—村(社區(qū))級”四級公共服務設施體系，構建便捷的15分鐘社區(qū)生活圈。對于本次出讓地塊所在的成熟區(qū)域而言，意味著現(xiàn)有的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套將得到進一步優(yōu)化和升級。同時，規(guī)劃中健全的公園綠地體系（如“300米見綠、500米見園”目標）和構建人本綠色的綜合交通體系，將極大提升包括花山區(qū)在內(nèi)的整個中心城區(qū)的宜居性和通達性，使老城區(qū)煥發(fā)新活力。

再者，從城市更新角度看，規(guī)劃專章提出“穩(wěn)步推進城市更新”，重點包括雨山湖周邊地區(qū)、寶武馬鋼地區(qū)、金家莊地區(qū)以及205國道沿線地區(qū)等片區(qū)。花果山單元地塊的推出，可視為對老城區(qū)存量空間價值的再挖掘和城市功能修補的具體實踐。通過注入新的居住功能和社區(qū)服務，有助于提升區(qū)域整體環(huán)境，是實現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”和城市內(nèi)涵式發(fā)展的體現(xiàn)。

NO.3 | 叁

結語

本次馬政儲出2025-26號地塊的掛牌，看似是馬鞍山土地市場的常規(guī)動作，實則是這座城市在長遠規(guī)劃藍圖下，精準落子、有序推進城市建設和發(fā)展的一個縮影。地塊本身優(yōu)越的低密規(guī)劃指標，預示著其對提升區(qū)域居住品質(zhì)的積極意義。而將其置于馬鞍山市2025年度供地計劃和《國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》的宏大背景下審視，則清晰展現(xiàn)了馬鞍山通過優(yōu)化土地供應結構、強化產(chǎn)業(yè)支撐、完善城市功能來提升整體城市能級和居民生活品質(zhì)的系統(tǒng)性思路。

第一房智庫觀點

馬鞍山此次地塊出讓，緊密契合其國土空間總體規(guī)劃中關于優(yōu)化中心城區(qū)功能、促進職住平衡、提升人居品質(zhì)的戰(zhàn)略方向。在“生態(tài)福地、智造名城”的總體定位下，隨著產(chǎn)業(yè)升級加速、區(qū)域交通互聯(lián)互通水平提升（如寧馬城際），馬鞍山的人口吸附能力和城市價值有望持續(xù)增強。對于房地產(chǎn)市場而言，此類位于成熟片區(qū)、規(guī)劃條件優(yōu)越的住宅用地，因其稀缺性和明確的改善型定位，未來開發(fā)價值值得期待。同時，這也向市場傳遞出馬鞍山堅持規(guī)劃引領、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的決心與定力。