周度成交量價(jià)低位徘徊，續(xù)銷老盤占據(jù)TOP3

上周（10.13 - 10.19），杭州新房市場進(jìn)入深度盤整期，呈現(xiàn)出“整體降溫，內(nèi)部分化”的顯著特征，成交量價(jià)齊跌，市場熱度明顯減弱。

這一趨勢在上周的成交排行榜中也得到直觀體現(xiàn)，上榜項(xiàng)目多為續(xù)銷老盤：

商品住宅方面，成交前三分別為臨平區(qū)的中交·荷語江山府（備案名：荷語江山府，成交22套，均價(jià)22895元/平米）、上城區(qū)的萬象上東（備案名：陽光景臺(tái)，成交16套，均價(jià)21158元/平米），以及余杭區(qū)的濱江興耀·時(shí)舟里（備案名：時(shí)舟里，成交15套，均價(jià)35215元/平米）。

酒店式公寓方面，TOP3項(xiàng)目分別為余杭區(qū)的西溪藍(lán)海（備案名：西溪藍(lán)海城，成交均價(jià)18396元/平米）、西湖區(qū)的文鴻金座（同備案名，成交均價(jià)36463元/平米），以及濱江區(qū)的銀杏匯（備案名：銀杏匯公寓，成交均價(jià)35394元/平米）。

具體看市場端表現(xiàn)，根據(jù)我們的新開盤監(jiān)測顯示，上周為數(shù)不多的兩個(gè)開盤項(xiàng)目直觀體現(xiàn)當(dāng)下樓市的分化格局。

位于西湖區(qū)的保利·西源賦府推出105套房源，吸引了352組客戶登記，中簽率低至29.83%，最終去化率高達(dá)91%。這一亮眼成績表明，處于核心區(qū)位且具備價(jià)格優(yōu)勢（精裝備案價(jià)36980元/㎡）的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，依舊是市場上的稀缺資源，備受購房者青睞。

而另一個(gè)項(xiàng)目由于位處富陽區(qū)銀湖科技城，盡管具有一定的價(jià)格優(yōu)勢，但由于板塊市場動(dòng)能相對不足，去化不盡如人意。

再看數(shù)據(jù)端，整體成交不容樂觀。全市商品房僅成交468套，環(huán)比驟降40.8%；成交均價(jià)為25352元/㎡，環(huán)比下滑33.9%。

成交端量價(jià)齊跌的趨勢，主要受到以下結(jié)構(gòu)性變化的影響。

一是成交結(jié)構(gòu)向價(jià)格洼地傾斜。從成交套數(shù)排名來看，位列前二的余杭區(qū)、臨平區(qū)區(qū)域房價(jià)相對較低，成交占比卻大幅提升，從而從結(jié)構(gòu)上拉低了全市的整體均價(jià)。

二是高價(jià)項(xiàng)目成交節(jié)奏放緩。盡管西湖區(qū)以43709元/㎡的均價(jià)領(lǐng)跑全市，但其成交套數(shù)并未進(jìn)入前三，可見高端改善市場在上周的成交動(dòng)能有所減弱，對整體均價(jià)的支撐力下降。

不過，從成交面積段分析，市場的基本盤依然穩(wěn)固。

90 - 140平米的房源成交占比高達(dá)43%，不難看出剛需和首改需求相對穩(wěn)定，是當(dāng)下市場的絕對主力。

與此同時(shí)，140 - 180平米的改善型產(chǎn)品成交均價(jià)最高，達(dá)到35306元/㎡。這說明，盡管市場整體下行，但對于定位精準(zhǔn)、產(chǎn)品力強(qiáng)的改善型房源，購買力依然存在，價(jià)格也表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。市場并非全面遇冷，而是需求變得更加挑剔和集中。

綜合來看，上周杭州樓市的深度回調(diào)，是市場自發(fā)調(diào)節(jié)與購房者預(yù)期轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎的共同結(jié)果。從供應(yīng)端來看，取證持續(xù)放量，預(yù)計(jì)下周入市樓盤將有一定程度的增加：

上周共有13個(gè)商品住宅新領(lǐng)預(yù)售證，合計(jì)供應(yīng)房源超千套，覆蓋上城、拱墅、西湖、蕭山等7個(gè)區(qū)域，產(chǎn)品物業(yè)類型豐富多樣，為后續(xù)市場提供了較為充足的供應(yīng)儲(chǔ)備，但與此同時(shí)，也意味著競爭將更加激烈，尤其是在同質(zhì)化程度較高的板塊，各項(xiàng)目之間的競爭將愈發(fā)白熱化，去化挑戰(zhàn)不容小覷。

（注：文中開盤去化率均為開盤當(dāng)天數(shù)據(jù)，不含續(xù)銷）

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