保利干了一件影響行業(yè)的大事丨公司觀察

01

前幾天跟朋友閑聊，他調(diào)侃到，目前房地產(chǎn)的競爭激烈程度，基本可以與競技體育相比了。

我想他的潛臺詞應(yīng)該是：

當(dāng)下北京樓市對于速度的追求，幾乎已經(jīng)到了空前的地步。

甚至，這種速度比拼，并不僅僅局限于縮短拿地開盤時間，而是延伸到了拿地之后的各個周期節(jié)點(diǎn)。

客研、設(shè)計、報規(guī)、施工、開盤，網(wǎng)簽，幾乎每一個周期節(jié)點(diǎn)都在被瘋狂壓縮。

我們當(dāng)然知道，為了保證項目最終的交付質(zhì)量和客戶的居住體驗，有些環(huán)節(jié)的速度，必須要慢下來才行。

但當(dāng)前北京樓市的氛圍，卻像一只強(qiáng)大而有力的無形推手，裹挾著所有人不得不向前猛沖。

所有人都明白，這并不是一個健康的、可以一直持續(xù)的狀態(tài)。

必須有房企勇于率先做出改變。

不過，就目前的情況來看，這家領(lǐng)銜做出改變的房企，卻是明明靠運(yùn)營效率取勝的

保利北京。

在幾乎所有房企都在瘋狂追求速度的時候，靜水流深的保利，做出了一個與行業(yè)相反的選擇：

慢下來。

雖然有些匪夷所思，但相信用不了多久，市場就會意識到，這份慢下來的延時滿足，是一次徹底的轉(zhuǎn)身，

也是一次對北京樓市操盤邏輯的重構(gòu)。

02

實(shí)際上，大家應(yīng)該也發(fā)現(xiàn)了，到目前為止，保利半壁店地塊堪稱是目前北京最為神秘的項目。

今年5月底，保利拿下半壁店地塊，到現(xiàn)在已經(jīng)過去4個多月了。

連后拿地的寶山地塊，都已經(jīng)陸續(xù)開放售樓處。

但是，除了一些坊間推測，全網(wǎng)卻幾乎查不到由保利官方發(fā)布的，有關(guān)半壁店地塊的任何產(chǎn)品信息。

沒有鋪天蓋地的宣傳，沒有急于求成的造勢，只有一種近乎「固執(zhí)」的沉默。

這在「搶到眼球就是達(dá)成初步銷量」的當(dāng)下樓市，顯得尤為特別。

說實(shí)話，表姐也好奇，半壁店地塊究竟有什么特別之處，能讓保利敢于做出如此大膽的嘗試。

面對這樣的疑問，保利團(tuán)隊倒是相當(dāng)真誠：

半壁店地塊之所以沒有盲目追求速度，大概是因勢利導(dǎo)，然后才是主動選擇的結(jié)果。只是沒有想到，他們意外找到了不一樣的節(jié)奏感。

比如，眾所周知的限高。

因為半壁店地塊位置特殊，所以對于限高的管控，比其它地塊要嚴(yán)苛得多的多。

了解前后內(nèi)情的小伙伴們應(yīng)該知道：

半壁店地塊，是北京土地市場近年少有的，在掛牌公示期間，追加限高調(diào)整的特殊地塊。

表姐還記得，在地塊初次掛牌時，關(guān)于建筑限高的規(guī)定是18米。

但在4月18日，北京規(guī)自委卻突然掛出了關(guān)于半壁店地塊的補(bǔ)充出讓公告。

除了將土拍時間向后延期了20天之外，還明確了對于地塊限高的調(diào)整：

地塊高度應(yīng)按照15米控制，且建筑高度不得超過18米。

原本地塊限高的下限，居然搖身一變，成為了地塊限高的上限。

并且，補(bǔ)充公告還明確強(qiáng)調(diào)，項目整體的高度方案，需要得到空軍相關(guān)部門的批準(zhǔn)，才能夠最終通過。

很明顯，這會增加項目后續(xù)推進(jìn)的不確定性。

至少從流程上來說，多一個部門審批的背后，意味著要花費(fèi)更多的溝通和推進(jìn)時間。

或許，對于一般房企來說，僅僅是這一點(diǎn)，就已經(jīng)有足夠的理由，讓他們選擇放棄拿地。

但保利北京，卻偏偏從這樣的「被動」當(dāng)中，看到了補(bǔ)充公告背后的機(jī)會。

03

首先，限高對于房企來說是麻煩的緊箍咒，但對買房人來說，卻往往是難得的潛在加分項。

半壁店地塊容積率1.4左右，限高15米，換句話說，就是舒適的低密洋房。

表姐通過一些特殊渠道打聽到，半壁店項目未來的整體樓高，很可能會是3-5層。

那么，大家知道，從2021年開始到現(xiàn)在，海淀新房市場上究竟誕生了幾個3-5層的純洋房項目嗎？

答案是：

僅僅只有3個。

去掉先前入市的印香山和香山樾，今年入市的純新超低密洋房，就只有保利拿到的半壁店地塊。

在今年海淀土地供應(yīng)都逐漸趨于井噴的大行情下，「只此唯一」是什么概念，我想大家懂得都懂。

當(dāng)然，這還不是最重要的。

更重要的是，隨著更多目光聚焦到半壁店地塊后，一個神隱已久的「內(nèi)城國賓區(qū)」，似乎要逐漸浮出水面。

表姐也是查資料的時候才發(fā)現(xiàn)，保利半壁店地塊的位置，是目前海淀所有在售純新項目中，最靠近西四環(huán)的。

而這，恰巧位于「內(nèi)城國賓區(qū)」的超級頭排。

下面這張圖片，或許能看得更清楚一些：

大家可以看到：

以故宮為原點(diǎn)，新中國成立后的中央級各個重要部委，以及一些國家級重要接待場所，幾乎都沿長安街兩側(cè)一字排開。

尤其是三里河附近，更是分布了類似財政部、國防部、證監(jiān)會、銀保監(jiān)、統(tǒng)計局等等重要機(jī)構(gòu)。

可以說，這塊區(qū)域幾乎等同于關(guān)系到整個國家重大戰(zhàn)略發(fā)展的國家中央政務(wù)區(qū)。

與之毗鄰的，則是對中央政務(wù)區(qū)形成服務(wù)和補(bǔ)充作用的：

內(nèi)城國賓區(qū)。

因為玉淵潭歷史文脈深厚，且又風(fēng)景秀麗，大部分有關(guān)國事接待，國家形象以及國家安全的機(jī)構(gòu)，多分布于此。

比如，我國最重要的國事接待場所之一，釣魚臺國賓館。

又比如大家耳熟能詳?shù)模＼姶笤骸⒖哲姶笤骸⒖偤蟠笤海@些部隊大院等等。

真的，這么久了，表姐也是再一次如此直觀地感受到，北京「西貴」的厚重底蘊(yùn)。

國賓禮遇，山河共鑒，有這么一塊好地，保利北京當(dāng)然不會輕易放過。

04

當(dāng)然，這里面也暗藏了保利北京的巨大企圖心：

恰好可以借著審批的慢節(jié)奏，沉下心來，好好打磨一個保利北京的巔峰標(biāo)桿之作，

甚至由此完成開發(fā)理念的本質(zhì)轉(zhuǎn)換。

從之前大家都追求的快節(jié)奏，轉(zhuǎn)向更注重產(chǎn)品品質(zhì)和客戶體驗的慢節(jié)奏，研發(fā)出一套新的發(fā)展邏輯。

也就是被動之外的，主動慢下來。

為此，保利北京主動做了三件事情：

第一，城市界面重塑升級；

第二，場景真實(shí)化開盤；

第三，研發(fā)超級單盤主義體系。

城市界面的塑造升級，不難理解。

表姐打探到，保利這次會結(jié)合街坊路的規(guī)劃，對半壁店地塊周邊的路網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行相應(yīng)的升級。

但更重要的，是表姐打探到一些來自有關(guān)部門的最新規(guī)劃消息。

這部分現(xiàn)在不能展開多說，但估計也不會讓大家等太久。最快今年年底到明年年初，大家就可以看到具體的公示內(nèi)容。

直擊最難解決的，也是大家最關(guān)心的城市界面升級。

至于場景真實(shí)化開盤，其實(shí)就是字面意思。

保利半壁店地塊，要把未來的生活場景，包括真實(shí)的社區(qū)大門，真實(shí)的社區(qū)園林，真實(shí)的實(shí)樓樣板間，在開盤之前真實(shí)的呈現(xiàn)給客戶。

甚至，這個生活場景不只是紅線內(nèi)的場景，也包括紅線外的場景。

雖然說起來很簡單，但表姐還挺感慨保利北京的這份魄力。

因為這幾乎等同于旗幟鮮明地向整個北京市場喊出，反對圖紙化賣房，拒絕靠想象力賣房，把一切真實(shí)交給客戶。

而勇于把真實(shí)呈現(xiàn)給客戶，需要對產(chǎn)品品質(zhì)，有著絕對的、足夠的自信。

表姐相信，敢于這樣把麻煩全部留給自己的房企，細(xì)數(shù)下來應(yīng)該沒有幾家。

但保利北京，卻偏偏選擇去做。

表姐猜測，這背后的支撐之一，就是接下來要跟大家聊的第三點(diǎn)：

超級單盤主義體系。

05

為什么說是超級單盤主義體系，而不是超級單盤主義？

是因為這次保利北京對半壁店地塊的產(chǎn)品打磨，做到了驚人的深度和廣度。

不是單純找?guī)捉M客戶、訪一訪、拍個照片做做樣子，而是保利相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親自帶隊，做了大量的、立體的、深入的客戶研究。

如果要更細(xì)致一點(diǎn)拆分來說的話，那就是：

包括深度回歸客戶的痛點(diǎn)、深入在地性挖掘、極致品質(zhì)打磨，以及服務(wù)場景化在內(nèi)的全面升級。

這樣說可能有些概念化，表姐簡單舉一個例子吧。

在最初進(jìn)行半壁店地塊產(chǎn)品研發(fā)的時候，保利梳理了幾乎所有北京10萬+豪宅的風(fēng)格：

有海淀版的三山五園、朝陽版的國際奢華、宋風(fēng)版的江南園林……

然后保利北京就在問自己：

能不能做一個北京之前沒有過的、符合半壁店地塊氣質(zhì)的項目？

不是把上海的樣板間搬到北京，不是用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線去套，不是復(fù)制已有的成功案例，

是真正基于半壁店地塊、基于這群客戶，去定制一個獨(dú)一無二的項目。

是不是好奇心已經(jīng)被拉滿了？

不過，關(guān)于產(chǎn)品的最終風(fēng)格，還在嚴(yán)密的密保階段，但表姐可以稍稍透露的是：

這次除了整體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)和調(diào)性要服務(wù)于產(chǎn)品風(fēng)格之外，

他們還計劃針對半壁店的地塊特質(zhì)，單獨(dú)研發(fā)一套服務(wù)體系。

而這一切的背后，是整個團(tuán)隊尊重客戶，敬畏市場、作風(fēng)務(wù)實(shí)的寫照，也是保利戰(zhàn)略定力和豪宅產(chǎn)品價值觀的回歸。

有信源透露，整個保利集團(tuán)層面，也都非常重視半壁店項目的打磨，并且給予了相當(dāng)大相當(dāng)大的支持。

這句話更直白的翻譯就是：今年都沒有給到半壁店任何業(yè)績壓力。

在銷售數(shù)字即是一切的導(dǎo)向下，保利這份淡然、回歸的戰(zhàn)略定力，也幾乎暗示了半壁店項目的不凡。

06

這也并非空穴來風(fēng)。

現(xiàn)在，咱們外界或許對半壁店項目的細(xì)節(jié)還知之甚少。

但跟保利半壁店項目打交道的大佬們，卻很清楚保利在這個地塊上的心血和誠意。

也正因為如此，雖然半壁店項目還沒有任何官方信息對外發(fā)布，卻已經(jīng)積累了一批最忠實(shí)的種子客戶。

據(jù)說，他們大多來自軍政、部委等核心機(jī)關(guān)，以及一些國企和央企。

在表姐看來，這不只是一個項目的轉(zhuǎn)身，更像是這個行業(yè)一個時代的開啟。

保利正在用半壁店向市場證明：

焦慮時代，慢就是快。

貝索斯曾經(jīng)問巴菲特：為什么你總是獲利頗豐？

巴菲特：因為沒人愿意慢慢變富。

在這個經(jīng)營節(jié)奏需要進(jìn)行本質(zhì)轉(zhuǎn)換的時候，在戰(zhàn)略耐力和戰(zhàn)術(shù)爆發(fā)力尋找平衡共振的時候，一個慢下來的保利，正在快速走來。

銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準(zhǔn)。

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