青浦新城核芯區(qū)約1.0容積率稀缺純墅院落即將啟幕

內(nèi)容摘要：城央貴脈、墅院觀寧，青浦迭代新品，約1.0容積率低密度純墅院落。

壹

圖片僅為示意圖，最終以政府規(guī)劃為準(zhǔn)

• 上海唯一江南風(fēng)貌城廂

這里是青浦新城板塊最具文化底蘊(yùn)的片區(qū)，項(xiàng)目實(shí)景示范區(qū)未開便已全城追捧，大家對(duì)青浦老城廂的煥新充滿了期待和想象。

青浦老城廂與黃浦老城廂，是上海僅存的兩個(gè)城廂， 并稱為“一東一西”的城市記憶。時(shí)至今日，作為上海 44個(gè)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，老城廂仍留存著完整的護(hù)城河體系與十字街格局，成為研究上海城市演變史上彌足珍貴的"活化石"。

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今年是青浦新城城市更新實(shí)踐區(qū)的開發(fā)元年。

城市更新實(shí)踐區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，是青浦新城“十四五”期間著力打造的三大都市板塊之一。

而其中的老城廂和藝術(shù)島更是肩負(fù)著塑造整個(gè)上海“老城社區(qū)”城市更新的“示范樣板”，它們是2022年確立的上海五大新城“十大示范樣板區(qū)”之一。

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老城廂及周邊是對(duì)接世界級(jí)知識(shí)湖區(qū)的首站

戰(zhàn)略錨點(diǎn)，鏈湖首站。積極融入淀山湖世界級(jí)湖區(qū)，助力青浦打造長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化示范區(qū)。為此，城市更新實(shí)踐區(qū)將提供優(yōu)質(zhì)的公建配套服務(wù)。

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根據(jù)規(guī)劃，通過(guò)T字主軸打造，南北向歷史文化軸(寶慶街)恢復(fù)傳統(tǒng)記憶，東西向城市功能軸(觀廂路)彰顯城市變遷。

漕港與環(huán)城河沿將建起廂內(nèi)、廂外新天地，構(gòu)筑青浦新城新的地區(qū)級(jí)商業(yè)中心。

板塊內(nèi)將重塑可游可娛可賞的新清溪景點(diǎn)等。

策劃規(guī)劃新增美術(shù)館和體育館兩大文體設(shè)施

老城廂+南門+藝術(shù)島將共同構(gòu)建青浦文商旅目的地現(xiàn)象級(jí)IP。

一場(chǎng)關(guān)乎“古今共生”的文明復(fù)興實(shí)驗(yàn)，正在這片古老肌理上蓬勃展開。中交城投將攜手青浦新城公司央地合作，以“一城、一廂、一島”為骨架，正通過(guò)現(xiàn)代場(chǎng)景煥活歷史地標(biāo)，塑造出“從古向新、新舊共生”的獨(dú)特城市范式。

貳

• 項(xiàng)目地塊

在這場(chǎng)恢弘的城市更新藍(lán)圖中，南廂觀寧府項(xiàng)目作為實(shí)踐區(qū)的首發(fā)作品將率先啟幕，承載著區(qū)域煥新的重任。它于城市核芯區(qū)匠心打造出稀缺的約1.0容積率純墅院落，讓繁華盛景與自然謐境真正實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)身兼得”。

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2025年1月，青浦新城城市更新實(shí)踐區(qū)3幅地塊協(xié)議出讓，總用地面積約4.06公頃（60.09畝），其中包括了2幅住宅用地和1幅商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。出讓價(jià)格合計(jì)為8.0646億元，兩幅普通商品房地塊規(guī)劃住宅套數(shù)140套。

上述兩幅住宅地塊就是南廂觀寧府項(xiàng)目。

今年3月和7月，該項(xiàng)目進(jìn)行了兩次方案設(shè)計(jì)公示。

叁

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• 風(fēng)水寶地

南廂觀寧府可謂風(fēng)水寶地，其位于城市更新實(shí)踐區(qū)南門片區(qū)，片區(qū)將結(jié)合滬派江南聚焦高品質(zhì)人居。項(xiàng)目主要涉及J2-01、J7-01兩幅地塊。東側(cè)夏浦港，北側(cè)淀浦河雙河環(huán)繞，形成雙浦匯流、玉帶環(huán)腰濱水景觀，與陸家嘴的“江河匯流”整體格局相仿，兩者均以水系交匯為血脈，以玉帶環(huán)抱為骨架，奠定的一方水土的磅礴氣勢(shì)和鼎盛氣運(yùn)。

肆

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• 滬青平公路南遷

根據(jù)上位規(guī)劃，地塊南側(cè)滬青平公路，作為國(guó)道功能未來(lái)將南遷，過(guò)境車輛同步外移，還南廂一片“寧?kù)o”！

伍

數(shù)據(jù)來(lái)源上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)

• 兩幅地塊容積率近乎為1.0，稀缺性不言而喻

截至目前，青浦新城板塊在建樓盤產(chǎn)品以小高層為主，容積率最低的為江南里的1.2。

南廂觀寧府雙地塊容積率均約1.0。

這些年，青浦新城多層產(chǎn)品少之又少，更多是小高層的“鋼筋叢林”。像南廂觀寧府這種低容積率純墅院落更是絕無(wú)僅有。

自2006年“限墅令”頒布至今，南廂觀寧府乃青浦新城唯一一處純墅院落新開發(fā)項(xiàng)目。

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陸

• 產(chǎn)品類型

南廂觀寧府項(xiàng)目整合優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，為改善型需求精心推出南廂觀寧府城市疊墅與枕水合院雙制式產(chǎn)品。超大戶型，建筑面積高達(dá)約175-360平方米，在山水園林間勾勒圈層生活的理想范式。

產(chǎn)品在材料選項(xiàng)上非常考究。

歷久彌新的材料甄選，造就獨(dú)一無(wú)二。

柒

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• 合院產(chǎn)品——天地共鳴的材質(zhì)敘事

1-2層:石材干掛如凝脂白玉，晨曦中泛起暖暈，暮色里沉淀溫潤(rùn)，筑就大地般的溫厚根基;

3層:古銅鋁板流淌暮色熔金，隨天光流轉(zhuǎn)，宛若為建筑披上時(shí)光織錦。

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純粹墅區(qū)、枕水合院，青浦很難再有。

枕水而居格局、全景采光、無(wú)界視野。

約6.7米挑高客廳奢闊家族居住尺度。

合院依據(jù)地塊特點(diǎn)，設(shè)計(jì)了多種因地制宜的戶型，我們以宥寧戶型為例。

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建筑面積約240平方米大戶型，地下一層，地上三層。

獨(dú)立電梯入戶，上下自如。

尊享“C”型環(huán)繞式獨(dú)立私家大花園

約6.7米挑高客廳（局部），面寬達(dá)到了約9.4米，比肩大平層奢適尺度。

全明地下室，一樓規(guī)劃有老人房，二、三層均為套房設(shè)計(jì)并配置了獨(dú)立空間書房（可改臥室）。

捌

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• 疊墅產(chǎn)品——通透與靜謐和諧共生

幕墻：玻璃明澈如無(wú)界畫框，將流云、樹影、四季晨昏收納入室；

靜界：三重疊三玻似無(wú)形濾網(wǎng)，輕輕濾去塵囂，只留風(fēng)聲鳥語(yǔ)相伴清眠。

創(chuàng)新疊墅形制，上下疊兼得獨(dú)立空間。

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獨(dú)立入戶，上疊從北邊的院子回家，直接上電梯，動(dòng)線簡(jiǎn)單直接。

下疊從南面的庭院入戶，一路低頭可見花草，抬頭望見風(fēng)月，但見不到上疊鄰居。

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私密的極致，是上下疊各自有一個(gè)獨(dú)立電梯井。

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動(dòng)靜分區(qū)，傳統(tǒng)上下疊之間干擾最大的，是緊鄰的相隔樓層，動(dòng)靜分區(qū)不一致。

下疊的二樓是臥室，如果上疊的首層三樓是客廳，很多熱鬧是免不了現(xiàn)場(chǎng)同步直播的。

而觀寧府創(chuàng)造性地將上疊客廳抬升至四樓，三樓設(shè)計(jì)為臥室。

相鄰的二三樓是兩戶的臥室，靜享私域空間。

這同樣來(lái)源于對(duì)生活細(xì)致的洞察。

疊墅戶型同樣有多種，本文以下疊觀明戶型為例。

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建筑面積約200 m2建筑面積城市疊墅。

獨(dú)立電梯入戶，舒適和私密兼得。

全明地下室，一樓以“動(dòng)”為主線，規(guī)劃了客廳、廚房，并設(shè)計(jì)了老人房，二樓以“靜”為主題，規(guī)劃了兩大套房，和獨(dú)立書房。

玖

• 社區(qū)景觀寫仿上海五大名園—豫園

取意上海豫園的造園哲學(xué)，中心景觀以“內(nèi)斂山水，下沉成畫”為理念，將傳統(tǒng)造園技法一一筑山、理水、構(gòu)亭、架橋，置石、植木、引徑、設(shè)池、 借景一一凝練重構(gòu)，于下沉庭院中構(gòu)筑起可游可居立體山水卷軸。

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• 項(xiàng)目規(guī)劃布局“一軸兩園”，溪山寫仿、畫中之境、是一幅流動(dòng)的山水詩(shī)畫長(zhǎng)卷

南北兩大地塊設(shè)計(jì)以書院結(jié)構(gòu)布局為藍(lán)本，融入水院概念，遵循前庭后院、五進(jìn)院落的府園之序，以現(xiàn)代語(yǔ)言回應(yīng)文人雅士的精神特質(zhì)，演繹古代山水風(fēng)雅生活意境。

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“一軸”（人文山水軸）引領(lǐng)，“兩園”（南北書院山水園）輝映，五進(jìn)禮序?qū)訉舆f進(jìn)，十處雅景， 如同從古畫中提取的自然精靈，交織出可游、可賞、可棲的人文雅集場(chǎng)域。

• 十曲花巷國(guó)色生香，豐富景觀著墨山水長(zhǎng)卷

項(xiàng)目以"南北雙園"為"底，通過(guò)主街一巷道一里弄，三級(jí)歸家序列，構(gòu)建"五迸式禮儀門庭, 實(shí)現(xiàn)從城市到私宅的漸進(jìn)心境轉(zhuǎn)換。

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• 青浦乃至魔都均非常罕見的園林式雙會(huì)所配套

7大主題重塑家族隱逸生活。

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南北雙會(huì)所，于園林深處?kù)o立，功能分置。7大主題空間（恒溫泳池/健身房/私宴廳等），將高端社交體驗(yàn)巧妙嵌入自然肌理。
晨泳時(shí)，波光粼粼，綠意環(huán)繞；私宴中，林下舉杯，清風(fēng)佐餐；休憩處，花香伴眠，鳥鳴為曲。這不僅是一處場(chǎng)所，更是重塑家族隱逸生活、圈層自然共鳴的精神客廳。

拾

中交城投，是世界500強(qiáng)企業(yè)中交集團(tuán)的城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)專業(yè)投資平臺(tái)，堅(jiān)持“城市綜合開發(fā)+”發(fā)展模式，積極開拓發(fā)展與城市相關(guān)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。10年間，業(yè)務(wù)橫跨9省21城，實(shí)施項(xiàng)目超80個(gè)，總合同額超5000億元。
本次與青浦新城公司深度開展央地合作，充分發(fā)揮央企平臺(tái)全產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢(shì)，緊扣城市發(fā)展脈絡(luò)，共同推動(dòng)老城廂從“文化地標(biāo)”向“活力樞紐”蝶變，重塑長(zhǎng)三角城市群價(jià)值坐標(biāo)系。

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來(lái)源：中交城投、浙中房主等
編制：大青浦房談