這樣做項目，二十年都罕見

項目稀不稀缺

其實都是對比出來的

看過全國這么多頂尖的產品之后，再來討論，什么稀缺的項目？

秉持著單盤主義一直以來的價值觀，我們篩選的標準和門檻也越來越高

而今天要和大家聊的不僅僅是一個項目

這里甚至可以說是上海的一片區域、一個板塊

看完這片土地的前世今生、背后蘊藏的文化與價值、以及一家房企愿意在此投入的心力

你大概也會和我一樣感慨：真的不會再有第二次了

這是上海極為稀缺的項目樣本

這也是行業孤品級的開發模式

項目的開始，稀缺的源頭，都來自于這片特殊的土地

這是我看盤多年來在上海也都不曾見過的宏偉巨制

從上帝角度俯瞰

它呈現在眼前的樣貌和底蘊，就足夠讓人震撼，空間格局上本就是得天獨厚的一片土地

整個區域四周，被水系緊緊環繞，內嵌三塊完整的平地，同時三塊地又被內部水系區隔，組成三座島嶼式的格局

這還是上海保存最完整的江南縣城建制

這里是上海唯一還保留著完整的護城河、城隍廟、十字街區、水城門的地方

實景圖

這些上海過往底蘊和文化的重要標志

都讓接下來發生的一切，變得獨一無二

物理空間格局上看，整體更新范圍的體量，已是上海城市更新和歷史風貌保護的最宏大巨制

因此，關于這片土地，還被賦予了一個更宏大的名字：城市更新實踐區

規劃示意圖

約3.2平方公里的時代恢弘巨制

意味著在這片土地上的風貌保護和更新是成片式的，這樣規模和指標在上海是絕版

與其說這是一個項目，不如說這是上海城市更新的超級范本

它不僅要傳承上海海派文化的根脈

還是上海最大成片風貌保護的樣板段

在這樣的條件下，才造就了上海一個極少有的，在文脈底盤下托出的超大更新規劃

也才讓我們找到了一個行業約20年都罕見的孤本作品

01

讓這里從土壤肌理到開發模式都變得不同

以及之所以會有這么超級大體量的開發

背后主要操盤是一次央地合作模式：中交城投和青浦新城公司的強強聯手

中交城投發力聚焦的約1.45平方公里城市更新實踐區，也是這片土地開發難度最高、改造最難的集中區域

中交城投參與策劃開發區域示意圖

在這約1.45平方公里上，擁有著千年的文脈和歷史的老城廂，有著上海大量的文化歷史遺產，更新改造的復雜程度是史無前例的

青浦老城廂作為上海44個歷史文化風貌保護區中唯一的江南風貌城廂

這里擁有現存上海最完整的城廂建制，龜背型護城河、十字街區、城隍廟、曲水園等這些我們認知上海文化的重要標志

規劃示意圖

不僅如此，青浦老城廂和黃浦老城廂并立為上海一東一西的城市記憶，是上海唯二保存完好的老城廂遺址

這上海的兩大城廂，同是上海根脈，但卻走的是差異化發展路徑

對比黃浦老城廂以古為主、修舊如舊的狀態

青浦老城廂則是在傳承文脈的基礎上，更多的做向古求新、古今融合的嘗試

中交城投在這片土地的整體城市更新手法上，提出了多種創新思路

第一、歷史肌理的傳承和重塑并存

在原有水系、老城廂、歷史風貌古宅、街鎮、老城門的土地肌理上

形成“一城一廂一島”的聯動發展格局，并全新創造未來的“T字主軸”

規劃示意圖

南北向是歷史文化軸，沿著寶慶街恢復傳統記憶，激活多處文保

東西向是城市功能軸，未來會形成藝術島、集中商業等現代藝術空間

第二、從歷史生活靈感中，創造現代新場景

在青浦這片土地上，溯源古代“清溪十景”的意境與格局，融合現代生活理念與審美，創新打造“清溪十五景”

實景圖

古今映照著記憶中的歷史風貌，將江南場景融入當代的生活方式

第三、對歷史風貌建筑，投入絕對的尊重和耐心

而老城廂擁有大量的、成片的歷史風貌建筑

中交城投以“保護修繕、修舊如舊”原則，采用保留改造+注入新動能的創新手法

實景圖

百年歷史建筑行素堂黃宅搖身一變成為文化藝術展廳，而胡宅則是引入青浦老字號瑞蘭豆坊變身咖啡館，傳承豆腐文化創造新消費場景

實景圖

第四、更新的顆粒度是由表及里全方位滲透

可以看到，中交城投對于這片土地的更新，不是簡單的翻新，更不是推倒重建

而是對各種不同的空間，采用了完全不同，因地制宜的手法

即便是相鄰街道的改造也提出兩種截然不同的風格和方案

效果示意圖，最終以實際交付為準

通過這樣層次不同的方式

由表面向內里滲透，也代表了中交城投對這片擁有千年文脈與歷史土地的態度

中交城投讓一塊有價值的土地，文化和底蘊有傳承，也有創新

并將這條江南水岸線，打造成上海未來最生動的一條人文藝術岸線

在藝術島創造中，空間和自然將會最大程度讓渡給公共服務

效果示意圖，最終以實際交付為準

從水城門開始，打造多個文化地標，藝術裝置，營造24小時永不謝幕的藝術聚落走廊

示意圖

而沿著水岸線，連接著藝術島和老城廂的交界處，中交城投還留有一手底牌，用集中商業串聯，成為整個板塊未來活力樞紐角色

效果示意圖，最終以實際交付為準

作為連接著藝術島和老城廂的節點，實現古和今過渡的融合

一座現代、藝術、文化交融的江南新天地商業空間，徐徐展開

在這里全新生活形態，叫做：生態、藝術、商業共同創造繁榮

02

而為什么說在這樣的底色之下

會誕生一個上海二十年都罕見的孤本項目

不論其他，上海擁有真正如此豐厚底蘊的土地，也就兩個老城廂片區

而讓項目能夠觸及另一個稀缺天花板的原因，來自于首發地塊的容積率，僅僅只有約1.0

效果示意圖，最終以實際交付為準

2012年開始，國家開始全面收緊低密度住宅，上海明確規定停止供應容積率小于1的住宅用地

我順便回顧了近五年上海出讓的低容積率地塊中，容積率接近1的土地，少之又少

這三年出讓的土地，容積率接近于1的，有且僅有一塊

而青浦更是已經近20年都沒有出讓過如此低密的土地

正是因為中交城投面對這樣的一塊地拿出來的魄力

成為一個依水而生，眺望著老城廂文脈，期盼著藝術島活力的合院+疊墅的純別墅社區

這些與生俱來的基因，激發中交城投對于這塊地無比的尊重和投入度

效果示意圖，最終以實際交付為準

南廂觀寧府

在純粹的土地和容積率之上，項目還規劃了非常純粹的產品面積段：疊加約170-260 ㎡、合院約200-360㎡

以純粹的大戶型定位，為青浦帶來一個約20年罕見的真別墅產品，對應青浦的少數層峰人士，是真正意義上的世家大宅，真正為極少數人而定制的產品

小區總戶數只有約140戶，但卻擁有約1：3的高車位配比，這在上海也是極少能夠見到的稀缺配置

這種低戶數與高車位配比的組合，不僅充分滿足高端家庭多車配置的需求，營造出了私密靜謐的居住氛圍

每一戶人家都仿佛擁有了獨立的生活的一方天地，不用擔心過多干擾

從建筑立面和大門設計來看，也能夠感受到其傳世大宅的名門氣質

觀寧府大門以奢石墻面、金屬坡屋面以及仿木色鋁板組成典雅高貴的社區大門

效果示意圖，最終以實際交付為準

以奢石鑲嵌打造門把手，一眼望去，盡是豪門氣質

立面通過多種新中式元素構筑東方建筑美學，讓建筑本身溫潤厚重從而歷久彌新

第一、超配用材

合院立面采用印度白金石材干掛，隨時間沉淀，愈顯得溫潤

合院效果示意圖，最終以實際交付為準

局部鋁板線條以極窄縫工藝拼接，呈現未來感的金屬流線，窗框金屬收邊采用外灘萬國建筑同款銅藝包邊處理手法

但若細品便會發現，這些新材料的運用，并未折損新中式的優雅底蘊

立面細部效果圖

鋁板以極窄收邊勾勒屋架，形態更顯纖細挺拔；鳳尾脊、挑檐、山花與魚鱗瓦，借金屬質感重生，東方氣韻反倒愈發靈動

第二、極致的開窗比例，搭配超寬幅玻璃，單窗面積更大，約為6㎡，帶來明亮通透感

合院效果示意圖，最終以實際交付為準

高比例的玻璃面積，不僅僅讓立面更顯輕盈高級，還能充分汲取外部景觀資源，交付江南水鄉與自然和諧共生的生活體感

疊墅立面延續大宅風范，選擇采用印度藍石材，以藍灰色調和交錯的紋理，呈現出優雅而獨特的氣質

疊墅效果示意圖，最終以實際交付為準

遠處老城廂的青磚灰瓦錯落有致，與現代建筑交相輝映

從鳥瞰效果圖可以看到，項目在南門片區里占據住宅部分的核心位置

規劃示意圖

地塊四至形成雙面環水的玉帶環腰水系格局，同時依托于青浦城區，外部也擁有城市級別資源

內部的園林設計，依據“一軸兩園、五進十景”規劃，打造出層次豐富、景致各異的景觀空間

方案示意圖

并以豫園造景手法為靈感，提取樓閣、折橋、墨池等中式元素，造景中盡顯老城廂文化的獨特魅力，使整個社區充滿了人文氣息和生活情趣

會所效果示意圖，最終以實際交付為準

社區還隱藏著未來生活的彩蛋：南北雙會所+下沉庭院景觀

會所效果示意圖，最終以實際交付為準

會所效果示意圖，最終以實際交付為準

中交城投決定為社區定制上海罕見的園林雙會所公區

在對目標客戶的生活習慣和圈層做了充分調研后

會所未來將會引入7大主題，包括恒溫泳池、健身、私宴、書吧、行政酒廊等功能

會所效果示意圖，最終以實際交付為準

會所依然延續大面積玻璃作為主要的材料

因為有了這樣的玻璃尺度，會所和景觀之間的聯系也就更好的交互在一起

會所效果示意圖，最終以實際交付為準

我們可以想象得到未來在南廂觀寧府的生活場景

生于千年老城廂文脈上，左手自然，右手人文

歷史文脈、二十年未見的容積率約為1的土地稀缺度、枕水而生的格局、城市級別配套環繞

一個占據了稀缺土地，又帶著重塑上海別墅產品力決心的項目就這樣誕生

03

接下來是堅持社區低密和純粹后，產品帶來的滾雪球效應

我們說什么是單盤主義

大概就是當開發商面對一塊擁有稀缺土地價值的地塊，依然保持產品敬畏

中交城投對這個產品投入的研發密度和創新態度，讓獨一無二變得無與倫比

來看約240平的合院戶型圖，你能感受到內部空間的闊綽程度

合院戶型圖

也可以想象得到這樣的產品，將會如何讓未來生活體感變得完全不同

一樓前后花園院子入戶的設計，讓業主真正實現了與自然的親密接觸

不僅如此，整個合院產品的私密專屬儀式感生活又將進一步提升，每一次歸家都成為一場穿越花園的靜謐之旅

一層約6.7米挑高的客廳，大家可以想象未來陽光透過超寬幅落地玻璃灑入的時候，生活明媚的感覺

約9.4米超大面寬、環幕景觀視野，無論是與家人一起欣賞日出日落，還是邀請朋友來家中歡聚一堂，從各個視角都全方位飽覽周邊的美景

合院效果示意圖，最終以實際交付為準

約5.9米高的地下室，拉開豎向空間尺度，創造無與倫比的空間使用感

合院效果示意圖，最終以實際交付為準

如果說合院產品演繹了什么叫做將得天獨厚的優勢

那么，在疊墅產品的打造中，中交城投這次拿出了近年來上海城市疊墅的天花板之作

而這次在疊墅空間的創新力度，亮點在于內部空間的創造上，我挑3個尤其顛覆傳統的和大家展開聊聊

第一、平權主義，塑造完全獨立的上下疊生活體系

大家來看疊墅的戶型圖

觀寧府的疊墅，創新帶來上下疊均有獨立電梯入戶的生活

上下疊住戶，地上一層的南北入戶分立兩側，地上通過獨立院子入戶

電梯貫通示意圖

地下亦可以直接從地下電梯踏入自家空間，仿佛擁有了專屬的私享通道，為住戶帶來了極大的便利與極強的私密感

地下空間平權，每一戶都有面積尺度不等，但都擁有超高利用率的地下室

效果示意圖，最終以實際交付為準

地下空間都是南北雙采光的形式

北側有采光天井，南側也有采光窗，因此讓地下室面積和地上一樣好用

第二，在地上主要生活空間，動靜區完全分離，超絕私密感

疊墅效果示意圖，最終以實際交付為準

中交城投將常規的上疊動線做了調整，把常規的客餐廳的位置放在了四樓，日常比較安靜的臥室放在三樓

第三，在疊墅中規劃了戶戶有院子的獨立入戶花園

疊墅戶型圖

讓業主能擁有一方親近自然、享受愜意時光的專屬空間

院子里可以根據業主的喜好進行個性化的布置，種上各類花草樹木，打造出獨具特色的小花園

不僅如此，為家庭提供了一個與外界相對隔離的緩沖區，增強了居住的私密性和安全感

此外，院子還為家庭活動提供了更多的可能性。不管是家庭聚會、燒烤派對、親朋好友來家中做客、孩子們玩耍嬉戲，讓生活充滿更多想象力

上疊還附贈約10㎡露臺，可盡享城市天際線與社區園林景觀的雙重美景

上疊露臺效果示意圖，最終以實際交付為準

站在露臺上，城市的繁華與社區的寧靜完美融合

第四，足夠的彈性空間實現后期更多可能性

電梯、樓梯的集中布置，讓上下疊打通的做法有了輕巧的實現可能

四層一貫成就了真正有天有地的別墅生活

項目規劃充分均衡了各種因素，真正意義上為客戶呈現純別墅產品的生活體驗，每一戶都有足夠透氣的低密生活

低密的背后更是有著高達約200%的實際使用率

這些質素，皆是上海別墅產品的多年未曾見

什么算孤品，在土地和產品維度，同時創造唯一性

只為極少數人定制的稀缺性，這才真的是

04

這樣宏大的項目能夠誕生，背后離不開中交城投這個品牌沉淀了9省21城市綜合開發的經驗和能力

這個品牌一直以來都以城市合伙人的姿態來踐行企業價值觀

當我們站在這里，可以非常清晰想象到未來這片土地古今交融，藝術融入生態，有城市節奏感又有水鄉幽靜感的畫面

上海的一個老城廂，如今已是房價天花板，更是上海面向世界的一張國際級名片

今天中交城投在上海另一個老城廂，兌現這個稀缺開發樣本

正是因為在如此復雜、稀缺的背景下，才有機會創造孤本級產品

不論對于項目還是板塊，甚至對上海來說，都是如此

而我也無盡期待，在這片土地上發生的一切

一個稀缺開發樣本如何新舊交融，兌現價值

一個近二十年罕見的傳世大宅，如何在老城廂的文化傳承與創新中，熠熠生輝

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6262篇原創文章

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