華潤置地，正在開啟上海豪宅新紀元

房地產行業正快步進入好房子時代，高端住宅市場展現出穿越周期的穩定性，引發房企爭相布局。

然而隨之而來的問題，是豪宅概念的“濫用”。自稱“豪宅產品”的盤越來越多，但豪宅的標準似乎越來越模糊。

在明源君看來，豪宅也是分段位的。初級階段是區域級豪宅，主要卷產品設計；中級階段是城市級豪宅，開始卷社區打造和配套。

而豪宅的高階卷法，是跳出區域視角，以更高的視野打造資產標簽。這類項目能整合最頂尖的城市資源，甚至其本身就是城市紅利的一部分，具有強烈的“代言性”。

符合這些標準的高階豪宅，放眼全國屈指可數，而上海是為數不多能觀察到這一類豪宅樣本的城市。

近兩年，上海豪宅市場表現最強勢的房企之一，是華潤置地。

其位于寶山南大的中環置地中心項目，11次開盤次次賣爆，16個月銷售破2000套；嘉定南翔的時代之城，是近一年的上海新房成交TOP1，疊墅還是全市同類產品成交金額、面積、套數三冠王；

浦東楊思的翡雲悅府，入市至今已經實現六開六罄，在上海以及全國的單價10萬+樓盤中，都是銷售套數第一名。

▲ 圖表來源：中指研究院

以上都是近千萬級的高端盤，竟無一例外接連賣爆！其背后的原因很簡單，這些項目突破了“豪宅”的上限和邊界，不斷給市場帶來驚喜。

去年，華潤置地上海帶著其獨創的“海派產品體系”席卷全上海，引發了一輪復制潮，成了上海極具代表性的一批豪宅標桿。

沒想到，今年 華潤置地上海 還有大招，其帶著海派合院產品“士林潤園”和上海第一座“瑞府”，正式拉開了豪宅大年的序幕。

而前陣子， 華潤置地上海 聯手上海南房集團，以總價244.7億元拿下浦東新區后灘與黃浦區余慶里組合地塊，創下了今年以來的全國總價地王新紀錄。

這則新聞，更是預告了一場 屬于 華潤置地上海 的豪宅盛宴 。

這一批頂豪新作，想必會給市場帶來更震撼的表現。明源君近期拿到了一批一手資料，今天就來給大家做個深度揭秘，并借此來探討一下好房子時代下的豪宅之路，到底應該怎么走。

1

豪宅價值成立的大前提 是打造硬核資產底盤

當我們談論豪宅的時候，我們在談論什么？肯定不只是產品本身，還包括它的各種外延價值，尤其是作為資產的價值。

這也是頂豪能夠稱之為頂豪的一個硬指標，它首先得是城市中極少有的優質資產，要有難以被替代與復刻的價值內核。

許多人會簡單的把資產價值等同于地段，但在越來越卷的豪宅賽道中，這個標準還是狹隘了。

回看 華潤置地上海 今年的這批豪宅盤，圍繞資產價值的塑造甚至已經做出了三個層次，這或許也是其能夠撐起整個豪宅大年的底氣。

第一層，是極盡嚴苛的擇址標準所奠定的稀缺性。

當然，地段仍然是稀缺資產的基礎內核之一，所以在擇址布局的眼光上， 華潤置地上海 向來毒辣。放到今年的外灘瑞府、士 林潤園 以及澐啟濱江 上，標 準更是嚴苛。

先來看位于黃浦老城廂片區的士林潤園，可以說是扎在上海的文化之根上。

▲士林潤園實景圖

這個片區被劃為上海市級“城市更新重點單元”，同時也鄰近黃浦江“世界客廳段”，是直接對標世界級城區的一個封面位置，既承載了老上海的文化深度，也注定會吸附來自世界的目光。

外灘瑞府就更不必說了，百年外灘對于上海乃至于整個國家的展示窗口意義，無須多言。

▲外灘瑞府過程方案示意圖

但除此之外，瑞府還占據了上海音樂谷更新片區，這里將會打造為外灘沿線一座國際化文化藝術區，先鋒藝文氛圍的加持更是為瑞府增添了一層超凡的氣質。

▲外灘瑞府過程方案示意圖

而華潤置地上海剛剛獲取的后灘地塊，案名也已經出爐——澐啟濱江。

它被定位為華潤置地中國江河1號作品，占據黃浦江上的S灣心，是當下少有的一線臨江成片開發住區，預計會成為今年的重磅熱盤。

▲澐啟濱江區位效果圖

▲澐啟濱江區位示意圖

據了解，這個江河1號作品將以“江域匯流”的理念，打造“全息生境旗艦社區”。

在規劃上，它將全維度整合黃浦江域資源，把藝術、自然與都會生活全部熔鑄在項目當中，重構人與江的共生關系，打造世界級的濱江生活范本。

▲澐啟濱江過程方案示意圖

▲澐啟濱江過程方案示意圖

▲澐啟濱江過程方案示意圖

能同時擁有世界級城市窗口屬性與厚重的文化底蘊，不僅奠定了瑞府、士林潤園與 澐啟濱江 恒貴資產的地位，更是在氣質上就先天具備了出眾條件，這或許就是“高端盤”與真頂豪之間的差距。

第二層，是資深城市運營商自帶的資源聚集性。

自深圳灣開始，華潤置地的片統優勢就已經牢牢建立起來。在城市運營商視角下積累的造城功底，是華潤置地的項目總能在區域內搶得先手的一個關鍵因素。

其實細看 華潤置地上海 的豪宅盤，有不少是以城市運營商視角去拿地的。

比如中環置地中心，就是一座百萬方級的大型TOD綜合體，業態構成相當復雜，一般開發商很難啃下來。

但 華潤置地上海 卻能通過萬象系商業品牌、地標級商辦打造能力和豐富的公建經驗，把這塊地做成城市資源濃度超高的現象級紅盤。

▲中環置地中心效果圖

這是在地段紅利的基礎之上，進一步做厚社區價值底盤的能力，也是華潤置地的項目總成為區域房價“錨點”的原因。因為基本上華潤置地到哪里，高能級的城市配套就在哪里。

這種先造城后造房子的執念，已經滲透到了幾乎每個項目。

第三層，是深度參與城市共建所賦予的專屬文化標簽。

現在行業追求降本增效，很多樓盤做規劃只想著做好紅線內的事就夠了。但華潤置地卻不滿足于常規邊界，積極尋求創新突破，把周邊城區以及在地文化都納入規劃來通盤考慮，這么做有兩個優點。

一是可以通過對城區面貌的改善，來保持社區及周邊審美的整體性，向外延伸豪宅的高品質生活界面。

二是深度參與城區共建，能為社區創造專屬的在地文化標簽。比如士林潤園就是一座歷史街巷風貌復原的樣本。

在這個項目中，華潤置地上海統籌了約1.78萬平方米歷史建筑的修繕與再開發，花了3年時間去打磨設計方案，還邀請了上海石庫門里弄建筑營造技藝傳承人的王新明來主導修繕。

▲士林潤園規劃過程概念圖

最終士林潤園的103座合院，既傳承了歷史文化的厚重質感，又融合了全球大師的先鋒技藝，在歷史與當代的對話中形成了獨特的人文氣韻。

▲士林潤園實景圖

它不需要尋找風景，而是自己去成為一道風景線，這就是資產獨特性的一種高階呈現。

2

將在地文化之“魂” 作為國際級豪宅的精神宣言

在這個物質富足的時代，人們開始愈發追求精神富足與文化認同。豪宅產品作為稀有的城市資產，也正面臨著軟性競爭的考驗，尤其是在上海這種“豪宅”遍地的城市。

去年， 華潤置地上海 推出的“海派產品體系”之所以熱度那么高，還引發同行爭相復制，就是因為這套理念把海派文化之“魂”給吃透了，能在情感上喚起客戶的深刻共鳴。

今年在外灘瑞府、士林潤園等新作當中，海派產品理念再次落地，而且還做了一輪進化，真正詮釋了什么樣的豪宅才能代表上海的人文精神。

一、用設計語言彰顯文化自信，做“海派文化”的具象代言人

這幾年來，“海派產品體系”是在不斷遞進迭代的。

從最早的經典海派摩登代表作外灘九里，到現代海派摩登系列的前灘潤璟、觀宸潤府，再到主打未來摩登風格的翡雲悅府、外灘瑞府；

華潤置地上海在探索海派美學與人文內核的路上，始終步履不停。

今年在外灘瑞府的設計上，海派腔調得到了進一步強化，尤其注重海派文化中西合璧的特點。

比如在立面設計上，外灘瑞府采用了歷史與現代風格相互組合的結構。

臨街建筑沿襲了歷史風貌建筑的新古典風格，塔樓基座則大量應用了上海弄堂常見的石庫門、拱窗元素，而塔樓高區則以通透輕盈的玻璃幕墻現代風格為主。

▲外灘瑞府過程方案示意圖

▲外灘瑞府過程方案示意圖

▲外灘瑞府過程方案示意圖

從下到上立面風格的變化，仿佛在講述上海這座城市的過去、現在與未來，既傳承了典雅的海派腔調，又展現出了蓬勃的現代活力和生長性，充滿巧思！又比如在公區設計上，大量應用了拱門與格窗元素，處處傳遞著海派雅奢的氣息。

▲外灘瑞府過程方案示意圖

▲外灘瑞府過程方案示意圖

▲外灘瑞府過程方案示意圖

▲外灘瑞府效果圖

還比如在園林規劃上，外灘瑞府在多幅印象派名畫中充分汲取了靈感。

如梵高的星空、莫奈的睡蓮、雷諾阿的繽紛花園。通過對廊道、水景與植物色彩的精心組合，將藝術與自然相融，形成充滿文藝格調的園景。

▲外灘瑞府過程方案示意圖

▲外灘瑞府過程方案示意圖

▲外灘瑞府過程方案示意圖

外灘瑞府精巧的設計語言，將海派文化的腔調感與融合性應用到了極致。

一方面通過“民族的就是世界的”確立了城市封面作品的文化自信；另一方面也將在地文化與時尚藝文相融合，彰顯了國際頂豪的包容性審美。

二、追求“海派腔調”的精致煙火氣，打開國際級豪宅的開放格局

今年 華潤置地上海 的海派豪宅，在規劃上最有趣的一點，是打破了傳統豪宅的絕對封閉觀念。

過去豪宅們總是強調絕對的私密，努力維持一種“高冷”感。但上海是一座典型的國際化、外向型城市，作為當地的代表性頂豪，在規劃上的格局其實可以適當打開，呼應這座城市的個性。

對此，明源君特地采訪過 華潤置地上海 的設計負責人金曉蕓女士。

金總明確表示，上海的頂豪客戶實際上對于“可控的連接”的需求，是大于絕對封閉的。私密和開放并不是一個要么0要么1的對立，社區生活需要存在0.5的界面，應該擁抱適度的開放。

所以我們在 華潤置地上海 的許多豪宅盤里，都能看出對城市更親近、對附近更有參與感的規劃手法，是具有一定的煙火氣的，和許多高墻深院的傳統豪宅很不一樣。

首先是對內，大量運用“退線”手法，騰出更多公共休閑空間。

比如中環置地中心就主動退線，騰出了街角花園空間，還自行出資替換了市政道路旁的行道樹與地磚，讓社區內外的景觀體系保持一致。

▲中環置地中心規劃示意圖

這種手法適當撫平了社區與城區的邊界，通過環社區慢生活帶的塑造，創造出一種精致而閑適的鄰里氛圍，提供了更多元的生活體驗。

其次是對外，積極與城市界面做融合，將紅線外納入項目規劃進行通盤策劃。

比如士林潤園就在街巷風貌修復的過程中，將周邊道路的打造也一起考慮了，不僅對地塊內部實施了更新，周邊路網也延續了老城廂典雅的景觀風格。

據說外灘瑞府也在積極參與外部九龍路河岸的改造工程，相信這也會顯著提升項目外部景觀界面的品質，讓業主能更充分的享受城區紅利。

▲外灘瑞府過程方案示意圖

▲外灘瑞府過程方案示意圖

▲外灘瑞府過程方案示意圖

3

硬件投入超越奢標 承載更豐盛的塔尖生活方式

現在大家都知道高端住宅市場很卷，而華潤置地基本是走在卷王之路的最前沿。

明源君有時候會覺得華潤置地的一些項目真的是在用材、品控和服務方面卷到頭了，但后來的新項目入市后，我發現自己又天真了。

據明源君的探訪了解，華潤置地內部喜歡“自己卷自己”，每拿到一個新項目都會想還能如何推陳出新。

今年 華潤置地上海 的這批頂豪產品，為了與改善產品拉開差距，再次在品質標準上發力。圍繞豪宅客的“藏富”“悅己”特點，各項配置已經超越了奢華的概念，走向完全定制化、個性化的超配階段。

一、兼顧美學與功能性，將精工定制推向極致

首先是在用材上，去年就已推出的海派五奢體系再次 迭代 ，選材用料從高端到超配，卷出了新高度。

比如在士林潤園的入口迎賓處，一朵名為“申之華”的玉蘭花造型，由紋理莊重具備力量感的“帝王黑”天然奢石，再鑲嵌上鉑金鉆花崗巖和黑色大理石制成。

▲士林潤園實景圖

這數千塊奢石都由匠人純手工切割打磨，沒有一塊是相同的，需要耗費數月才能完成。在當下這個時代，手工的往往是最貴的。在士林潤園中，這樣精工匠筑的細節比比皆是。

其次是在審美細節的雕琢上， 華潤置地上海 不惜耗費大量的成本與時間，去測試、推翻幾百種方案，就為了打磨出兼具奢華與人文質感的美學氣質。

比如士林潤園為了更好的還原合院風貌，不惜花重金打造了一座高3層樓的VMU樣板，反復測試驗證設計方案、用材、用色以及施工工藝，光這個過程就用了1年多…

而且士林潤園還大量應用了我國的傳統非遺技藝，合稱為“十二匠造”。你在立面看到的每個門柱、門頭、磚墻，甚至是拼縫，基本都出自非遺大師之手。

比如磚墻上古老的“元寶縫”工藝，需要由富有經驗的非遺匠人，將材料按比例混合制成砂漿注入磚縫，經梅雨季三次校驗、伏天兩輪暴曬，才能得到拱形元寶縫的完美弧度，整個制作過程花了2個多月…

▲士林潤園實景圖

又比如令人驚嘆的非遺水刷石技藝，非遺匠人通過對石材細節不斷地調配和比對，還原出了與古街巷墻面最為相近的材質。然后還要經過七道工序和“洗三磨三”來確保顆粒均勻。

▲士林潤園實景圖

真正是在每一個細節上都做出了“一座老城廂，一部上海史”的人文美學質感。

最后是在功能上，外灘瑞府圍繞當代人們的生活場景，做了大量定制化的配置。

比如戶內都有明確的X留白空間，華潤置地不去做定義和揣測，而是將主動權交還給業主。

又比如全新的5H健康廚房系統，將安全環保與健康的生活本質理念，嵌入到了每一個細節。

在凈水方面，外灘瑞府為了保證家庭用水的水質純凈，采用了醫用級的上水管道，從源頭上杜絕污染。

此外還配備了以凈軟水四件套組成的家庭水處理中心，可實現高達98%的余氯清除率，真正實現直飲無憂。

▲外灘瑞府配置示意圖

在應對油煙方面，外灘瑞府構建了三重凈煙體系。

第一重是通過大風量油煙機，及時抽吸煙霧；第二重是通過廚房空調及時送風，加速空氣循環；第三重是通過中央排煙系統，徹底杜絕油煙倒灌返味問題。

此外屋內還設置了全方位報警器，能夠及時識別煙霧、燃氣和水浸等危險信號，并自動聯動水閥、氣閥和窗戶等設備及時遏制風險的蔓延，讓安全成為一種“本能”。

外灘瑞府對健康的關注，甚至深入到了光線層面。據了解，其廚房操作臺選用的是高顯色燈具，能夠更精準的還原食材本來的色澤，讓烹飪成為一種優雅的享受。

此外，為了保護業主與家人的用眼健康，外灘瑞府全屋都應用了朗德萬斯低藍光+低頻閃燈具，能夠模擬自然光、緩解視覺疲勞。

▲外灘瑞府過程方案示意圖

通過高度定制化的部品應用，外灘瑞府能夠以更高的規格來回應人們不斷升級的對于安全、健康的居住需求。

可以看見今年以來，華潤置地正在構建“性能豪宅”的新理念，以功能性鋪就豪宅的奢居底盤，賦予了產品另一層理性美。

二、30余版方案比對，不惜成本提升社區底盤品質

為了打磨出最優的規劃布局，外灘瑞府對比了30多版方案。最后甚至不惜犧牲近兩棟樓的貨值，來確保社區的最強底盤。

▲外灘瑞府規劃過程示意圖

通過更舒適的塔樓布局，和建筑樓體的偏轉，瑞府形成了相當闊綽的圍合式園林，巧妙避開了周邊對視視野，這種尺度的園林在寸土寸金的大外灘已經十分罕有了。

三、繪制個性化服務圖譜，覆蓋46個服務場景

從標準化到定制化、個性化，是宣告豪宅姿態的一條必經之路。

定制的、非標的商品通常是最奢侈的，尤其是服務類商品。 華潤置地上海 在豪宅服務力上，就充分體現了這一點。

今年 華潤置地上海 推出了塔尖“禮仕”服務，在服務圖譜中共計識別了四個—級場景、十三個二級場景、四十六個三級場景，專注于私密性、專屬性和溫馨感的營造。

此外也會為客戶提供各種特色服務，來滿足豪宅業主在生活習慣、身份體驗、品位感受等方面多元化、個性化需求。

同時值得注意的是，華潤置地的社群品牌“潤比鄰”已經發展的相當成熟。“潤比鄰”會以四季、節日、興趣愛好等主題為引，舉辦豐富多樣的睦鄰活動。

這也是接下來，這些頂豪項目構建圈層認同與社區滿意度的一大利器。

4

華潤海派豪宅屢獲成功的關鍵 在于自上而下的觀念改革

華潤置地上海這幾年能一波又一波的給市場帶來驚喜，純靠技術是不夠的。要做到長期穩定且持續上升的產品力輸出，絕對離不開整個企業的制度和文化支撐。

這次探訪，明源君關注到了一些產品背后的秘密。

實際上華潤置地早已將產品力這個要素，提升到了企業戰略的高度，并對企業價值觀和管理模式做了許多很落地的改革。

目前來看，華潤置地已經形成了深度客研、平臺保障和考核監督三大抓手，來保持穩定、持續輸出優質豪宅產品的能力。

一、實事求是做客研，建立龐大的生活方式顧問“智庫”

華潤置地向來極度重視客研工作，在拿地前就已經開始研究客戶了，而且這個調研面很廣，不僅僅針對業主，還會聯合各界來共同“風暴”。

首先在對客戶的調研方面，比起停留在淺層的問卷調查，華潤置地更講求一對一的入戶深訪。

比如翡雲悅府就提前了半年開展精裝研發的調研工作，業主的有效入戶深訪樣本做了30組以上，而且還帶上了生活場景顧問、設計顧問和客研團隊，在時間和人員上的投入是巨大的。

其次是在研發共創方面， 華潤置地上海 為了彌補單一客研模式的不足，還構建起了4大研發共創體系。除了客戶共創之外，還包括設計師共創、供應鏈共創和跨界共創。

這一體系基本覆蓋到了整個泛地產生態，形成了由設計師、藝術家、合作伙伴和媒體人等群體組成的龐大顧問團隊。

通過與顧問的共創，可以把調研的感知觸角延伸到最大，盡可能獲取更全面的視角去理解豪宅客戶的生活方式，以此來反哺設計。

二、依托強大的組織平臺，不斷沉淀成熟的產品方法論

華潤置地的平臺賦能力，是一項突出優勢。去年華潤置地開始構建自己的產品力平臺，囊括了從總部到城市的研發專家。

通過“創新一代、落地一代、標化一代”的方法論，形成了“創意研發-屬地化適配-標準化沉淀”的產品研發閉環。

在此之上，疊加前面提到的4大共創體系，就能確保每個城市的項目都能在兼顧代際革新的同時，擁有穩定的品質輸出能力。

三、樹立品質優先的企業價值觀，產品力直接落入管理層考核

其實要辨別一家房企對產品力的重視，到底是出自真心還是說說而已，最簡單直接的方法，就是看有沒有相應的考核。

在這一點上華潤置地確實是說一不二，不僅在內部推行“首席產品官”制度，將產品力直接作為城市公司負責人的考核標準，甚至是所有業務部門都要一定程度的背上這個指標！

或許只有這樣才能做到上下力出一孔、減少內耗，用更高的運營效率去專注做好產品，這一點值得敬佩。

而 華潤置地上海 這些豪宅項目的業績，也已經說明了效果。

5

結語

總價千萬級的豪宅項目，能做到連續熱銷，這絕非偶然。 華潤置地上海 的成功，背靠的是戰略定力、多元化開發能力、資源聚合力、產品力和服務力等多種優勢的支撐。

華潤置地上海憑借其近乎全能的資產價值打造能力，“卷”出了頂豪的全新標準，同時也以更鮮明的人文特征，開啟了上海豪宅的全球紀元。

未來的高端住宅市場絕不會是單一維度的競爭，而是軟硬實力的綜合比拼、是對更好的生活方式的探索。

這或許也是華潤置地這么多年，總能夠穿越周期、持續領先的秘訣。 華潤置地上海 的豪宅大年，實在令人期待！

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