中介巨頭合并！平臺抽傭太狠，逼出美國版貝殼找房?

“美國房產中介，正在上演一場“中國劇本”的翻版。

文| 房互

圖| 網絡

美國房產經紀行業正迎來一場“地震”。

9月22日，美國兩家房產經紀領域的巨頭Compass和Anywhere宣布以全部換股的方式合并，合并后，新公司的總價值將達到100億美元（含債務）。

中國行業從業者對這兩家公司或許并不熟悉。Compass是美國房產技術服務領域的巨頭，Anywhere是美國房產經紀特許加盟領域的巨頭，這兩家公司的合并，不是一次普通的“抱團取暖”，而是一場被平臺“逼出來”的反殺。

房互君判斷，這將成為美國房產經紀行業史詩級的歷史轉折點。正如當年左暉被搜房上漲端口費激怒，轉身打造鏈家線上平臺一樣。美國房產中介行業，正在上演一場“中國劇本”的翻版。

這個判斷從何而來?

我們先來看一下美國房產經紀市場的格局。

美國房產的房產中介品牌眾多，尤其以加盟模式為主。Anywhere是美國甚至全球最大的房產特許經營機構，早在二十多年前已經進入中國市場的21世紀不動產，就是Anywhere集團旗下的主力品牌之一，另外還有美好家園、科威國際不動產、科科倫、ERA以及蘇富比國際地產等7個品牌。

Anywhere的前身，叫做Realogy Holdings，2012年登陸資本市場，2022年更名為Anywhere。

· Anywhere旗下品牌，來自Anywhere官網

根據相關數據顯示，美國共有在冊房產經紀人將近150萬人，而Anywhere旗下品牌的美國經紀人加在一起超過了30萬，市占率超20％。

除了地產經紀品牌之外，在美國同樣有房產流量平臺，這些流量平臺，通過線上吸引客戶，為房產經紀公司和經紀人引流，并通過流量來變現，相當于國內早年的搜房和58安居客。美國最大的兩家流量平臺分別為zillow和Realtor。

Zillow創建于2004年，網站上線于2006年，占據了美國房產線上月活40-50％。zillow早年以向用戶提供房產估價服務打開市場，2015年在納斯達克上市。

今年二季度，Zillow營業收入約6.5億美元，凈利潤200萬美元。但這個營收和凈利潤水平，并不影響Zillow的高市值，根據最新收盤價計算，Zillow公司市值超過200億美元。

除了Zillow之外，美國房產流量平臺還有全國經紀人協會NAR的官方網站Realtor，以及主打透明化房產交易服務的平臺Redfin、專注于租賃市場的平臺Rent。這幾家，構成了美國主流的房產流量平臺。

除了中介品牌、平臺之外，還有一個重要角色，就是經紀人的作業工具、系統服務等等。在美國，這類服務被Compass公司占據，相當于中國的好房通、巧房等SaaS服務商。

Compass公司成立于2012年，由前高盛高管與科技企業家聯合創立，除了提供技術服務之外，Compass還提供包括產權、托管、抵押等綜合服務，并有直營經紀人網絡，還獲得了佳士得國際房地產品牌的特許授權服務。Compass公司2021年在紐交所上市，目前市值約40億美元。

除了這幾類企業之外，在美國房產交易市場還有一些其他的服務類型，比如，以買賣差價做市商為商業模式的Opendoor，以裝修代賣、產權服務等專注于某個細分領域的服務商。

早年，在美國房產交易服務市場，中介品牌、流量平臺和系統技術服務等不同賽道的企業分工明確、各司其職。但隨著互聯網技術的普及和市場變化，和國內一樣，近年來，美國房產交易賽道中邊界被逐漸打破，這些賽道逐漸融合，互相滲透，本在不同賽道的企業開始成為競爭對手。

比如，對B端服務的Compass有自己的官方流量網站；流量平臺Zillow推出了針對經紀人合作的分傭方案。

讓Compass和Anywhere這兩家本屬于不同賽道的公司走到一起的，正是由于賽道的競爭和融合。

去年年底開始，Zillow發布了經紀人合作方案，通過Zillow成交的訂單，最多要分走經紀人傭金的40%。

針對zillow對經紀人高抽成的方案，今年年初，Compass推出了“分階段”房源發布策略的應對方案，賣家需先通過Compass在系統內發布“私人房源”，隨后在Compass官網發布房源，最后再決定是否將房源發布到Zillow、Redfin等主流房產平臺。

· Zillow已經從線上滲透到線下

這樣的方案，等于Compass截流了優質房源，把最難成交的房源留給了Zillow、Redfin等平臺。

這引發了Zillow的反擊，今年6月，Zillow宣布，禁止任何曾作為“私密房源”發布的房產出現在其網站上，要求所有面向消費者公開營銷的房源，若未在24小時內同步至Zillow平臺，則永久禁止在該平臺發布。也就是說，如果Compass要截流房源，那么這些房源將不能永久不能在Zillow發布。

Zillow的反擊政策，等于逼迫Compass服務的經紀品牌和經紀人“二選一”。這樣的“二選一”平臺戰爭，在中國的互聯網平臺，似乎屢見不鮮了。

6月下旬，Compass起訴到法院，指控Zillow通過反競爭協議維持對在線房源信息的壟斷地位。

截止到目前，紐約聯邦法院還沒有對該起訴做出判決。然而，不論判決解決如何，美國房產經紀的品牌和平臺之戰的種子，已經埋下了。

9月22日，Compass最終選擇和Anywhere聯合，正式打響了這場戰爭。

如前所述Anywhere旗下共有7個房產經紀品牌，Compass有技術能力，兩家聯合起來之后，經紀人總數達到了35萬，公司價值規模達到100億美元。如果Zillow不妥協，Compass和Anywhere的聯合體，扶持或者再建新的流量平臺也不是難事。

而對于Zillow來說，如果經紀品牌和經紀人大量出走，將會對其營收造成不小的沖擊。數據顯示，Zillow超過60%收入來自經紀人訂閱與分成，一旦經紀人“集體出走”，其營收將受直接沖擊；而一旦Compass+Anywhere限制房源同步，Zillow將面臨房源短缺情況，最終影響其網站流量。

這場戰爭，頗有當年搜房上漲端口費，左暉一怒之下、決定擺脫平臺綁架，轉而自建“鏈家在線”的態勢。

21世紀不動產中國區總裁盧航說，Compass和Anywhere， 看似有意聯合起來，做個巨無霸的美國版貝殼找房出來，正式跟Zillow PK了。

盧航認為，此次Compass通過跟Anywhere的并購提高了市占率，讓線上線下進行深入融合，如果這種線上線下結合的模式加上運營能力的加持，會讓這次和Zillow的PK變得很有戰斗力。

看來，和數年前的中國一樣，美國的房產交易行業，一場群雄并起的大變革來了。

對于中國從業者來說，這場大洋彼岸的戰爭，不僅是一次“遠程觀戰”，更是一次真理的二次驗證：當平臺與品牌的邊界被打破，當流量與房源的爭奪白熱化，誰掌握了經紀人，誰就掌握未來。（完）

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法律支持：北京中治律師事務所合伙人 劉檢玲

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