上海鏈家加碼加工“高分房”

當前，全國二手房市場仍處于成交周期拉長的博弈階段，供需兩端的不確定性讓市場陷入“成交難”的困局。

在此大背景下，上海鏈家通過“房客分離”改革與“房源加工”體系構建，將業主服務從經驗驅動轉向數據驅動，為行業探索出一條效率提升的新路徑。

加工讓售房加速

急需資金周轉的錢先生，就在鏈家經歷了一場從沮喪到驚喜的賣房過程。

對他來說，這套房子的出售資金，是決定其研發項目成敗的關鍵。他在這個項目投入五年心血，現在到了工廠批量生產階段，加上父母住院需要治療費用，錢先生急需賣掉房子快速變現。

但房子靠近高速有一定噪音問題，加上租客退租后雜物堆積屋況不佳，導致房源掛牌后帶看量不高。

面對復雜現狀，上海鏈家白銀路一店店長陳昊港帶領團隊用一系列加工和推廣動作讓售房加速：他們幫錢先生清理屋內雜物，打掃衛生，讓VR對外展示出房子最好一面；同時針對房子做了一份詳盡的售房方案，除了各類數據還有競爭力分析；從店總到區域總大力宣傳，打印房源宣傳單跨門店、跨區域推廣；通過系統以房找客，精準匹配意向度高、適合該房的客群......

其間，鏈家一直和錢先生反饋房子進展，除了日常1-2個小時的電話交流，還及時在群內同步每組客戶具體的帶看情況和出價范圍，這些工作都讓錢先生對售房增添更多信心。

此外，鏈家為其推薦了海外頗為流行的集中開放看房服務，即OpenHouse活動，當天來了100多名經紀人了解屋況助力一同賣房！作為店長，陳昊港還自費購買了奶茶、飲料、水果，用這種方式激勵鏈家團隊內部合作推售。

鏈家 open house活動

最終，在鏈家對該房市場熱度持續的加工下，經過108組帶看攻堅，錢先生的房子被其中一組客戶看中，客戶實地多次看房后了解了房屋全貌，也在中介對房屋情況及風險因素的披露后，最終以雙方都理想的價格成交。

解題二手房市場成交效率

上述提及的“加工”，正是鏈家今年房客分離創造的行業新術語，也代表著行業在當下服務轉型的關鍵詞。

這背后，是對當前二手房市場的成交效率解題。上海鏈家徐家匯片區運營總吳江海在接受采訪時直言：“在當前的二手房市場環境下，買賣雙方的需求和期望往往存在較大差異。業主吃不準如何定價，客戶則擔心后續市場走向，這種不確定性直接拉長了成交周期。”

市場環境的變化，也倒逼房產中介的作業模式做出改變。在房價上行周期，中介的核心工作更多的是信息撮合，不少客戶往往“看房即成交”；而如今，同一小區同質房源扎堆、跨區域比價成為常態，客戶的選擇面大幅拓寬，中介的工作重心已開始從“撮合”轉向了“精準匹配”。

一位上海鏈家經紀人稱，現在一個小區可能有十幾套同戶型房源在售，客戶一次通常會看四五套，多的則達十余套。同時，從目前的客戶畫像來看，很多剛需客戶會橫跨多個區域看房比價，因此客戶帶看套數明顯增長。

上海鏈家加碼“高分房”

為應對市場變化，上海鏈家搭建了以“房源分”為核心的房源篩選與運營模型，將房源加工進行量化識別。不同于固定評級，鏈家房源分是動態滾動的評分體系，由系統自動生成，分數會隨市場熱度、客戶關注度實時調整。

吳江海稱，分數高低不取決于單一維度，而是綜合了房源證件完善度、房屋狀況、市場熱度、帶看數據等多重因素。而房源分的核心是衡量房源的“加工成熟度”，且分數會隨市場變化而波動。

他進一步解釋：“若同板塊出現性價比更高、熱度更足的房源，原有高分房源的評分可能會隨之回落；反之，若房源持續獲得客戶關注，低分房源也能快速沖高。”

一套房源從5分提升至高分，往往需要經紀人完成一系列精細化動作。以錢先生的房子為例，最初掛牌時分數并不高，在經過鏈家一系列的加工和推廣后，售出前已成為高分房源。吳江海舉例稱，除了上述提及的基礎信息、VR拍攝外，還需為業主提供專業的市場報告、指導業主完成自評、上門做漏水檢測等房屋狀況檢測，同時要通過線上線下多渠道推廣、組織Open House等方式提升房源曝光。“以我們大區為例，我們大區有400多名經紀人，會定期組織重點房源的集中空看，讓所有經紀人熟悉房源亮點后再向客戶精準推薦”。

縮短成交周期

在鏈家的運營體系中，“高分房”并非只是一個評級工具，更是撬動成交效率的關鍵抓手。

數據顯示，鏈家“高分房”的成交帶看量僅需140套左右，遠低于市場210套的平均水平，且成交周期較普通房源明顯縮短，2025年上半年房源的平均成交周期是104天，推出“高分房”后，7-10月平均房源成交周期為96天。據了解，11月份該機構成交房源中，高分房源的成交占比已達78%，且去化量逐月提升。

“高分房”模式也對經紀人的專業能力提出了新要求。吳江海提及，當前經紀人需要具備“橫向”與“縱向”兩種能力：橫向能力指跨區域、跨品類的專業認知，比如不同板塊之間的配套對比，能為客戶提供跨區域的選房方案；縱向能力則是對特定板塊的深耕，比如對負責片區近10年的成交數據、小區居住群體等情況了如指掌。

與此同時，鏈家的“房客分離”模式也與高分房運營形成協同。房源端經紀人專注于房源加工與業主維護，通過提升房源分吸引流量；客源端經紀人則依托房源分體系精準篩選房源，優先帶看業主誠意足、匹配度高的高分房，實現服務效率的雙向提升。隨著分工的形成、專業化的提升，未來每一套房源都會推廣給更精準的客戶，每一位客戶都會更有針對性地篩選房源，從而大大降低房東、客戶買賣二手房的難度系數。

在業內人士看來，過去經紀人既管房源又管客源，精力容易分散；現在分工明確后，房源端經紀人更專注于房源加工，客源端經紀人更聚焦于客戶匹配，服務的專業度和精準度都大幅提升。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，鏈家推出的“高分房”舉措，在二手房市場中起到積極作用。通過篩選并推出優質房源，能夠吸引更多購房者的關注，提高這些房源的曝光度和成交概率。對于購房者而言，“高分房”為他們提供了一種快速篩選優質房源的途徑，節省了時間和精力；對于房東來說，優質房源的推出有助于提升其房產的市場競爭力，促進成交。

在當前的環境下，上海鏈家顯然試圖轉變一手托兩家的傳統中介模式。在鉆研房源價值快速促成交易這條路上，他們沒有捷徑。

來源：計思敏