廣森普法丨個人二手房買賣合同避坑指南：關鍵條款與風險防范

二手房交易涉及金額巨大，環節復雜，一份嚴謹的買賣合同是保障買賣雙方權益的基石。在實際交易中，由于合同條款不明確或不完整導致的糾紛時有發生。如何簽訂一份能夠有效保障自身權益的二手房買賣合同？以下關鍵要點需要特別關注。

一、核實簽約主體與房屋狀況

核實房主的真實身份是簽訂合同的第一步。買方應檢查房產證上的所有權人與賣方的身份證信息是否一致，確認賣方是否有權處分該房產。

如果房屋為夫妻共同財產，需要確保配偶同意出售并簽署《同意出售聲明》；若是多人共有，則需要所有共有人同意出賣的書面證明。

實地查看房屋基本情況至關重要。除了檢查房屋的結構、裝修狀況外，還應到房屋管理部門查詢房屋的產權狀況，確認房屋是否有抵押、查封等權利限制。同時，要求賣方提供近三年的物業、水電等費用繳費記錄，確保無拖欠費用。

二、明確合同核心條款

價格及付款方式條款應當明確房屋總價款、付款方式（一次性付款、分期付款或貸款付款）、各期付款的金額及時間節點。清晰的付款安排可以避免后續爭議。

房屋交付時間及條件需具體約定。明確交房日期，以及交房時房屋應保持的狀態，如是否騰空、附屬設施是否完好等。建議將房屋內包含的物品列入清單作為合同附件。

過戶時間是買方關注的重點。合同應明確規定辦理產權過戶手續的具體時間或條件，以及雙方配合辦理過戶的義務。

三、特別注意違約責任條款

違約責任條款是合同執行的保障。合同應明確各種違約情形及相應的違約責任，如逾期付款、逾期交房、逾期過戶等。

對于賣方逾期過戶或買方逾期付款等情況，應約定明確的違約金數額或計算方式。一些合同雖然約定了違約金比例，但對賠付時間沒有具體規定，這可能導致違約方拖延支付。建議在合同中加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）××日內向賣方（買方）支付違約金”的條款。

對于購買學區房的買家，要特別關注戶口遷移問題。合同中應明確約定戶口遷出的具體時間及違約責任，如超期按日支付違約金，并可以考慮留存部分房款作為戶口遷移保證金。

四、關注費用交接與稅費承擔

水、電、煤氣、物業、供暖等費用的交接時間應在合同中明確。這些費用看似不大，但如果不明確約定，交房后可能發現需要承擔原房主拖欠的大量費用。

稅費承擔是二手房交易中容易引發糾紛的問題。我國稅法對各類稅費的法定納稅人有明確規定，如增值稅、個人所得稅通常由賣方承擔，契稅由買方承擔。

買賣雙方可以在合同中約定稅費承擔方式，但約定不能違反法律強制性規定。合同應明確列出各項稅費的承擔方，避免使用“相關稅費”、“一切費用”等模糊表述。

五、使用補充協議與資金監管

當遇到合同條款不明確或需要進一步約定的事項時，善用補充協議。在合同后的空白處或通過附加條款，將雙方協商一致的內容書面化。所有口頭承諾都應以書面形式體現在合同或補充協議中，避免日后糾紛。

為保障交易資金安全，盡量通過資金監管賬戶進行結算。切勿將購房款打入經紀公司賬戶、私人賬戶或交由經紀公司代為保管。資金監管可以有效防止賣方挪用房款或買方付款后無法過戶的風險。

六、避免“陰陽合同”與核實中介身份

切勿簽署“陰陽合同”。有些人為了少繳稅費，簽訂不同價格的合同，這種行為是違法的。一旦被查處，買方可能需補繳稅款，甚至面臨其他法律風險。

如果通過中介機構交易，要求與房主本人見面，核實中介人員身份，防止中介人員冒充購房人或隱瞞與經紀機構的利益關聯。同時，在合同中明確中介費的用途和明細。

二手房買賣合同是保障交易安全的重要法律文件，簽訂前仔細審閱每一條款，必要時咨詢專業律師意見，才能確保自己的合法權益得到充分保障。一份嚴謹的合同，是二手房交易順利完成的堅實基礎。