一周參考消息丨10年MVP，剖析中鐵建的“成都之路”經驗

01

成都成都

成都，帶不走的。

上周，我們對成都進行了為期一周的深度考察。

從憨態可掬的大熊貓，到讓人淚流滿面的麻辣火鍋，再到公園里清香繚繞的蓋碗茶，成都是安逸的。

從文化與商業深度融合的寬窄巷子，到傳統與潮流絲滑嵌套的地標太古里，成都是創新的。

而當我們聚焦到房地產，從主城更新到新區建設，成都也是大膽的。

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吃成都

“在成都啷個吃火鍋嘛，我們成都人吃嘞是串串，吃火鍋那是重慶！”

快車師傅對我們要去吃火鍋表示不理解，然而還是熱情的推薦了幾家排名靠前的火鍋店。

“排隊排得老長了，火鍋嘛哪家都差不多撒，等位要2小時......”

在精準吐槽我們這些“外地人”之后，師傅又補充了一個小故事：上次我朋友從廣州來，他起飛我就來拿號，等他到了成都，剛好輪到。

當裹滿辣椒面的肉片在紅油鍋里上下翻滾，成都的味道，首先在濃烈的香和炸裂的辣里刺激著我們的味蕾。

②

看成都

去成都之前，我們發現最近“花園入戶”“空中院館”等打破自然邊界的產品創新點在成都房地產市場中頻繁出現，住宅新規下越做越大的“光廳、花園餐吧”會被成都具象化為什么樣的場景？

即使我們已經有了預料，但在進入實體樣板間的那一刻，還是被“震撼”到了——成都居然這么敢！

錦江邊上一層一戶的大平層，超寬的客廳連通陽臺，配上全景落地窗，塑造出“萬里江山入我懷”的寬闊感。有的項目單陽臺長度就高達25米，更別提得房率“破表”、項目“無法計算單價”的戶型（具體可以私聊）。

而行業聞名的麓湖，別墅產品已經不追求獨棟了，他們最貴的是獨島——四面環水、戶均獨立游艇泊位。而且，每個島嶼的建筑外立面都具有強烈的設計感，區別于城市傳統小區的和諧統一，麓湖的島，每個都像“一只特立獨行的貓”。

站在麓湖的島嶼上眺望對岸，有種“天外來客”的體感。

新規之下，成都的房地產極其熱愛“把花園搬進家里”，尤其是搬進大平層。從入戶的花廳，到多功能室的茶室，再到陽臺的花園，有的戶型（疊墅）甚至1套設有7個“花園”。

在成都，這樣即將傳統院落文化與高層建筑形態深度融合，又消解了高層住宅的“離地”感的項目，還不少。

成都“四代宅”、好房子頻頻刷新大家眼界，這背后一方面是設計創新，但更重要的則是建筑法規的寬松。不過，值得一提的是成都在9月9日發布的《〈成都市城市規劃管理技術規定（2024）〉的補充規定》中，對此前不計容的一些空間納入了管控，未來會秉持“面積可以偷，但不可以胡來”的原則，這會更考驗項目的創新能力。

但總體上，成都，很超前！

③

談成都

成都的企業家，兼具務實與大膽的氣質。

很務實——不熟悉的領域我不做，就在房地產一塊地一塊地的做好。

又很大膽——之前還是只做剛需，這次直接上千萬級別的頂豪產品。

成都的人民，追求安逸，但也不乏野心。

追求安逸——天府新區啷個遠，我們平時都懶得去。

但也十分活泛——如果工作需要的話，去也不麻煩嘛......

④

讀萬卷書，行萬里路。

當我們踏上這片土地的那一刻，我們對她的理解與偏愛，就更多了一分。

成都的煙火是帶不走的，大熊貓也是帶不走的。但成都大膽創新的氣質與融入自然的追求，是我們可以學習和帶走的。

除此之外，能帶走的就還有火鍋底料和麻辣兔頭了......

02

中鐵建在成都的10年MVP經驗，為其他房企布局一線提供了什么思路？

蜀道難不難？

2025年上半年，成都樓市再次位居全國新房成交榜首。

數據顯示，期內一手住宅成交面積達701.3萬㎡，這已是成都第12年領跑全國新房市場。土地市場同樣表現強勁：上半年成都土地出讓總金額424.9億元，位列全國第四，僅次于杭州、北京和上海，穩居新一線城市頭部陣營；總出讓建筑面積398.6萬㎡，排名全國第二；平均溢價率達20.7%，同樣高居全國第二，均僅次于杭州。

成都作為國家戰略上的大后方，一直享有充分的政策與資源支持，也是全國少數仍保持強勁活力的房地產市場之一。

眾多房企因此紛紛加大在成都的戰略布局。其中，中國鐵建的表現尤為亮眼：2025年上半年，中鐵建以約75.9億元銷售額和31.3萬㎡銷售面積，奪得成都市場“雙料冠軍”。

值得一提的是，其領先優勢由來已久：2024年全年，中鐵建地產便以207.6億的銷售額位列成都房企TOP30榜首。且自2016年底首次進入成都房企TOP10以來，中鐵建西南區域成都公司已連續10年保持在這一行列。

我們不得不思考，成都作為熱門新一線城市，屬于標準的兵家必爭之地，不論是民營與國有企業均十分活躍。作為一家央企，中鐵建如何能在成都市場長期保持領先地位？

下圖為中鐵建在成都的發展歷程

①

在8月期《晨光地產行研》中，我們對中鐵建的“成都之路”進行了系統分析，發現中國鐵建的成都發展之路，具體可以拆解為以下4步：

• 第一步，精準布局、持續迭代，建立市場影響力

2010年，公司敏銳捕捉到成都“南拓”戰略機遇，果斷在高新區金融城板塊拿地，并推出首個高端精裝改善產品——西派國際，并以全精裝交付打破了西南區域以清水房為主的慣例，確立了中鐵建在西南地區的高端產品形象。

2013年，繼續在高新區推出第二個西派系產品——西派瀾岸，以園林、戶型等迭代強化了該系列的高端改善定位。

到2024年推出五大全新“西派”項目，中鐵建在不斷壓倉成都的過程中，通過產品的持續迭代，建立起了高端住宅市場影響力。

• 第二步，緊跟規劃，重倉特定區域

2015年《武侯新城核心區概念規劃方案》發布，2016年（規劃出爐次年）中鐵建便以36.2億元重倉武侯新城，以近乎當時區域均價兩倍的地價拿下320畝低密地塊，并開發為首個高端項目——西派城。直接推動武侯新城從首置首改型市場向高端居住板塊轉型。

此后，中鐵建持續加大在武侯新城的布局力度，八年開發9個項目，到2024年，中鐵建五個項目的總銷售額，占到武侯新城全年新房銷售總額的68%。

• 第三步，保持敏銳，順應周期及時調倉

2018年房地產開始步入調整軌道，中鐵建將重點轉回主城，加大對老城青羊區的布局力度。

2019年，高端項目西派浣花首入青羊區浣花溪板塊；2020年，再度落子青羊金沙板塊推出西派金沙。截至目前，中鐵建在青羊區已布局5個項目，2021-2024年連續四年蟬聯區域銷售額第一。

值得一提的是，2022年成都提出“三個做優做強”，“回歸主城”成為基調。而中鐵建已經先于政策啟動戰略回調——2021至2024年，中鐵建在成都共競得11宗土地，總計約775畝，其中8宗位于主城區，總面積532畝，拿地金額占比超70%。

第四步，結合先天基因，輕重結合發展

2019年，成都全面啟動首批TOD示范項目建設，武侯新城被規劃為“產業+居住+軌道交通”核心區，區域內TOD項目眾多。

深耕武侯區多年的中鐵建，品牌影響力加上先天的施工基因，中鐵建在TOD開發方面具備天然優勢，于是公司迅速調整戰略，積極推動在代建領域的布局。

目前，中鐵建已攜手武侯資本、匯廈建投、天府產城、興蓉西集團等企業，在武侯新城、青羊、錦江、光華新城等板塊開發了多個項目，成為成都代建領域首家“百億級”房企。

具體分析內容詳見《晨光地產行研》8月期。

②

通過對中鐵建在成都市場的發展策略梳理，我們發現在一個城市獲取經營的連續性、不下牌桌且不斷做大規模，是企業立足的關鍵。

但事實上，像成都乃至能級更高的核心城市，對于房地產來說香餑餑一般的存在，市場競爭激烈，想要獲得連續經營并不斷做大，僅憑勤奮很難實現。

但通過中鐵建在成都的發展歷程，我們可以得出一下參考：

1、重倉押注特定區域（如武侯新城、青羊區），將其打造為“根據地”......

2、產品迭代塑造品牌......

3、并整合多方資源，積極介入城市運營......

4、“輕重結合”......

詳細分析見《晨光地產行研》8月期。

顯然，中鐵建的實踐，為房企在高能級市場的戰略布局與長期發展提供了重要范本！更值得注意的是，縱觀其它一線城市，頭部房企們往往也具有相似的發展路徑。

如中海、保利、招商在北京市場的打法，以及中海、保利在上海的打法等。具體分析內容詳見《晨光地產行研》8月期。

具體內容詳見《晨光地產行研》8月期。

③

我們認為，若想在競爭激烈的一線城市立足，企業至少也需具備以下三方面能力：

其一，應有一到兩個“壓艙石”區域，一旦明確，就應堅持區域深耕......

其二，儲備至少一兩個重大項目，既可以是非市場化的跨周期項目，也可依托招拍掛拿下的具有長期影響力的項目......

其三，輕重結合，賦能城市，通過合作推進“城市共建”......

『 產品介紹 』

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【以上內容僅為個人觀點，不代表所在企業觀點。】