容積率1.1，番禺掛牌“傳世系”宅地，新規(guī)墅級作品預(yù)定？

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊觀點，僅供參考

昨日，克而瑞對廣州“金九”前半程市場表現(xiàn)及最新房價進(jìn)行了回顧總結(jié)：

在來訪認(rèn)購表現(xiàn)上，克而瑞對全市重點監(jiān)測的50盤統(tǒng)計顯示，截至9月第二周重點項目到訪量重回5000+組，成交量在加推項目去化提升帶動下環(huán)比上漲四成，達(dá)下半年小高峰，盤均成交量回升至4套，“金九”正在步入正軌。

網(wǎng)簽方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，9月前半月（截至15日）廣州不少區(qū)域表現(xiàn)搶眼，荔灣、白云、番禺、花都商品住宅成交規(guī)模環(huán)比8月（截至15日）有一定增長。

值得一提的是，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，番禺成為了9月前半月（截至15日）十一區(qū)中唯一環(huán)比8月（截至15日）量價齊漲的區(qū)域。

今日，廣州規(guī)劃自然資源局趁熱打鐵，掛牌了番禺區(qū)黃沙島一宗涉宅用地。

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地塊于今年2月在藍(lán)皮書中首次亮相，3月番禺區(qū)自然資源局又在土地招商大會上進(jìn)行了重點推介,定位為“傳世系”。

與藍(lán)皮書版本相比，計容建筑面積由23229㎡縮小至掛牌的19155㎡，容積率保持不變，仍為1.1，建筑限高24米，未來或?qū)⒋蛟靹e墅類產(chǎn)品，起拍總價4.21億元，起拍樓面價2.2萬元/㎡。

在出讓公告上，明確指出鼓勵提高住宅陽臺面積占比，鼓勵配置主景觀陽臺、入戶花園等半開敞空間，

也就意味著，這大概率為新規(guī)別墅產(chǎn)品。

地塊位于市橋板塊內(nèi)，南邊直面市橋水道，與番禺廣場地鐵站直線距離約1公里，可便捷通達(dá)廣州各個區(qū)域。

地塊后方有黃沙島商業(yè)配套，不遠(yuǎn)處還有永旺夢樂城、基勝萬科里、華豐匯、清河批發(fā)市場等商業(yè)配套的加持，能滿足業(yè)主日常生活所需。

據(jù)了解，本月初《番禺區(qū)黃沙島地塊（BC0613規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》審議通過。

根據(jù)規(guī)劃，除居住部分外，還將配套建設(shè)一處社區(qū)嵌入式服務(wù)綜合體和市政公用設(shè)施，滿足居民多元化生活需求，增加公共綠地約3.88萬平方米，構(gòu)建連續(xù)貫通的濱水開放空間。

在空間形態(tài)上，規(guī)劃建筑南北向形成“前低后高”的城市縱深天際線，并設(shè)計濱水綠地和通江廊道，打造番禺廣場景觀廊道南部濱水節(jié)點。

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在土地市場表現(xiàn)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2015-2024年番禺區(qū)累計供應(yīng)56宗涉宅用地，成交45宗，容積率在1.0-2.0的土地宗數(shù)僅有3宗，因此該地塊1.1的容積率具備一定的稀缺屬性。

番禺土市的近十年供求規(guī)模位列十一區(qū)中上游水平，也在一定程度上反映出了番禺成為房企進(jìn)駐的熱門選擇。

聚焦到板塊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，地塊所處的市橋板塊在近三年供應(yīng)6宗，供應(yīng)總建面34.55萬㎡，成交4宗，成交總建面19.61萬㎡。

樓市方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-8月番禺區(qū)商品住宅成交6076套，同比增長11%，位列近四年來同時期次新高。

憑借這一出色的銷售表現(xiàn)，今年1-8月番禺區(qū)榮獲全市商品住宅成交套數(shù)區(qū)域第二名，金額榜全市冠軍。

這在一定程度上反映出，不僅房企看好番禺，購房者也在用真金白銀選擇番禺。

其中地塊周邊三公里內(nèi)近十三月商品住宅成交1663套，成交均價33021元/㎡。

二手房成交742套，成交均價20422元/㎡。

隨著流速的加快，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2025年8月末番禺區(qū)商品住宅庫存200.02萬㎡，去化周期19.9個月，低于全市平均水平。

值得一提的是，昨天小編對9月前半月（截至15日）廣州各區(qū)網(wǎng)簽均價最高項目進(jìn)行盤點時發(fā)現(xiàn)，9月前半月（截至15日）番禺區(qū)在售項目最高網(wǎng)簽均價達(dá)到了100156元/㎡，為一套別墅項目的網(wǎng)簽。

除一手別墅外，番禺的二手別墅也有不少出色表現(xiàn)。

今年1-8月番禺區(qū)二手別墅成交225套，位列十一區(qū)第一，購買力旺盛。

按照總價段劃分，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-8月番禺區(qū)別墅熱銷總價段集中在800-1000萬元,共成交385套，占比34%。

距離地塊最近的黃沙島別墅，克而瑞監(jiān)測到，今年2月成交了一套二手別墅，套均價約2386萬元，成交均價61862元/㎡。

該地塊會被哪家房企收入囊中?

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。