都市麗人上半年營收凈利雙降，竟然是因為“賣樓”不力！

作者：龔進輝

最近，“中國內衣第一股”都市麗人交出一份慘淡的半年報。財報顯示，今年上半年公司營收為14.36億元，同比下降5.19%，凈利潤為5780萬元，同比下降29.86%。其營收、凈利潤雙雙下滑，與2024年雙雙增長呈現鮮明對比，沒想到頹勢來得如此之快。

2024年，都市麗人實現營收30.1億元，同比增長9.18%，凈利潤1.26億元，同比暴漲197%，這也是其歷經轉型陣痛期，時隔6年凈利潤重回億元水平。不過，這一成績的取得，含金量并沒有想象中的那么高。原因很簡單，都市麗人業績增長，并非單獨靠主營內衣業務，“賣樓”業務貢獻近一半。

財報顯示，2024年來自“副業”的廠房等物業出售為都市麗人帶來超3億元收入，扣稅后利潤貢獻約6000-7000萬元，接近總利潤的一半。由此可見，“賣樓”業務對都市麗人凈利潤水平起到舉足輕重的作用。

需要指出的是，“賣樓”業務主要指都市麗人在2022年將位于廣東東莞鳳崗鎮的原中國玉泉舊倉庫，改造成現代化工業廠房和智慧物流倉儲，其中近四成面積保留自用，約六成面積對外銷售。而其上半年凈利潤之所以下降近三成，與產業項目銷售減少密不可分。

具體來看，今年上半年，都市麗人產業項目及物流分部業績同比下跌86%，主要原因在于玉泉項目交付單位減少。該分部毛利率從37.7%降至17.8%，收入結構依賴性風險凸顯。不過，都市麗人方面強調，玉泉項目余下已簽訂合同的單位將于2025年前陸續交付。

說白了，都市麗人有意暗示下半年“賣樓”業務將有所起色，并將貢獻不菲的凈利潤。但問題在于，其如此依賴“賣樓”業務，如果產業項目后續無新項目接續，可能會持續拖累整體業績，即如何確保凈利潤穩定在合理水平，而不會出現較大波動，這是都市麗人掌門人鄭耀南急需未雨綢繆的重要課題。

眾所周知，線下實體門店一直是都市麗人的業績根基，即便在電商渠道蓬勃發展的今天，線下渠道的地位并未被動搖。據我觀察，過去幾年，都市麗人多次強調要搶占下沉消費市場心智。比如，鄭耀南在2023年業績會上曾表示，都市麗人在2024年要新開1000家加盟門店、100家直營門店。

不過，理想很豐滿現實很骨感，面對終端消費市場的多重挑戰，都市麗人明顯放慢下沉擴張的腳步。截至2024年底，都市麗人新開門店僅850家，比原本預期少開250家門店，整體門店數量達到4500余家。而在2024年業績會上，鄭耀南預告，今年底都市麗人門店數量將達到5000家。

這意味著，今年都市麗人將新開500家門店，比去年850家還要少350家。不難看出，近年來，都市麗人的開店策略愈發保守，似乎對線下門店的推進并不著急，更加注重健康發展。“我們希望核心大省的基礎打得非常穩固，讓加盟商客戶賺錢，然后再逐步進行全國布局。我們認為線下業務一定要很穩健地往前走。”鄭耀南曾表示。

事實上，都市麗人曾在推進線下業務時走過不少彎路。過去，公司看重加盟商的一次性訂貨，靠出貨量來撐起業績，但對終端銷售感知不足，無法及時根據市場反應調整貨品，最終導致滯銷，加盟商庫存高企。加盟商賺不到錢的同時，也對總部造成反噬。說白了，如今線下生意不好做，都市麗人對店效、加盟商可持續發展更為上心。

那么問題來了，都市麗人如此倚重“賣樓”業務、線下擴張愈發保守，能否持續帶來穩定的上升空間？這仍需進一步觀察，讓子彈先飛一會。在我看來，都市麗人轉型取得一定的成果，但根基并不牢固，業績增長仍存在不確定性，一大實錘便是其在資本市場并未充分實現價值回歸。

換言之，現有股價并不能真實反映都市麗人轉型后的企業價值，其最新股價為0.34港元，較發行價3.6港元跌去九成，市值僅為7.65億港元，真是慘不忍睹！恕我直言，這倒不是投資人沒眼光，而是因為內衣屬于服裝零售的一個細分領域，天花板并不高，企業估值很容易吃虧，加上行業巨頭林立，導致都市麗人市值偏低。

如何扭轉投資人的刻板印象甚至是偏見，使都市麗人市值回歸到合理水平，這是鄭耀南必須主動肩負起的重擔。而這一切沒有捷徑，也沒有秘訣，只有拿出過硬的成績單來證明自己，而不是靠取巧包裝出來的業績。創業不易，都市麗人且行且珍惜！