天河，開打

天河絕版超新規(guī)戶型要上新。

這兩天，我們收到爆料珠江天河都薈二期南地塊，已經(jīng)在加速動工。

幾個(gè)重點(diǎn)：

1、保留一期爆款面積段，72-85-105-123塔樓+105-144平板樓戶型，這也是天河市區(qū)學(xué)鐵商三房上車門檻最低的產(chǎn)品。

至于板樓則會改面積，152調(diào)整到144平，并新增105平拉低上車總價(jià)。

板樓建面約104平3+1房兩衛(wèi)，傳統(tǒng)豎廳四房布局的板式小高層，約14米南向五開間、約6.1米IMAX陽臺，很可能是接下來的爆款。

板樓建面約144平4+1房兩衛(wèi)，由原本的152平改造而來，降低總價(jià)，減輕買家的壓力。

約3.3米層高，客廳開間超6米，雙套房+三衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，且所有房間可放1.8米大床+雙床頭柜。

至于塔樓戶型，我們暫時(shí)保密，想要完整戶型圖的朋友，可以到文末添加拆神助手獲取。

可以參考一期樣板房，質(zhì)感還是在的。

72平有三房兩衛(wèi)，公區(qū)一體化設(shè)計(jì)減少間隔，視覺上更顯大，體感不像一個(gè)70多的小戶型。

建面約85平三房兩衛(wèi)，72平的放大版。約42平LDKB設(shè)計(jì)，約6米寬南向陽臺。

建面約105平四房兩衛(wèi)。南北通透四房，臥室分為兩區(qū)設(shè)計(jì)。

建面約123平4+1房兩衛(wèi)，雙面采光的超大獨(dú)立玄關(guān)，可以做完整的大橫廳。

2、二期一共8棟樓，其中南面的4棟（1#、2#、7#、8#）為超新規(guī)，32F兩梯五戶的高層，以及14F兩梯三戶的板樓。

新規(guī)收緊后，高使用率的超新規(guī)戶型賣一套少一套，這4棟也是絕版以后不會再有的產(chǎn)品。

3、二期地塊更靠近廣百廣場、天河智慧城地鐵站、幼兒園，地塊也更大更完整，意味著內(nèi)部花園也會更大。

4、二期入市節(jié)點(diǎn)初步預(yù)計(jì)是9-10月，趕金九銀十，南面的超新規(guī)1#、2#、7#、8#會先開。

5、天河都薈的北側(cè)學(xué)校已經(jīng)開始公示，新建一所12班小學(xué)及30班初中學(xué)校。

6、目前，一期貨量剩不多，小戶型72平全面清盤，85平剩幾套低樓層特價(jià)370萬，105-125大戶型均價(jià)約4.5-5萬/平，152平板房均價(jià)5-5.5萬/平。

項(xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)據(jù)同樣表現(xiàn)亮眼，另有部分未來業(yè)主在陸續(xù)等待網(wǎng)簽。

鑒于一期銷售表現(xiàn)不錯(cuò)，且二期地塊配套基本面更好，戶型與產(chǎn)品會做進(jìn)一步升級，因此二期價(jià)格大概率會上調(diào)。

而且，珠實(shí)最近官宣“保價(jià)”，覆蓋廣州區(qū)域天河都薈在內(nèi)的7個(gè)在售樓盤，“保價(jià)”承諾持續(xù)至2025年底，買貴可申請差額補(bǔ)償，誠意很足。

此外，珠實(shí)還有購房送物業(yè)費(fèi)、成交送家電大禮包，解決購房者的后顧之憂。

想早交房（27年10月），更高性價(jià)比的朋友可以現(xiàn)在入手一期。

天河都薈一期開盤的時(shí)候，我們也在康萊德的搶房現(xiàn)場，真的很搶手。

有一位粉絲沒有搶到72的，也是后來有房源退下來，直接去到營銷中心才選到房。

適配客群也比較清晰。

首先，天河智慧城周邊工作的高新科技客戶，例如網(wǎng)易、中國移動、極飛科技的高材生，還有即將搬入的小鵬總部。

其次，珠江新城、金融城、琶洲上班的剛改客和家庭客，三房上車首付50萬，四房首付不到70萬。

此外，天河高管和老板們，項(xiàng)目低容積率和周邊城市界面不錯(cuò)，大平層平板樓產(chǎn)品也能適配。

天河都薈之所以關(guān)注度那么高，這是天河少有的學(xué)鐵商齊配，靠近地鐵口和購物中心的項(xiàng)目，還是低密小高層社區(qū)，搭配上300萬出頭的上車價(jià)，競爭力拉滿。

用最近很火的《一飯封神》里大廚的話說，天河都薈很balance。

·地鐵：天河+琶洲上班半小時(shí)通勤圈

二期地塊距離地鐵站約650米，比一期要近很多，也是天河?xùn)|離地鐵最近的新盤之一。

從天河智慧城地鐵站出發(fā)，幾個(gè)主要上班點(diǎn)都是半小時(shí)左右。

·學(xué)校：廣州中學(xué)辦學(xué)的九年制學(xué)校

天河都薈官宣學(xué)校后，項(xiàng)目的確定性拉滿了，配建幼兒園，旁邊是九年制學(xué)校，意味著12年教育都可以步行抵達(dá)。

一所12班小學(xué)及30班初中學(xué)校，提供共2040個(gè)學(xué)位也綽綽有余。廣州中學(xué)也是名校，網(wǎng)傳2025年中考最高分764分，是天河區(qū)公辦學(xué)校前列。

·商業(yè)：一路之隔廣百廣場

天河都薈距離廣百廣場就隔了一條馬路，板塊商圈成熟，就是以前的萬科廣場，是整個(gè)天河?xùn)|北部最旺的商業(yè)購物中心，工作日中午能看到不少人來下館子

此外，想日常點(diǎn)外賣，周邊公寓多，打工人也很多，底商很豐富，燒臘、蘭州拉面、超市、奶茶店都有，不愁吃喝。

·炸翻天河，絕版超新規(guī)

二期地塊全南向戶型，3-3.3米層高，容積率2.5，全屋智能交標(biāo)，還有這個(gè)9米高的酒店式大堂，整體氛圍很改善。

整體戶型放置可以參考一期，二期地塊戶型還會繼續(xù)卷使用率，提供更多實(shí)用面積。

天河都薈賣的好的原因也很簡單，放眼整個(gè)天河?xùn)|，只有它能同時(shí)做到學(xué)鐵商+低密社區(qū)這兩點(diǎn)，而且周邊有山有水的城市界面也不錯(cuò)。

對于很多客戶來說，天河始終是天河，金字招牌是有吸引力的。尤其是做小戶型低門檻，狠狠拿捏住一批珠城、金融城、琶洲上班，預(yù)算不高又想住市區(qū)的年輕人。

有的盤沒地鐵、有的盤太密，還有的盤純賣環(huán)境，但天河都薈是一個(gè)“我全都要”。其均好性且沒有硬傷是很有吸引力的，背后的低密改善基因也能提升剛改居住體驗(yàn)。

一期4.2-5.5萬/平的價(jià)格，在天河也很有誠意了，可惜就是好樓層和戶型賣的太快了。