均價3萬元/㎡出頭，舊黃埔VS科學城，你更pick誰？

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

上周五我們為大家帶來了廣州樓市最為熱銷單價2萬元/㎡預算的購房指南：收獲了不錯的反響。

本周黃埔兩個網紅項目大壯名城、保利招商華發中央公館相繼推出了3萬出頭單價的特惠單位消息刷爆了朋友圈。

兩個項目分別作為科學城、舊黃埔板塊的熱門項目，3萬出頭的單價，誰的吸引力更勝一籌？

今年以來科學城、舊黃埔的市場表現如何？

PART 01

高峰到低谷，科學城“尚能飯否”？

先來看科學城整體市場概況：

克而瑞數據監測顯示，今年1-7月科學城板塊商品住宅供應1397套，較去年同時期翻倍回溫，成交802套，較去年同時期減少36%，占全區的市場份額也在逐年下滑，從2022年1-7月的43%降至今年同時期的20%。

從這個角度看科學城板塊目前面臨的競爭壓力不小，但翻閱其歷年成交規模，也有不少高光時刻。

克而瑞數據監測顯示，2021-2023年科學城板塊以年均超5000套成交規模、年均超200億元的成交金額，連續三年蟬聯廣州板塊商品住宅成交三冠王。

價格方面，克而瑞數據監測顯示，今年1-7月科學城板塊成交均價32875元/㎡，同比回落12%，熱銷單價段集中在2-3萬元/㎡，共成交425套，占比53%。

在成交結構上，克而瑞數據監測顯示，今年1-7月科學城板塊成交主力戶型為90-110㎡，共成交371套，占比47%。

另一方面，隨著流速的放緩，克而瑞數據監測顯示，截至7月末科學城板塊商品住宅庫存5777套，去化周期51.4個月。

PART 02

登頂全市第一，黃埔后起之秀

與科學城板塊不同，克而瑞數據監測顯示，截至7月末舊黃埔板塊商品住宅庫存3335套，去化周期16.4個月，在黃埔區六大板塊中處于相對健康水平。

而之所以舊黃埔板塊庫存情況相對優秀，得益于其搶眼的流速。

克而瑞數據監測顯示，今年1-7月舊黃埔板塊商品住宅供應2258套，成交1774套，供求規模均較去年同時期有明顯的好轉，全區占比也有了一定的提升。

不僅供應規模位居今年1-月全市板塊第一，在成交金額維度同樣登頂全市第一。

正是憑借天河外溢第一站的地段、選擇面廣等多重優勢綜合下，舊黃埔板塊今年以來成功在眾多板塊中脫穎而出。

更為值得一提的是，克而瑞數據監測顯示，在2022年全市成交金額TOP10排行上，舊黃埔板塊以153.67億元與科學城板塊分別位列榜單前三。

由此可見，無論是市場上行期又或者是目前的調整期，舊黃埔板塊對于購房者均存在一定的吸引力。

均價方面，克而瑞數據監測顯示，今年1-7月舊黃埔板塊商品住宅成交均價40866元/㎡，較去年同時期下跌12%。

從走勢圖可見，往年均價集中在4-5萬/㎡，高峰時期更是沖破5字頭。

而保利招商華發中央公館最新特價單位72平總價僅需278萬元起，折合單價約3.86萬元/㎡。

用科學城的價格買入舊黃埔，試問誰不心動？

另一方面，克而瑞監測到，今年1-7月舊黃埔板塊商品住宅熱銷為90-110㎡，共成交819套，占比46%，與科學城板塊有一定的客群重疊。

PART 03

單價接近，誰更受青睞？

整體來看，選擇降價搶客，或許正是黃埔樓市“前有追兵,后有堵截”的結果。

克而瑞數據監測顯示，截至目前黃埔區在售項目超20個，還作為廣州的舊改大戶，隨著舊改的陸續推進，黃埔未來五年預計共供應508萬㎡舊改貨量，年均供應量約100萬㎡，在目前正常推進下，預計2027年開始進入供應高峰。

其中已確認主體的項目中，據克而瑞不完全統計，截至2025年二季度，舊黃埔板塊廣義存量430.6萬㎡，科學城板塊480.9萬㎡。

兩個板塊作為區內成交的“扛把子”，3萬出頭的單價、重疊的客群，究竟誰更能收獲購房者的青睞？

最后小編再依次為大家帶來今年1-7月舊黃埔板塊、科學城板塊成交套數TOP5排行：

舊黃埔板塊

科學城板塊

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。