房東稅能不能轉嫁給租戶？

文：蔡壘磊

在9月15日開始實施的《住房租賃條例》里，大家關注最多的就是“房東稅”。房東稅從廣義上來說，可以是跟房主有關的所有成本，那可太多了，物業費也應該計入，還包括以后要實施的房產稅也是其中之一；而從狹義上來說，人們在談論的往往是房屋出租收入要交的稅。

很多人說，房東稅這個名字就不對，應該叫租客稅，因為房東根本不怕這個稅，只要轉嫁給租客就行了。

這里有兩個誤區，第一個是這個稅一直都有，只是現實中交的人并不多，沒多少人去備案，房租也是點對點個人轉賬——誰知道是什么往來款？所以就一直是一個真空地帶。現在不是要多征稅，只是要把原來漏網的地方補起來，該備案備案，不備案的該罰款罰款。

名義上就是如此，即原來是讓你漏掉了，你應該為過去少交了稅而偷笑，而不能把現在“沒占成便宜”當成是虧了。

第二個誤區是房東不能把租金轉嫁給租客，不是法律上不允許，而是事實上做不到。

舉個例子，比特幣挖礦難度增加，能不能導致幣價上漲？有人覺得比特幣挖得越來越難，挖一枚比特幣的成本越來越高，所以礦工就會惜售，不愿意低拋，于是幣價就會漲——錯，全錯，是市場供需導致比特幣供不應求的時候，它會先漲，然后才有更多人加入挖礦隊伍，甚至原先已經扛不下去，能耗巨高的破礦機，也能重新開機開挖有利潤可賺，這時候難度才會飆升——它的邏輯是反過來的。

同理，不是拿地成本貴，所以房子必須賣得更高——興許你只是一個冤大頭呢？同等面積/用途/規劃下，你買一塊爛地花了10個億，人家比你好的地只花了5個億，你說你的房子就一定要比人家賣得貴，便宜了不賣？這不是自己找死嗎？是房價先因為供需失衡被炒上去了，你才愿意用更貴的價格去買地，因為還有利潤剩下——邏輯也是反過來的，成本決定不了價格，供需才決定價格，最后再傳導到成本。如果供大于求了，那么誰該虧本就虧本，該倒閉就倒閉，誰也轉嫁不了。

租金也一樣，租金取決于要租房子的人的承受能力，也就是一座城市有多少人能在這塊區域邊上賺到多少錢的能力，而不是房東自己的意愿——如果漲租也有人租，那不交房東稅之前，為什么不漲？房東在做慈善？如果這座城市的平均收入下降，你這塊區域附近的人的平均收入下降，那你這個片區的租金就一定下降，不是你想不降就不降的。租金也好，房價也罷，最終取決于什么？取決于你這個房子周圍，有沒有人能賺到大錢，以及是不是非得住在這兒才能賺到大錢——這才是重點，也是曼哈頓和硅谷的房價如此堅挺的本質原因。要是有一天那些賺大錢的機會全部一窩蜂落戶在別的地方了，那原先的房價就是個屁，新的地方的房價就會暴漲。

所以房東能不能漲租，取決于周邊的機會到底有多值錢，而不是房東自己交更多錢，租客就得承擔——租客可以搬走啊，總有愿意不漲租的。就算所有人都漲租，只要這座城市的賺錢能力不足以應對租房成本，那租客就會搬離這座城市，到時候就剩凈支出了，房東一樣要虧本降租甚至虧本賣房——你說你有錢，你不賣，你爛在手里？可以，但你們那片的價值，你說了不算。

當然落實到個體，肯定也會有一些核心區域漲租成功的，但這不是稅的問題導致的成本轉嫁，而是原先這一片就可以租得更貴，只是很多房東自己沒有發現而已。

房子有消費和生產兩種屬性，在經濟下行期，消費屬性會被削弱，房子的價值會由生產屬性主導。如果你真的把它當成是資產，那就得按它作為生產資料能產出多少實際money來衡量它的價值，它跟你個人的成本毫無關系。

這是正確的思考邏輯。

（完）

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