華潤太古王炸！白鵝潭要做下一個天河？

商業觀察

觀察項目 | 白鵝潭商圈

作者 | 福貴

圖源 | 攝圖網，已獲授權

廣州，還能再造一個天河嗎？

自1996年廣州天河城在天河路開業，天河路逐漸聚集了正佳廣場、萬菱匯、廣州太古匯、廣州天環等商業載體，并一步步成長為“華南第一商圈”。

但是，很多年間，提起廣州城市商業封面，除了天河路-珠江新城商圈，就是北京路步行街、上下九步行街等幾個老生常談的地方，沒有多少新興商圈崛起。

直至近幾年，番禺-萬博商圈、白鵝潭商圈逐漸嶄露頭角，成為廣州下一輪商業爆發的關鍵點。

特別是白鵝潭商圈，這里曾是廣州對外貿易的門戶，如今齊聚白鵝潭萬象城以及聚龍灣太古里兩大重磅商業項目，“讓世界重回白鵝潭”，成為廣州市場頻頻提及的話題。

白鵝潭商圈殺到，能掀翻廣州商業市場嗎？它會成長為下一個天河路商圈嗎？

01

現場實探

聚龍灣太古里年底部分將開

白鵝潭萬象城主體已完成

聚龍灣太古里是由太古地產與珠江實業集團合作開發的廣州首個濱水開放式街區商業綜合體，占地15萬㎡。

聚龍灣太古里效果圖

8月19日，從地鐵11號線大沖口站出來（C/D口皆可），就是聚龍灣太古里項目現場。

旁邊是大沖口公交站，有10條公交線路。

項目還緊鄰芳村大道東，設雙向8車道，與廣佛路相連，當時看到，路上的車流量很大。

不過，經過觀察，乘坐地鐵11號線和公交車的人不算多。

現場整體來看，項目有幾棟樓已經建起十多層，從建筑輪廓上，能看出一些樓棟的商業主體已經建好。

具體來看，靠近大沖口站D口處，已經有幾棟樓建好，只剩下地面平整。按照建筑形態，應該是商業區（部分）。

旁邊還有幾棟高層建筑，已經建了十幾層，目測是高層辦公區。

據現場一位工作人員表示，靠地鐵口的位置，預計會在年底開放，不過，首先開放的區域會比較小，算是熱場。（濱江區沒能進去現場，廣州本土媒體報道，濱江沿岸商業區已初見雛形。）

啟動區效果圖

聚龍村，圖源：廣州商務

此前，太古地產發布的財報顯示，聚龍灣太古里從2025年年底開始，將陸續舉辦展覽、大型活動、快閃店及其它精彩體驗，提前激活片區商業氛圍及連接社區。

所以，可以期待，但是暫時不用過于期待。

沿著芳村大道東向南走，透過一些圍擋縫隙，能夠看到部分區域還在拆樓，平整土地，按照現場張貼的施工計劃，預計要到年底完成。主體施工應該是在明年。

再向南走一段路，這里亦是幾棟高層辦公樓，已經出地面十幾層，辦公樓底層的商業裙樓也已經能夠明顯顯現出來。

至于項目整體施工進度，上述現場工作人員表示，大部分樓棟都會在今年底封頂，明年會進入裝修階段，具體情況需要看實際施工進展。

與聚龍灣太古里相隔僅一個地鐵站（芳村站）的白鵝潭萬象城，目前進展也很迅速，多棟住宅樓目測已經裝修好。

商業部分，主體架構也已完成。按照工程進度，可能明年就會開業。

02

廣州

能再造一個天河嗎？

華潤與太古地產，都是國內頭部商業地產商，兩大運營商旗下的“萬象城”和“太古里”產品線，也在業內享有盛名。

兩大巨頭齊聚白鵝潭商圈，能夠推動區域成為下一個天河嗎？

有業內人士提出一個看法，相較于廣州天河，白鵝潭商圈未來的發展前景可能沒有想象中那么好。

這個觀點的提出，主要基于白鵝潭商圈位處老城區，位置比較偏僻，能夠輻射的范圍比較小，且廣州發展一直很慢，總是讓人很心急。

目前來看，這個想法可能過于悲觀，畢竟，30年前在天河開荒的那一批人，也不會想到現在的天河，會成為廣州的中心。

攝圖網（已獲授權）

//首先，以城市空間發展來看，廣州的發展中心一直在遷移，近些年有轉移到中心城區。

從1988年開始，廣州先后經歷公元前、東山口、天河北，最后到珠江新城，形成如今多中軸線并行的格局。

盡管廣州發展軸線不斷遷移，但是近40年，中軸線從北京路到天河路-珠江新城一帶，直線距離僅僅6公里。

除了中心發展緩慢，廣州近郊發展也不盡如人意。

且近些年，廣州一直在折騰，從10多年前的“1+2+3”城市結構（1個都會區、2個新城區、3個副中心），到后來規劃了國際金融城、海珠生態城、天河智慧城、廣州國際健康產業城、廣州空港經濟區、廣州南站商務區、廣州國際創新城、花地生態城、黃埔臨港商務區9座新城，還有各區推出各種新城新區平臺。

對比深圳，40多年時間，從小漁村建設成為國際性大都市，廣州的速度確實非常慢。

投入很多，最終發展比較好的地方，沒有幾個。這也是很多人批判廣州的原因。

但是，從另一角度來看，廣州地理面積廣大，是深圳的3倍多，且地形復雜，真正適合發展，大規模開發的是珠江兩岸的沖積平原。

另外，深圳不像廣州，沒有多少歷史保護建筑，深圳不少地方都是填海形成的，早些年可以大開大合的全力建設。

所以，廣州的慢，能夠理解。

而在折騰多年后，廣州又將城市建設重點放在主城區。去年9月，《廣州市國土空間總體規劃（2021—2035年）》獲國務院正式批復，將中心城區、東部中心、南沙新區列為“三個城市核心”。

中心城區主要是越秀區、荔灣區、天河區、海珠區，以及白云區、黃浦區部分區域。

回歸中心，更多資源將會聚集，比如華潤、太古地產、保利等運營商集中在白鵝潭商圈，老城區也將煥發新的活力。

//其次，老城區，并不意味著就不如新城。

以地鐵交通來看，1997年，一號線貫通芳村與天河，標志著廣州正式邁入“地鐵時代”。

如今廣州地鐵運營總里程已突破750公里大關，達到751.1公里。地鐵線網密度排在前四的分別是越秀區（0.710）、海珠區（0.398）、荔灣區（0.392）、天河區（0.320）。

四通八達的地鐵網線，早已將各區串聯起來，只是目前天河現代化程度很高，各區人口習慣性聚集在天河。

待白鵝潭商圈慢慢成型，只要不太差，至少會對老城區產生虹吸效應，為老城區帶來新的體驗。且白鵝潭商圈正好處在佛山禪城與廣州天河的中間點上，它能夠輻射的范圍不僅僅是老城區，還能輻射到佛山。

我們可以期待一下，廣州沿江、沿海，但是目前還沒有一個好的濱江、濱海商業，靠近江邊的聚龍灣太古里和白鵝潭萬象城，能夠打破這一局面嗎？

而高奢，就目前的市場環境，只能當做彩蛋了，不要過于糾結華潤、太古能不能引來重奢，對絕大多數人來說，能有一個合適的休閑體驗場所，就很不錯了。

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