越秀236億跑馬場(chǎng)地塊定局 誰在為廣州頂奢商業(yè)買單？

觀點(diǎn)網(wǎng) 243輪極限鏖戰(zhàn)、10.5小時(shí)不眠不休，236億總價(jià)落槌，廣州珠江新城跑馬場(chǎng)地塊的這場(chǎng)廝殺，沒有硝煙，卻比戰(zhàn)場(chǎng)更扣人心弦。

2月25日18點(diǎn)59分，超十萬人在線圍觀下，越秀以236.03億元總價(jià)成功摘得廣州跑馬場(chǎng)1期地塊，住宅樓面價(jià)約8.57萬元/平方米，溢價(jià)率約26.6%，刷新了廣州最高樓面單價(jià)，更打破了當(dāng)?shù)赝僚臍v時(shí)最長(zhǎng)、競(jìng)拍次數(shù)最多紀(jì)錄。

該地塊作為珠江新城東區(qū)最后一塊核心寶地，起拍價(jià)高至186.44億元，吸引了保利、越秀、華潤(rùn)、珠實(shí)、招商、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑8位實(shí)力玩家參與競(jìng)拍。

全程沒有試探，沒有猶豫，從起拍便進(jìn)入白熱化，尤其是下午兩點(diǎn)半華潤(rùn)、珠實(shí)退出后，賽場(chǎng)僅剩余保利和越秀貼身博弈，越秀逢價(jià)必跟，保利則數(shù)次在最后30秒極限加價(jià)，博弈張力拉滿。

有人說，對(duì)于越秀而言，跑馬場(chǎng)早已不是一道選擇題，而是必答題，拿下它就相當(dāng)于拿下了廣州頂豪的話語權(quán)，未來十年的安全墊。

激烈肉搏

每一場(chǎng)激烈的地塊爭(zhēng)奪，本質(zhì)都是對(duì)核心資源的極致博弈，而馬場(chǎng)地塊的稀缺性，早已注定這場(chǎng)爭(zhēng)奪的白熱化。

在市場(chǎng)看來，跑馬場(chǎng)地塊是珠江新城最后一塊能定義城市頂奢高度的絕版資產(chǎn)，而用越秀的表述來說，該地塊正是“近年來廣州土地市場(chǎng)罕見的復(fù)合型大體量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

據(jù)悉，跑馬場(chǎng)1期地塊地處廣州天河區(qū)黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東，總用地面積19.45萬平方米，出讓宗地面積17.40萬平方米，計(jì)容總建面56.7萬平方米，包含了住宅、商業(yè)、商務(wù)、服務(wù)設(shè)施、其它交通設(shè)施、中小學(xué)等多重用地功能。

在本場(chǎng)土拍中，越秀之所以“秒跟”，除了地塊具備稀缺性外，作為馬場(chǎng)的做地主體，其在前期準(zhǔn)備工作中已投入了大量的人力、財(cái)力，且超151億元的馬場(chǎng)地塊基礎(chǔ)配套工程亦是由越秀來承建。

作為廣州罕見的重磅地塊，跑馬場(chǎng)地塊這對(duì)于越秀而言，既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。

根據(jù)出讓文件，馬場(chǎng)1期地塊共包含5幅子地塊。其中2幅為二類居住用地，總面積5.41萬平方米，計(jì)容建筑面積不超過22.27萬平方米；3幅為商業(yè)商務(wù)用地，總面積7.85萬平方米，計(jì)容建筑面積不超過33.72萬平方米；其余為地下空間面積。

看似五塊地同臺(tái)競(jìng)拍，越秀、保利目標(biāo)一致，即合計(jì)總面積約5.41萬平方米的2幅居住用地，是項(xiàng)目主要的利潤(rùn)來源。

廣州樓市并不缺乏購(gòu)買力，例如由南方面粉廠地塊轉(zhuǎn)化而來的頂豪新盤保利·玥璽灣，該項(xiàng)目于2025年11月7日晚開盤，當(dāng)晚銷售額便突破100億元，成為去年全國(guó)首個(gè)單日銷售額破百億的樓盤，房源成交均價(jià)17萬元/平方米。

同時(shí)，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也曾提到，豪宅通常擁有稀缺的自然景觀資源或獨(dú)特的地理位置，而這些無法復(fù)制的資源，都使得其在市場(chǎng)波動(dòng)中保持一定的價(jià)值穩(wěn)定。

因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的階段，手握優(yōu)質(zhì)地塊資源的房企就相當(dāng)于擁有了一塊“免死金牌”。

據(jù)安居客APP顯示，目前珠江新城東最新掛牌均價(jià)為10.04萬元/平方米，近三個(gè)月均價(jià)基本持平。而僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界廣粵尊府在2025年成交價(jià)格上，相當(dāng)堅(jiān)挺，前者大部分房源成交價(jià)都在20萬元/平方米以上。

而且，該板塊近五年來未有全新住宅項(xiàng)目入市，一手豪宅稀缺，這對(duì)于越秀而言，是可遇不可求的機(jī)遇，況且其自身也具備了豪宅基因，如琶洲CBD的華樾項(xiàng)目。但在珠江新城，越秀要讀懂的就不僅僅是廣州人，更是國(guó)際投資者。

除住宅外，跑馬場(chǎng)地塊的商業(yè)部分是市場(chǎng)最為關(guān)注的，亦是越秀的挑戰(zhàn)之處。

重奢比拼

在入局的8位玩家中，誰最終能拔得頭籌勝出，事實(shí)上也在無形敲定了廣州未來的重奢地標(biāo)。

早前，市場(chǎng)便傳出消息，越秀集團(tuán)已與華聯(lián)SKP團(tuán)隊(duì)深度對(duì)接，如今隨著越秀的拿地，SKP商業(yè)落地的可能性顯著增加。

在本次地塊的出讓條件中，其中一條便明確指出，AT111321地塊須引進(jìn)一家高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)企業(yè)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)，累計(jì)銷售貢獻(xiàn)不低于300億元。也就是說，該商場(chǎng)未來平均每年銷售額不能低于50億元。

放眼國(guó)內(nèi)商場(chǎng)，能達(dá)成了“6年300億銷售”目標(biāo)的屈指可數(shù)，SKP確實(shí)算一個(gè)。當(dāng)初成都SKP項(xiàng)目自拿地起也被下達(dá)了同樣KPI，雖起步艱難，但2023年其銷售額也達(dá)到了55億元，2024年68.8億元，業(yè)績(jī)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

事實(shí)上，8位重量級(jí)玩家中，市場(chǎng)同樣看好擁有重奢基因的華潤(rùn)。

不同于越秀和保利需要聯(lián)合，華潤(rùn)自身便擁有百億級(jí)的商業(yè)。目前，華潤(rùn)已在廣州白鵝潭、長(zhǎng)隆萬博落地兩個(gè)萬象城項(xiàng)目。市場(chǎng)紛紛猜測(cè)，若此次華潤(rùn)能競(jìng)得跑馬場(chǎng)地塊，廣州能否容納得下三座萬象城。

令市場(chǎng)惋惜的是，上午華潤(rùn)還在積極報(bào)價(jià)，下午便銷聲匿跡，在超200輪競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，華潤(rùn)僅加價(jià)了13次，最高一次出價(jià)是在上午10點(diǎn)59分，報(bào)價(jià)198.24億元。

但市場(chǎng)有消息傳出，若保利能拿下跑馬場(chǎng)地塊或?qū)⑦x擇與華潤(rùn)合作。這對(duì)于華潤(rùn)而言，無疑是最佳方案，既能規(guī)避拿地壓力又能零風(fēng)險(xiǎn)卡位珠江新城核心。

與此同時(shí)，據(jù)消息透露，華潤(rùn)內(nèi)部對(duì)于長(zhǎng)隆萬象的定位并非是萬象城，而是打造的一個(gè)萬象天地之上萬象城之下的全新定位萬象商業(yè)。

回到馬場(chǎng)地塊的出讓條件，讓市場(chǎng)同樣關(guān)注的是國(guó)際酒店部分。要求指出，AT111323地塊建設(shè)計(jì)容建面不低于4.5萬平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店及同品牌酒店式公寓，運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)累計(jì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值貢獻(xiàn)不低于20億元。

對(duì)于該業(yè)態(tài)，越秀也會(huì)另尋合作方，目前暫未有消息傳出。據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，越秀合作過的品牌有萬豪、希爾頓、四季酒店、麗思卡爾頓以及高端服務(wù)式公寓雅詩(shī)閣。

而AT111321、AT111323這兩宗商業(yè)用地，越秀不僅需要下重本投資超過60億元，且建成后須100%自持全部物業(yè)，自持年限與土地出讓年限一致，不得分割銷售，條件極為嚴(yán)苛。

總的來說，無論越秀最終引入哪家重奢商場(chǎng)或星級(jí)酒店品牌，廣州的商業(yè)格局都必然會(huì)迎來一番新的作為與發(fā)展。

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