9月實施！學區房價格，要破防了？

最近風聲偏緊，避免失聯，煩請大家同步關注一下我的小號“飛箭財經”

作者：余飛

01

學區房的天，要破防了？

即將在9月15日實施的《住房租賃條例》，最近一周在網上掀起了輿論熱議。

輿論聚焦的熱點有兩個，一個是要開征房東稅，一個是學區房的天要塌了。

本號首先亮出鮮明的觀點，這兩個說法都是扯淡。

關于房東稅，其實早就有。

個稅法在1993年進行了一次修訂，其中明確：1994年1月1日起，房屋出租收益需同步繳納房產稅和個人所得稅。

換句話說，個人對外出租房屋需要繳納多種稅費，是從1994年1月1日就非常明確的了，而且很多租戶一直在交。

9月15日即將要實施的《住房租賃條例》，一方面是再次明確，另一方面則是規范化。在新的“條例”中，要求：

出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。

說白了就是給房東稅堵漏洞，避免房東暗箱操作而已。

至于學區房的天要塌了，就純屬無稽之談。

我看到某自媒體煞有介事地說，新的“住房租賃條例”明確，租房者子女可按規定就近入學，享受與 購 房家 庭子女同等教育資源，包括進入公辦學校就讀。 這是頭一 次以行政法規的形式確立了“租購同權”。

很多人以此判定，學區房的天要塌了。

有此判斷的人，一是不懂歷史，二是沒有深入生活。

02

租購同權早就開始了

第一，“租購同權”早就開始了。

2017年7月17日，廣州率先提出了“租購同權”。在其發布的《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，明確提出 “賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。

之后，住建部等九部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，加快住房租賃市場發展，并選定廣州、深圳、南京等12個城市作為首批住房租賃試點城市，“租購同權”、“租購并舉” 成為多地租賃新政關鍵詞。

2017年10月，“租購并舉”進入黨的十九大報告。

2024年國務院發布《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》再次明確：

把握人口流動客觀規律，推動相關公共服務隨人走。各地區在動態調整基本公共服務配套標準時，要增加常住人口可享有的基本公共服務項目，按照常住人口規模優化基本公共服務設施布局。推進居住證與身份證功能銜接，健全以公民身份號碼為標識、與居住年限相掛鉤的非戶籍人口基本公共服務提供機制，穩步實現基本公共服務由常住地供給、覆蓋全部常住人口。

以公辦學校為主將隨遷子女納入流入地義務教育保障范圍，加大公辦學校學位供給力度，持續提高隨遷子女在公辦學校就讀比例。加快將隨遷子女納入流入地中等職業教育、普惠性學前教育保障范圍。優化區域教育資源配置，建立同人口變化相協調的基本公共教育服務供給機制。依據常住人口規模變化動態調整、統籌優化各地教師等人員力量。

一言以蔽之，就是要努力做到 非戶籍人口和戶籍人口的 公共服務同權享用，針對教育的精髓，仍是“租購同權”。

然而，這些試點城市在“租購同權”之后，房價并沒有下跌，一路瘋狂上漲，直到2021年才進入全面下跌狀態。

其邏輯在于，“租購同權”中的“權”字該怎么理解。

這就是本號要強調的第二點。

第二，“租購同權”，同的是入學申請資格而已，并不是錄取資格。

也就是說，在“租購同權”之下，同一小區的租客與業主的孩子，的確擁有相同的申請對應學校的資格，但錄取資格天差地別，按照積分錄取制度，依舊分成了三六九等。

以深圳來說，由于中小學教育資源極度緊張，非戶籍人口在就讀小學、中學時，具有天然的劣勢。深圳的中小學教育資源，按照積分制度錄取，首先傾斜給深圳戶籍且有房的人。

非戶籍、沒房，在最底層。 小孩上中小學，以前 基本只能回老家。 或者讀民辦小學、初中，但面對中考時，非戶籍人口的高中錄取率比戶籍人口低很多。

這幾年，由于深圳每年巨額財政投向教育領域，建設了大量基礎教育學位，大幅緩解了教育資源緊張等問題。但是以戶籍和房產的積分標準，并沒有改變。

比如今年深圳各類幼升小學校錄取情況來看，龍華區最好的學校深圳高級中學（北校區）僅錄取A1類，也即僅錄取龍華區戶籍、且購買了對口學區房的家庭。

龍華實驗學校，也只錄取A1類。

龍華中心小學僅錄取到三類，非戶籍、租房居民，根本無望。

看到這，你還相信學區房的天要塌了嗎？

所以，如何做到戶籍與非戶籍錄取資格同權，是個難題，需要時間，但需要多長時間，不知道。恐怕只有等到新生兒人口下跌到一定階段，才能實現動態平衡。

03

學區房的雷，是教師輪崗與人口下降

2021年中國樓市進入全面調整以來，重點城市的天價學區房的確跌幅很大。

以北上廣深來說。

2024年年初樂有家發布的深圳學區房價格報告顯示

過去五年，深圳重點學區樓盤整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米，跌幅26.7%。

深圳六大名校片區樓盤成交均價，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破10萬+。

價格重創背后，是需求量的極速萎縮。

分區來看，去年各區成交量中，相較于高點時期 跌幅最大的是寶安區，成交量跌幅76.3%。其次是羅湖，下跌了70.8%。南山下跌了69.6%，龍崗下跌了59.6%，福田成交量下跌了55.8%，龍華下跌了51.9%。

各片區重點學區房成交均價方面，除了龍崗區，跌幅都在20%以上。

南山區均價從13.74萬跌至10.72萬，下跌了22%。福田區從12.49萬跌至9.41萬，下跌了24.7%。寶安區從9.9萬跌至7.42萬，下跌了25.1%。龍華區從7.95萬跌至6.31萬，下跌了20.6%。羅湖區從7.57萬跌至5.96萬，下跌了21.2%。

龍崗區從5.81萬跌至4.72萬，下跌了18.7%。

上面已經看到，深圳六大名校學區房的價格，已經從2021年高點的13萬+跌至去年年末的10萬+。

而2024上半年，深圳六大名校片區學區房價格跌至9.27萬元，即將跌破9萬元。

公眾號“廣州PLUS”2024年梳理的廣州部分區域名校學區房過去一年的價格變化情況。

天河熱門的學區房基本上都沒逃過價格下跌的命運，部分小區近一年更是跌超10%。

龍口西小學學區房：協和新世界跌破了10萬/平，跌幅達到13.2%，金鼎大廈也跌了11.2%。

華陽小學學區房：除了朝暉苑漲了3.5%之外，天文苑和恒達苑都下跌超過8%。

天府路小學學區房：疊翠臺和環宇花園分別跌了10%、11.1%，雋園也跌了近1萬/平。

海珠區，愉景雅苑成交價一年跌了7.9%。

荔灣區跌幅最大的兩個小區怡福花園、芬芳小區，跌幅都在8%以上。

黃埔區所列舉的幾個熱門學區房，過去一年跌幅基本都在10%以上，其中萬科幸福譽一年跌幅接近20%。

南沙區的優山悅海，均價跌破了“2”，均價“1”字打頭。時代云圖、南沙灣御苑，一年跌幅都在10%以上。

北京方面， 2023年第一財經就發布過一篇針對北京學區房價格跳水的文章 《頂級學區房價格大滑坡，20萬/平的“老破小”已成過去式》。文章介紹：

與北京排名前三的小學中關村三小對口的萬柳書院小區，曾經拍出單價36萬元/平方米的紀錄，震驚全國。如今中關村三小對應的另一個小區蜂鳥家園，2023年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點時的22.4萬元/平方米，大約降了10萬元每平方米。與中關村二小對口的五道口小區華清嘉園，高點時期掛牌價突破了16萬元/平方米，成交價最高達到了14.5萬元，如今成交價跌至11萬至12萬元/平方米。

上海方面，價格下跌最夸張的，則是位于浦東新區的仁恒河濱城二期，高點時期成交價2520萬元，2024年5月份的成交價1465萬元，這意味著高位接盤的人，跌沒了一千萬。

杭州、南京不外如是。

杭州耀江文鼎苑2024年成交了一套89平米的房子，單價4.8萬。但2021年杭州房價巔峰時，文鼎苑成交單價一度高達12萬。

有數據統計，比起2021年房價最高點，杭州大部分學區房降價幅度已超過30%，部分甚至接近40%。

時代財經去年發表了一篇關于南京學區房現狀的文章《南京學區房降溫，有小區單價從10萬跌到5.3萬左右》，其中披露：

1、對口金陵匯文小學和金陵匯文中學的清河新寓一村，7月成交了一套62.7平方米的兩室戶型，成交總價為233萬元，成交單價3.7萬元/平方米；而2021年成交的同戶型，成交總價為570萬元，單價為9.2萬元/平方米。以此來看，三年間房價回調約六成。

2021年，該小區中間樓層房源的成交價約為10萬元/平方米，40多平方米的房源的折合均價能到12萬元/平方米，而現在中間樓層房源的成交單價普遍為5.2萬元/平方米、5.3萬元/平方米左右

2、赤壁路小學對應的龍吟廣場一套48平方米的公寓式住宅，以76萬元成交。附近的普通老小區的兩房戶型學區房，總價也僅需100多萬元。王勉感受到，學區房價格較高峰期跌了一半，單量較2021年縮水一半。

3、2019至2021年，是南京學區房行情高峰。2021年迄今，房價約降了一半左右。

但這些天價學區房的泡沫破滅，不是“租購同權”引發的，“租購同權”要是能引發，2017年就該跌了。

這些天價學區房價格跳水的邏輯在于：

第一，跟隨大環境下跌，這是主要原因。

第二，教師輪崗制度的威懾。

目前，全國已經有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、煙臺、大連、無錫、合肥、西安、三亞合計12個城市官宣，開啟教師輪崗。

教師輪崗的目的有兩個，一是打破優質教育資源被名校壟斷的局面，二是刺破天價學區房的泡沫。

天價學區房，不僅干擾房地產市場的價格，也對教育公平的原則進行了干擾。顯然，在這種模式之下，好的學校，好的老師，永遠只能是富裕家庭享用。于是，階層愈發固化，寒門出貴子的事件，越來越少。

在這種背景下，打破僵局的教師輪崗制度應運而生。

教師輪崗規則制定最詳實、執行最徹底的是北京。

早在2021年，北京率先在東城和密云兩個區試點，當年年底就擴展到了6個區。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16個區全面開展教師輪崗。

教師輪崗制度，是懸在天價學區房頭頂上達摩克利斯之劍，是一個長期威脅。

北京提出， 凡是距離退休時間超過5年，并且在同一所學校任職滿6年的正、副校長 原則上應進行交流輪崗； 凡是距離退休時間超過5年，并且在同一所學校連續工作6年及以上的公立學校在編教師， 原則上均應進行交流輪崗。

教師輪崗盡管在大多數城市的執行力度目前還不夠，但其震懾作用還是很大，是造成學區房價格的一個因素，但不是主要因素，主要因素還是另外兩個，也即大環境改變、人口趨勢改變。

第三，新生兒下跌影響，已經延伸至小學。

我們的新生兒人口見頂于2016年，2017年開始減少。

按照3歲開始上幼兒園、6歲開始上小學來計算，2020年便是幼兒園人數開始減少之年，2023年便是小學生人數開始減少之年。

從國家統計局公布的數據來看，幼兒園人數減少從2021年開始，小學生人數減少從2024年開始，往后推遲了一年，大體不差。

2024年出生人口954萬， 出生人口在龍年迎來了逆轉，相較于2023年增加了52萬人。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

少子化影響的第一站，就是幼兒園。

從歷史數據來看，幼兒園在園人數在2020年就已經見頂，2021年幼兒園在園人數較之前減少了13.06萬人，是多年來幼兒園在園人數首次減少。

2022年，在園人數加速減少，減少了177.66萬人。2023年幼兒園在園人數減少了534.55萬人，2024年減少了509萬人。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

從數據可以看到，過往每年的增幅基本都是200萬人左右，而如今減少幅度明顯在加快，2023年和2024年幼兒園在園人數每年都減少了超500萬人。

這與出生人口快速下滑，線性相關。

少子化影響的第二站，是小學。

過去幾十年，雖然小學數量在城市化過程中不斷減少，主要是農村小學生進入城鎮學習，城市學校擴建，農村學校關閉帶來的動態變化，但小學在校生數量一直增長。

制圖：城市財經；數據：教育部

這種轉變，終于發生在了2024年。

去年小學在校生人數較2023年減少了251.6萬人，小學招生人數減少了261.3萬人。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

事實上，小學在校生人數2022年也出現過收縮，但那一年情況和現在不同。

當時處在疫情期間，有很多跨境學童流失疊加部分家長為了子女安全采取了延遲入學策略。

到2023年疫情結束后，2023年小學在校生、招生、畢業生全面實現增長。

2024年小學在校生、招生人數同時減少，則是新生兒人口帶來的影響，已經從幼兒園延伸到了小學。

按照時間推算， 到2030年出生人口減少帶來的影響將延伸到初中，2033年將延伸到高中，2036年將延伸到大學。

所以說，租購同權對學區房構成利空，純屬無稽之談。

要真正實現同權，不僅要同申請資格，還要同錄取資格。要做到這一點，除非將教育資源與房產解綁，但這個威力太大了，是不可能的。

原創不易，辛苦動一動你的小指頭，在文章右小角點個在看、點個贊。歡迎分享出去，讓更多的人看到。

轉載、廣告投放、加讀者群，加微信：593594349（備注來意，否則不通過）