摩根大通-中國(guó)房地產(chǎn)：2025年全球中國(guó)峰會(huì)（六大要點(diǎn)摘要）

China Property： Global China Summit 2025 Takeaways

中國(guó)房地產(chǎn)：2025年全球中國(guó)峰會(huì)要點(diǎn)

在上周的摩根大通全球中國(guó)峰會(huì)上，我們與多位行業(yè)專家、代理商和開發(fā)商進(jìn)行了交談。總體而言，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)存在兩極分化，一線城市的核心區(qū)趨于穩(wěn)定，但非核心區(qū)繼續(xù)承壓。然而，即使在上海等一線城市，二手房?jī)r(jià)格仍在走弱。專家大多預(yù)計(jì)，在年底之前市場(chǎng)將進(jìn)一步走弱，盡管跌幅將比2024年溫和。一線城市今年可能會(huì)測(cè)試底部是否有效，但專家普遍預(yù)計(jì)需要更多的政策寬松才能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。但可以肯定的是，高層決心支持托底。

房地產(chǎn)峰會(huì)六大要點(diǎn)

譯文：房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)疲軟，尤其是二手市場(chǎng)：大多數(shù)專家注意到從4月開始加速下跌的跡象，一些人認(rèn)為第一季度可能已經(jīng)是今年表現(xiàn)最好的季度（除非有新的政策支持）。然而，下降幅度將比2024年溫和，二手市場(chǎng)價(jià)格（即使在上海等一線城市）正在走弱。KE Holdings報(bào)告稱，4月份二手市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比下降1.5%（之前為-0.5%）。就銷量而言，大多數(shù)專家預(yù)計(jì)一手房銷量將同比下降5-10%，而二手房銷量將保持穩(wěn)定。

分析：首先整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定還是疲軟的，在沒(méi)有新政策支持的前提下一季度可能是最好的季度了。這點(diǎn)上說(shuō)的很對(duì)，二季度目前已經(jīng)快要走完，大家應(yīng)該感受的到二季度比一季度情況急轉(zhuǎn)直下（尤其是二手房?jī)r(jià)格在5月幾乎全線下跌），但預(yù)計(jì)今年的房?jī)r(jià)跌幅會(huì)比去年溫和。

譯文：兩極分化仍在繼續(xù)：我們看到成都和上海的核心區(qū)（成交量和價(jià)格）趨于穩(wěn)定。我們還看到位于核心區(qū)（房?jī)r(jià)仍可能小幅上漲）的豪宅項(xiàng)目需求強(qiáng)勁，而非核心區(qū)大多仍面臨壓力。從好的方面來(lái)看，開發(fā)商不再積極降低非核心區(qū)的價(jià)格，因?yàn)檫@無(wú)論如何都不會(huì)刺激需求。

分析：如之前一直分析的那樣，一些頭部城市核心區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，要下手的可以選擇下手。特別是頭部城市核心區(qū)的豪宅產(chǎn)品，市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平已經(jīng)很低而且預(yù)期未來(lái)會(huì)繼續(xù)長(zhǎng)期走低，不差錢的群體自然也會(huì)選擇低位購(gòu)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為長(zhǎng)持配置，因?yàn)殚L(zhǎng)期看經(jīng)濟(jì)總會(huì)好起來(lái)。

但頭部城市的非核心區(qū)仍然面臨不小的下跌壓力，這是因?yàn)榉呛诵膮^(qū)對(duì)應(yīng)的購(gòu)房群體大多需要貸款買房，在就業(yè)和收入不穩(wěn)的前提下理智的人很難冒著風(fēng)險(xiǎn)下決心買房。這一點(diǎn)開發(fā)商也已經(jīng)看明白了，因?yàn)閱?wèn)題不在于房?jī)r(jià)高低，而在于目標(biāo)客群的收入是否穩(wěn)定和是否有背房貸的能力和意愿，所以開發(fā)商也已經(jīng)不再降低非核心區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格。

譯文：可能會(huì)有更多的政策支持：大多數(shù)利益相關(guān)者認(rèn)為，更多的政策寬松可能會(huì)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的托底。中原房產(chǎn)建議花費(fèi)數(shù)萬(wàn)億作為購(gòu)房補(bǔ)貼，以直接刺激住房需求。一線城市的交易稅和部分放寬購(gòu)房限制也有可能。然而，沒(méi)有人有信心會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行另一次“重大刺激”。在我們看來(lái)，這是依賴于數(shù)據(jù)的。如果成交量和價(jià)格進(jìn)一步惡化，政策轉(zhuǎn)向或推出另一輪刺激計(jì)劃仍然是可能的。

分析：關(guān)于更多的政策支持，無(wú)非是契稅優(yōu)惠，購(gòu)房補(bǔ)貼，一線城市放開限購(gòu)限售等。前兩項(xiàng)大多數(shù)城市已經(jīng)在做，后續(xù)只是擴(kuò)大優(yōu)惠和補(bǔ)貼的力度，一線城市放開限制目前廣州也已經(jīng)在做了，中原房產(chǎn)還建議花費(fèi)數(shù)萬(wàn)億作為購(gòu)房補(bǔ)貼。其實(shí)這些建議都解決不了目前樓市面臨的核心問(wèn)題，即穩(wěn)住居民收入和就業(yè)，畢竟目前不是房?jī)r(jià)不夠便宜而是不敢貸款去買。

譯文：“好房”可能有助于一手房重新獲得更多市場(chǎng)份額：幾個(gè)城市正在推動(dòng)“四代住宅”，這與高層推動(dòng)的“好房子”相呼應(yīng)。開發(fā)商表示，建筑成本的負(fù)擔(dān)并沒(méi)有增加很多，但他們正在調(diào)整產(chǎn)品以滿足最新的市場(chǎng)需求（因此一些發(fā)布可能會(huì)延遲一點(diǎn)）。在成都和重慶，我們還看到許多新項(xiàng)目中得房率已經(jīng)上升到大于100%（因?yàn)樗麄兠赓M(fèi)提供陽(yáng)臺(tái)和凸窗），而以前通常為70-80%。這從根本上降低了房?jī)r(jià)（基于實(shí)際面積），使新房比二手房更具競(jìng)爭(zhēng)力。

分析：關(guān)于第四代住宅之前已經(jīng)分析過(guò)很多了，其核心特點(diǎn)就只有兩個(gè)：

1，實(shí)際居住面積單價(jià)：過(guò)去產(chǎn)品得房率普遍在80%左右，第四代住宅得房率在100%以上，也就是說(shuō)過(guò)去150平的產(chǎn)品實(shí)際居住面積可能和第四代住宅100平的差不多。所以現(xiàn)在第四代住宅看起來(lái)單價(jià)很高，但其實(shí)你去算一下實(shí)際居住面積后會(huì)發(fā)現(xiàn)這只是一個(gè)數(shù)字游戲，其實(shí)新房?jī)r(jià)格還是下跌的，有意向購(gòu)買第四代住宅的群體需要注意計(jì)算實(shí)際居住面積的單價(jià)。

2，差異化：第四代住宅在層高，陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)等方面都與之前的產(chǎn)品有很大的差異，正因?yàn)樯厦嬉仓滥壳岸址渴袌?chǎng)短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，所以想通過(guò)制造差異化來(lái)保證新房賣得動(dòng)。但需要注意的是，差異化也有一定的限制，就是不管是之前的房子還是第四代住宅本質(zhì)上都是房產(chǎn)，如果二手房市場(chǎng)持續(xù)萎靡的話，這點(diǎn)差異化無(wú)法維持第四代住宅的高溢價(jià)。

譯文：“現(xiàn)房銷售”可能會(huì)逐步執(zhí)行：我們采訪的所有專家/代理商/開發(fā)商都預(yù)計(jì)這項(xiàng)政策只會(huì)逐步實(shí)施，也許會(huì)從一些試點(diǎn)項(xiàng)目開始。開發(fā)商表示，他們的IRR要求通常為10-20%，如果這項(xiàng)政策得到全面執(zhí)行，他們將要求更高的利潤(rùn)率。

分析：現(xiàn)房銷售會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商融資成本飆升，因?yàn)槠诜康墓こ炭顏?lái)自買家不需要支付利息，而現(xiàn)房的工程款來(lái)自貸款需要支付大量利息。同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致大量融不到資的中小開發(fā)商退出市場(chǎng)，從而造成市場(chǎng)新房供應(yīng)量大幅萎縮。

這兩點(diǎn)都會(huì)導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格大幅升高，所以我覺得全面執(zhí)行的可能性并不大，即使全面執(zhí)行了，大概率也是會(huì)碰到很多難以解決的問(wèn)題。開發(fā)商也表示如果全面執(zhí)行現(xiàn)房銷售的話，他們還需要打高利潤(rùn)率。

譯文：庫(kù)存購(gòu)買（收儲(chǔ)）可能沒(méi)有多大幫助：我們采訪的大多數(shù)專家/代理商都認(rèn)為庫(kù)存購(gòu)買不會(huì)改變游戲規(guī)則，因?yàn)橛捎诘胤秸烷_發(fā)商之間的利益不一致，大規(guī)模收儲(chǔ)的可能很小。相反，專家們對(duì)收購(gòu)閑置土地持有更具建設(shè)性的觀點(diǎn)，盡管受益者大多是LGFV（地方融資平臺(tái)）和SOE（國(guó)企開發(fā)商）。另外，一些國(guó)有企業(yè)開發(fā)商表示，他們已經(jīng)設(shè)法實(shí)現(xiàn)了土地的歸還/交換，這是他們優(yōu)化土地儲(chǔ)備的有效方式。

分析：回購(gòu)?fù)恋乜梢詤⒖剂硪黄澳Ω笸?中國(guó)房地產(chǎn)：閑置土地回購(gòu)正在加速，這重要嗎？”庫(kù)存商品房回購(gòu)的話由于地方政府和開發(fā)商目前都比較困難，雙方一個(gè)不想低價(jià)賤賣，一個(gè)不想高價(jià)吃虧，所以基本談不攏。而且被收購(gòu)的商品房還要求已完工且地段好，開發(fā)商就更加不想賣了，所以商品房回購(gòu)的規(guī)模一直很小，大家都只是為了完成任務(wù)意思下。