北京再放松限購，非京籍家庭買房門檻繼續降！深圳上海跟嗎？

2025年12月24日，北京市住房城鄉建設委、市發展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心四部門聯合發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），從限購放寬、信貸優化、公積金支持到房企立項簡化，打出一套精準調控組合拳。

這是繼今年8月9日進一步優化限購政策，五環外商品住房取消套數限制等之后，北京在近四個多月里又一次松綁樓市政策。此次新政自2025年12月24日起施行。

新政

非京籍家庭在京購買住房門檻再降

《通知》明確，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步優化調整住房限購政策。一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”;購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。

數據來源：中原地產

此外，進一步優化個人住房信貸政策，銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。關于住房貸款相關業務，可向經辦銀行具體咨詢。

同時加大公積金支持住房消費力度，調整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。

《通知》還提出，為進一步優化營商環境，提升房地產投資效率，調整招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由市區分級核準調整為區級備案。

成交

前11個月，北京一、二手房成交18萬套

時近2025年底，北京再次為樓市松綁限購引起公眾關注。

南都灣財社記者觀察發現，自2023年9月起至今，北京已經7次松綁樓市限購政策。不過，受市場大環境影響，多次樓市新政對北京樓市的成交提振效果仍有待進一步觀察。

數據來源：中原地產

從中原地產監測數據可見，今年1月—11月，北京新房住宅共計成交32025套，同比增長1.62%，成交面積407.31萬平方米，同比上漲1.86%；成交均價6.04萬元/平方米，同比上漲6.56%；成交金額2458.75億元，同比上漲8.54%。

在2025年前11個月，北京二手住宅成交量157064套，成交面積1436.57萬平方米，相較于去年同期的153571套、1369.32萬平方米，分別增長2.27%和4.91%。

而廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，今年下半年以來，在7月至11月，北京二手住房價格跌幅分別位列70城的第二位、第一位、第十四位、第四位和第二位。跌幅妥妥的居前，月平均下跌幅度為-1.12%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，此次新政對非京籍購房門檻的梯度降低，將有效激活新市民剛需群體。將五環內非京籍社保或個稅繳納年限從3年調減為2年，五環外從2年調減為1年，尤其是五環外1年社保的低門檻，精準匹配了新市民梯度置業的節奏。

據中原地產研究院統計數據，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環外，五環外也是二手房成交的核心區域之一。政策落地后，“五環外剛需新房項目有望迎來訪客量與成交量的雙重提升，類似此前政策放松后部分樓盤單日來訪量激增50%的場景或將重現”。

多子女家庭的定向支持政策，則為改善性需求釋放打開空間。“新政允許二孩及以上家庭在五環內增購1套住房，京籍可購3套、符合條件的非京籍可購2套，疊加二套公積金首付比例從30%降至25%的利好，直擊多子女家庭居住升級的核心痛點”。張大偉認為。

58安居客研究院院長張波指出，當下北京房地產市場已呈現二手房剛需主導、新房改善提升特征，市場的去化難度在增大，從安居客線上數據來看，11月掛牌時長 96.73 天同比增 25%，新政通過降低準入門檻直接釋放這兩類核心需求，會更帶動成交節奏加快。預計北京五環外非京籍二手房帶看量將會明顯增加，置換需求也將同步提升。

觀點

北京2026年樓市有望出現開門紅

在當前北京改善型住房市場中，建面144平方米以上大戶型成交量同比已呈現增長態勢。張大偉分析認為，此次政策將進一步強化這一趨勢，帶動五環內中高端改善型住宅去化。商業房貸不再區分首套、二套利率定價，優質客群有望獲得更低融資成本，同時賦予銀行更大風險定價自主權，實現“促消費”與“防風險”的平衡。

從北京香山俯看北京城。南都記者邱永芬攝

同時，新政將招拍掛拿地項目立項方式從市區分級核準調整為區級備案，將助力房企縮短項目啟動周期，加快資金周轉，改善現金流狀況，尤其對聚焦五環外的開發企業而言，是重大政策紅利。張大偉分析認為，在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開工積極性有望提升，推動形成“銷售—回款—拿地—開工”的良性循環。

張波分析指出，從安居客線上的數據看，2025 年 11 月北京二手房掛牌量 7.33 萬套，但“近地鐵、帶優質配套” 的優質房源僅占掛牌量約29%。同時，由于房企拿地后立項審批周期長也導致部分板塊項目入市延遲。新政后，區級備案預計將審批周期會明顯縮短，房企可更快啟動規劃建設，有效匹配新政釋放的非京籍剛需與多子女改善需求。房企也會更有動力開發“好房子”類產品，契合住房高質量發展的導向。

此外，前期北京二手房市場曾出現網簽量下滑、掛牌量高企的情況，買賣雙方觀望情緒濃厚。張大偉認為，新政的落地將打破部分觀望態勢，剛需與改善群體可能加快入市節奏。短期來看，五環外新房市場有望率先迎來成交高峰，二手房市場咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動二手房、核心區域輻射外圍區域”的修復格局。不過，當前二手房高掛牌量的現狀仍需時間消化，價格大幅波動的可能性較小，穩中有升將是主流趨勢。

張大偉認為，未來，隨著政策效應的逐步顯現，北京樓市有望實現從“筑底企穩”到“結構性回暖”的轉變，核心區域改善型住宅與外圍區域剛需住宅將成為市場主流增長點。預計新政之后，北京樓市將迎來結構性修復的關鍵契機，2026年樓市有望出現開門紅。

啟示

業內：北京之后，預計深滬將跟進新政

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，此次北京出臺房地產政策，在很大程度上表明各地政策調整優化存在一定空間，將對年底市場交易的活躍等帶來積極作用。值得關注的是，北京此次新政關注到房地產投資效率，源于近期土地市場、開發投資以及固定資產投資面臨的新壓力，對后續各地政策具有較好的啟發意義，對其他城市后續政策調整優化帶來啟示。

李宇嘉分析認為，今年二季度以來，一線城市房價領跌，從下半年開始，一線城市紓困樓市的政策開始頻繁。從此次北京新政開始，預計接下來上海或深圳會跟進，“具體政策內容和北京類似，就是在限購政策上會松動，深圳可能會退出外圍限購，即在鹽田、大鵬的基礎上，寶安區、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區等也加入徹底退出限購的序列。上海的政策邏輯可能和北京類似”。

不過，李宇嘉認為，盡管投資性需求基本退出了，但京滬深核心區不太可能徹底退出限購。畢竟房住不炒寫入二十大，保留著京滬深核心區的限購。此外，京滬深中心區，不管是城市面貌、公共服務、就業機會都是國內最好的。而且，中心區住房早已進入存量時代，供求關系比較穩定，資產保值增值的前景更好。“如果中心區也徹底退出限購，考慮到國內收入差距比較明顯，可能會導致國內富裕人群在這些區域置業，加劇不平等和對其他區域、城市的虹吸效應”。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬