頭牌來了！股市看農行，樓市看地王

股市看農行，樓市看地王！

股市和樓市的關系比較密切，但它們各有自己的運行特征和規律。

就目前階段總體來看，股市是在走牛，雖然是一種慢牛，或者說是一種結構性的牛市，但畢竟它已經是牛市了。

而樓市呢，目前還非常低迷，處于熊市，而且是過去 20 多年最熊的一次熊市。

在這兩個中國最重要的市場當中，當前都是有亮點的。

股市看農行

股市的亮點，或者說是風向標，要看農業銀行。

因為去年以來農業銀行走勢最牛，它成了整個市場的風向標，也反映出市場波動過程中政策的有形之手。

部分國嘉隊資金，他們在農行這只股票上的操作，就可以反映出短期的政策態度。

當前，A 股當中，總市值排前三名的是工行、建行、農行，農行以 2.4 萬億的市值排名第三。

但過去的一年多，農行的表現要明顯強于工行和建行。

第一組數據是從 2022 年 12 月份低位以來，工行的股票累計上漲 85%，建行累計上漲 75%，而農業銀行累計上漲 150%，其漲幅居然是建行的兩倍多。

第二組指標看一下市盈率，工行的市盈率是 7.56 倍，建行的市盈率是 7.36 倍，而農行的市盈率是 8.54 倍，農行的估值比較高。

過去很多年我們都認為工行、建行，它們的發展勢頭、它們的財報要優于農行，為何如今資本市場給農行的估價卻是最高呢？

我認為主要原因是托底的力量，也就是國嘉隊在托底股市的過程中是比較偏愛銀行股的，其中最寵愛的是農行。

因為農行的定位是服務 “三農”，助力廣大農村地區的經濟發展和農民的生活改善。

各位一定要知道，我國的政策是高度關注 “三農” 的，每年都有高層會議和專門的文件來研究部署農村工作。

而七月份舉行的中央城市工作會議，十年才舉行一次。

所以，國家隊資金最寵愛農業銀行這只股票。

國家最支持的是全國經濟版圖當中的短板 —— 農村地區，國家最關心的民生是活在最底層的農民的民生。

當前股市當中的龍頭是農行，而農行的背后邏輯就在于此。

樓市看地王

咱們再來聊一下樓市，樓市處于極度熊市，看似沒有亮點，但各位如果睜大眼睛仔細觀察，還是能發現亮點的。

比如七月份上海出了地王，地王的樓面價居然高達每平米 20 萬元。

當前在全國在售的新房項目當中，售價超過 20 萬元的項目都不多，我估計全國來看不會超過 30 個。

但上海這個全國新的地王，其樓面價都已經是 20 萬了，未來售價，或者說市場價（不受政策約束的價格），很可能超過30萬元。

上海新地王出來之后，新聞媒體炒作得蠻多的，搞得目前上海樓市好像非?；鸨粯印?/p>

其實，目前上海的二手房市場非常冷，五月份以來價格跌幅持續擴大；新房市場相對二手房市場好一點，但也只是市區的部分新盤賣得還不錯，遠郊地區也是賣不動。

從媒體和輿論來看，好像全中國的樓市熱點就靠上海的地王在撐著。

而且，這個全國地王，由一家民營企業奪得。

很多人會覺得迷惑，上海的地價怎么這么高，居然高達 20 萬？

我來解釋一下，這個地塊非常特殊。

第一，它在上海的內環線以內，屬于純種的核心區。

第二，它又在歷史風貌保護區 —— 衡山路、復興路那塊，原法租界區域。

那里沒有高樓大廈，都是低密度的老式洋房，道路不是很寬，梧桐樹很高，樹蔭濃密，基本上保持著上個世紀 30 年代老上海風情的居住區。

該地塊很小，建成之后的建筑面積也只有 6000 多平米，項目的容積率非常低，只有 1.3。

各位可以想一想，它是上海市中心原法租界風貌保護區當中的極其袖珍、極其低密度的項目，建成之后肯定是超級豪宅。

有些外地朋友不太清楚，上海的頂級豪宅分為兩類：

一類是大平層高層建筑，戶型在 300 平米以上，如果是濱江的豪宅，高層頂層復式可以俯瞰整個黃浦江，這類頂級大平層豪宅的售價一般都在 20 萬以上，甚至高達 40 萬左右。

而另外一類豪宅是中心城區的老洋房、老式花園別墅，這些別墅的年齡都已經在 100 歲左右了，不過有些別墅經過不斷的維修維護，這類房子非常稀缺，有獨立產權可以出售的二手房就更加稀缺了，價格非常貴。

比如 2025 年的五月份，新華路上某個洋房以 2.7 億元總價成交，單價高達 50 萬元每平米；2024 年，巨鹿路上某洋房成交總價是 3.1 億元，單價居然超過 100 萬元每平米。

這個最新的徐匯區的地王項目，將會成為上海第三類頂級豪宅！

區別于那些新建的大平層和那些有百年歷史的老式洋房別墅，它是新建的、低密度的、又在風貌保護區的超級豪宅，市場價賣到 35 萬 - 40 萬，我認為很正常。

股市讓百姓賺錢，樓市讓富人增值

中國樓市目前的亮點，主要在少數城市的新房市場和土拍市場，尤其是上海的新建豪宅市場和土拍市場。

而這些所謂的亮點和熱點都是為富人提供服務的，因為這類房子未來只有超級富豪才能買得起，動不動就幾千萬上億的一套房子。

而中國樓市的熱點性質，跟股市熱點性質可以說是天壤之別。

股市熱點在農行，農行的背后是為了民生。

樓市目前的熱點卻在于豪宅和地王，它們背后的銷售對象和玩家卻是超級富豪。

看來中國的普通民眾、收入不是很高的人，只能在股市里面混一混了，沒有辦法去參與房產市場了。

2021 年之前的 20 年，房地產市場讓很多普通民眾、有房群體、投資客、投機客從中獲益甚多，只要買房子，大部分人都賺錢了。

但過去 20 多年，中國股市里面的散戶，長期來看能夠賺錢的人特別少，所以才有“七虧二平一賺”的說法。

展望未來的10年、20年，在中國樓市里面受益、房子升值保值性比較強的是富人、富豪，他們買的城市、地段、環境、房子才能夠跑贏大市。

而股民們未來會不會能夠真正實現政策設定的讓股民賺錢的目標，還不得而知。

炒股買房的老鐵們，認識形勢吧……