對話|邵宇：樓市分化將是常態(tài) 部分城市無法以時間換空間

鳳凰網(wǎng)報道 8月12-15日，由觀點機構(gòu)主辦的『2025年博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動』在海南隆重舉行，鳳凰網(wǎng)(房產(chǎn))為特約支持門戶網(wǎng)站。

會上國家金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員、復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院特聘教授邵宇圍繞全球經(jīng)濟形勢、中國出口、金融市場、投資方向及房地產(chǎn)等話題進行了深入分析。邵宇曾任東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家、總裁助理，擔任過宏源證券首席分析師，上海市寶山區(qū)發(fā)改委副主任等職。

美國降息帶來向上預(yù)期 A股多個熱門賽道應(yīng)關(guān)注風險

宏觀經(jīng)濟層面，邵宇分析全球經(jīng)濟格局指出，當前全球經(jīng)濟呈現(xiàn)高利率、高負債、低增長的特征，經(jīng)濟體政策分化加劇。中國通縮、美國通脹，日本與歐洲處于中間狀態(tài)，新興經(jīng)濟體面臨關(guān)稅沖擊。

在此背景下，中國出口面臨美國貿(mào)易限制，如加征關(guān)稅、推動產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移等壓力。中國出口正在進行調(diào)整，總量未萎縮，未來或有產(chǎn)業(yè)實質(zhì)性轉(zhuǎn)移，不確定性對投資和貿(mào)易擾動大。

但另一方面，市場預(yù)測美聯(lián)儲9月降息概率超90%，鮑威爾在位美國可能降25個基點。如果美國降息，則有助于包括中國在內(nèi)的貿(mào)易體，出現(xiàn)一定程度的經(jīng)濟提振。

由經(jīng)濟觀察國內(nèi)股市，A股和港股近期上漲，是因政策刺激、行業(yè)熱點等合力形成的結(jié)果。真正的“牛市”需靠國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)升級帶動，科技類公司增多時牛市更值得期待。

從投資來看，人形機器人、低空經(jīng)濟等都是熱門投資方向，但風險投資成功率普遍較低，一般人如果要投資只適合用閑錢來投資。另外AI也是熱門投資風口，但我個人認為AI可能是大泡沫。泡沫并非貶義詞，良性泡沫、或處于泡沫第二階段，早期還是值得投資的。

不同城市的樓市分化將持續(xù) 中國走完調(diào)整仍需時間

當前人們的消費趨于保守，因為對未來收入或生意預(yù)期降低。房產(chǎn)作為消費品目前也呈現(xiàn)明顯的分化局面，尤其是城市直接的房產(chǎn)消費分化。

上海核心區(qū)近年高端住宅市場仍屬火熱，因為上海樓市的購買力不止個人決定，它吸引的可能是全球的資本。其實我覺得中國應(yīng)該分成上海中心城區(qū)跟中國的其它地方。可以把上海核心區(qū)看作“中國的一個縮影”，它的房價相對比較堅挺，因為持續(xù)有產(chǎn)業(yè)、人口(尤其是年輕人口)的導(dǎo)入，形成良性循環(huán)。不過也限于上海核心區(qū)，上海郊區(qū)樓市也分化明顯。

在“綜合性資源導(dǎo)入支撐房產(chǎn)購買力”的邏輯下，當前中國“鶴崗化”一類的城市是很難解決既有的樓市問題的城市，如果沒有產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入，即使有時間也無法換取空間。市場選擇的結(jié)果就是未來城市之間的分化會持續(xù)。

大城市的吸引力再度提升、人口愈發(fā)聚集，會否催化低層級城市“空心化”？

這種結(jié)果并非沒有可能。但是人口的流動也有個人選擇的因素在，有些人味可能一段時間會去大城市謀生，老了以后或者出于其他生活需求的考慮，也可能會回去。也有些人會來回折騰，因為每個人都希望尋找到自己理想的棲息地。

今年新出臺的《住房租賃條例》我沒細看政策，如果它本質(zhì)上導(dǎo)向租售同權(quán)，那一定會激活更多剛需。實際上住房這件事情是剛需的，但買房這個事情不一定是剛需，所以租售同權(quán)的推動下，更多人能夠通過租房解決自己的居住需求，無論對于滿足人群需要，還是促進城市房產(chǎn)存量消化，都有一定利好。

有人以日本為例判斷中國或許時隔一段時間，樓市也會走出滯緩、消費和就業(yè)等出現(xiàn)提振。這種說法并非沒有道理，但是具體要多長時間并不能完全以日本為參照。

中國最后一個人口的出生高峰應(yīng)該是2016年(放開二胎)，前后出生了大概1800萬個孩子。那么20年以后，起碼還有1800萬個孩子要考大學(xué)了。這一波出生高峰的需求出清和調(diào)整需要一定時間，但我認為可能比日本的用時短。日本經(jīng)過上一輪周期性調(diào)整花了約30年時間，中國幅員遼，創(chuàng)新能力發(fā)展迅速，可能會有更多的機會，希望不需要那么長的時間。但是中國具體要走多少年來調(diào)整確實不好判斷，因為中國既不是日本也不是美國，沒有完全能參考的樣本，只能自己走出獨立的中國化特色路線。

（來源鳳凰網(wǎng)；采寫王婷婷）