筑底、出清、分化、轉型：2026年房地產市場四大關鍵詞

城市與區域治理研究院 蘇志勇

2025年我國房地產市場呈現“總量下行、結構分化”特征。政策延續“止跌回穩”和“高質量發展”兩條主線，一系列穩樓市政策組合拳逐步落地見效，市場在磨底中尋找新的平衡點，并積蓄復蘇動能。

2026年是“十五五”開局之年，也是房地產模式轉型和實現高質量發展的關鍵一年。中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議對2026年房地產調控勾勒出清晰路徑：著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給。2026年政策重心將從需求端轉向供需雙側管理，著力點轉向“房地產高質量發展”這一長期目標。

展望2026年，在政策組合拳和市場力量雙重作用之下，房地產市場將迎來從量變到質變的歷史性轉折點。基于政策導向和市場規律，對2026年房地產市場的判斷可以歸納為4個關鍵詞：筑底、出清、分化、轉型。市場從“跌幅收窄”轉向“筑底企穩”，形成“L型”底；房企償債高峰已過，房企債務風險和地方政府債務風險和房地產市場風險加速出清；市場在不同城市、區域、企業和產品間形成多元分化格局；“三高”模式退出歷史舞臺，企業經營和房地產發展加速向新模式轉型。

關鍵詞一：筑底

房地產市場是否接近底部區域需要從“量”和“價格”兩個維度來考察和判斷。在“量”的維度包括房地產開發投資、商品房銷售、開竣工和住房需求情況；在“價格”的維度需要根據新房、二手房價格變化，并結合租售比、房價收入比等指標進行判斷。

從“量”的維度看，根據國家統計局數據，我國房地產開發投資、商品房銷售、新開工面積等核心指標在2021年左右達到歷史峰值后，呈逐年回落趨勢。2021年房地產開發投資達到14.76萬億元，2025年1~11月回落至7.86萬億元；2021年商品房銷售面積和銷售額分別為17.94億平方米、18.19萬億元，今年1~11月回落至7.87億平方米、7.51萬億元；房屋新開工面積在2019年達到22.72億平方米的歷史高位，至2025年1~11月降至5.35億平方米。

與歷史峰值相比，房地產開發投資降幅超過40%，新建商品房銷售面積降幅超過50%，新開工面積降幅超過70%。按歷史時間軸比較，房地產開發投資額和施工面積已經回落至2013年水平，商品房成交面積已經回落至2009年水平，商品住宅成交面積已經回落至2007年水平，新開工面積回落至2004年水平，竣工面積回落至2007年水平。特別是目前新開工面積和竣工面積已經低于商品房銷售面積，企業拿地連續數年大幅下滑，意味著未來新增供給必然小于市場需求。隨著商品房庫存加速去化和市場需求進一步恢復，商品房供需將達到新的平衡點，在局部市場甚至會出現新一輪供不應求局面。

從“價格”維度看，二手房價格最能真實反映房價變動情況。根據貝殼研究院數據，2025年重點30城二手房價與歷史峰值相比整體跌幅達到39%，其中一線城市平均跌幅37%，二線城市平均跌幅38%，三線城市（僅統計東莞、佛山和無錫）平均跌幅40%。如果將其他三四線城市列入統計，跌幅遠不止于此。新建商品住房價格雖然從統計數據上看并未出現明顯下跌，但是從產品結構上看，近年來新增供應中核心優質地段高品質住宅供應大幅增加，加之新標準之下住宅層高和得房率明顯提升，推動改善性需求入市，對新建商品房價格形成了強力支撐。

從租售比指標看，經歷數年房價下跌之后，多數城市租售比已經進入合理區間，租金收益率達到2%以上，部分城市或項目甚至達到5%以上。目前國有銀行5年期定期存款利率僅為1.3%左右，未來還將進一步下調，與之相比，商品房投資價值已經凸顯。

從房價收入比指標看，隨著近年來房價下跌，全國房價收入比已經連續多年下降，較2019年下滑了近3成，意味著居民的購房壓力在不斷緩解。據機構檢測數據，在全國監測的100個城市中，接近80%的城市房價收入比跌至10以下，三四線城市平均房價收入比達到7.4，已經進入或接近合理區間。

參照發達國家市場歷史經驗，房地產下跌周期一般持續5~7年，我國房地產市場從2021年整體進入下行周期，多數三四線城市甚至從2019年就開始調整，調整時間已經持續了4~8年，無論是調整時間還是量價跌幅，基本已經調整到位。

關鍵詞二：出清

防范和化解房地產風險是近年來房地產調控的重要發力點。“十五五”規劃建議明確提出，“提高防范化解重點領域風險能力，統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險”。2026年作為“十五五”開局之年，風險出清將進入實質性階段。

一是化解房地產金融風險。在持續4年多的市場調整中，房地產金融風險經歷了從累積到緩釋的過程。市場調整以來，先后有60多家品牌房企出現債務違約。據中指研究院統計，截至2025年10月，已有21家出險房企的債務重組或重整方案獲批，累計化債規模約1.2萬億元，涉及總有息負債近2萬億元。企業短期償債壓力明顯緩解，但部分大型房企的債務違約風險仍未完全出清。近期又有龍頭房企萬科爆出債務違約風險，再次對行業發展敲響警鐘，預示著未來仍然存在新的債務違約風險。2026年不僅要積極化解前期房企債務風險，還要努力防范新的債務違約風險。在具體政策上，一方面繼續發揮房地產融資協調機制和融資“白名單”作用，滿足房企合理融資需求，另一方面也要積極推動債務違約房企通過按照市場化、法治化原則實現債務重組。

二是化解地方政府債務風險。地方政府債務風險一方面源于前期舉債過多，特別是大量隱性債務需要化解，另一方面源于土地出讓收入及相關稅收銳減。一些城市因庫存過高已經停止了住宅用地供應，對于高度依賴土地財政的地方政府來說，面臨巨大的債務壓力和財政收支平衡壓力。當前我國地方政府債務風險的化解，已經從前期的“救急”和“排雷”，進入了構建長效機制、推動平臺深度轉型的新階段。政策層面更加強調“督促各地主動化債”，并致力于在高質量發展中逐步化解風險。中央經濟工作會議提出要“重視解決地方財政困難”，并多次提及地方債問題，意味著2026年化解地方政府債務將是化債工作重點。核心舉措上，一方面繼續推進債務置換，通過發行低利率地方政府債券置換存量隱性債務；另一方面積極化解平臺公司經營性債務，通過展期、降息等方式重組，并利用平臺經營性收入、盤活資產等方式償還債務。

三是存量商品房和存量閑置土地的出清。部分城市庫存過重是房地產市場風險的重要根源。“十四五”期間全國商品房年均待售面積在6.54億平方米，商品房庫銷比和存量待售面積兩項指標均處歷史高位，需要較長時間去化。此外還有大量已出讓未開發的土地，以及問題房企的“爛尾”項目。從2024年5月開始，高層出臺了一系列盤活存量商品房和存量閑置土地政策，包括發行地方政府專項債、針對保障房的財政貼息等。各地通過一段時間的政策消化和實踐，積累了一些成功的案例和經驗。2026年房地產調控政策聚焦“因城施策控增量、去庫存、優供給”，在存量商品房和存量閑置土地處置方面將獲得更大力度的政策支持。包括推動財政、貨幣、規劃政策的協同配合，探索“債貸組合”模式，以專項債資金撬動更多銀行貸款；進一步完善配套支持，建立土地-住房聯動數據庫，為精準決策提供支持。

關鍵詞三：分化

目前我國房地產市場呈現“多維度、多層次”高度細化的分化格局。從城市層級看，不僅各線城市間市場分化明顯，城市內部因區位和產品定位差異亦出現顯著分化；從產品需求看，高端住宅與剛需產品市場需求分化趨勢明顯加劇；從企業層面看，“三高”房企逐步退場，大批央企國企和優質民企成為市場主導力量。從房地產發展趨勢看，2026年這種多元分化格局仍將延續并進一步強化。

一是城市和區域分化。2026年房地產發展將重點聚焦城市群和大城市都市圈建設，區域發展差異化的結構性特征將進一步顯現。都市圈核心城市核心地段因強大的經濟和產業優勢、公共資源優勢，在吸引人口和人才引進方面具有很強的競爭力，人口持續流入對房地產形成較強的支撐，這些城市在房價調整到位后有望率先企穩，甚至出現結構性上漲；都市圈周邊非核心城市，盡管短期面臨一定庫存壓力，但是受益于核心區域輻射效應，長期趨勢向好。人口流出型三四線城市和欠發達地區，市場企穩取決于庫存去化情況，庫存壓力不大的三四線城市，可能率先實現筑底企穩。總體上看，目前市場區域分化已經超越了傳統一線城市與三四線城市的簡單對比，展現出更加復雜、多維的特征，同一個城市不同板塊不同項目也會呈現明顯差異。

二是產品需求分化。隨著新版《住宅項目規范》實施，住房產品品質和服務將有質的提升，“好房子”將主導新建住房市場，成為滿足改善型需求的主要力量。但是新標準住房產品將對存量住房市場產生沖擊，特別是按舊標準建成但未售出的商品房將失去市場競爭力。剛性需求將主要通過存量住房和二手房市場來滿足，存量房和二手房可能通過價格杠桿來平衡供需。租賃住房、保障性住房的需求取決于保障性住房配套政策力度。

三是企業格局分化。2026年將是行業從“規模擴張”轉向“高質量發展”過程中的一次深刻洗牌。企業之間的競爭不再僅僅是銷售規模的排名，更是一場關于財務健康、商業模式和核心能力的全面分化。從財務管理和融資能力上看，央企國企及少數優質民企憑借低融資成本和健康的資產負債表，擁有戰略主動權；高杠桿、出險房企則在債務重組的道路上疲于應付，甚至退出市場。從業務發展路徑上看，延續傳統開發模式的房企將愈發艱難，高品質開發商、不動產開發運營商、專業服務商憑借經營管理和運營能力在市場中勝出。

關鍵詞四：轉型

經過近幾年房地產新模式的構建，2026年將進入房地產模式轉型的關鍵階段，或將在一下幾個關鍵領域實現實質性突破。

一是供需關系再平衡。通過因城施策控增量、去庫存、優供給，以及“人房地錢”聯動機制的建立，一方面嚴控新增住宅用地，從源頭商避免過度開發；另一方面加速推進收購存量商品住房用作保障性住房、安置房。

二是基礎性制度重構，長期性、制度性變革深入推進。包括房地產開發商推行項目公司制，再融資商探索主辦銀行制，在商品房銷售上有序推進現房銷售。同時深化住房公積金制度改革提上日程，一系列基礎制度的構建將成為房地產轉型的重要制度支撐。

三是“好房子”建設成為高質量發展的重要抓手。這意味著未來的市場競爭不再是拼規模、拼速度，而是拼品質、拼技術、拼服務。目前相關國家標準、地方標準和企業標準正在加速落地，2026年將從試點階段走向全面落地執行。

四是城市更新將成轉型的關鍵引擎。城市更新不再是簡單的拆建，而是通過完善基礎設施、優化公共空間、改善老舊小區，開提升城市功能和人居環境，并以此消化存量房產，催生新的改善性住房需求，成為連接短期穩市場與長期構建新模式的重要橋梁。

這種深刻的轉型，將給不同的市場參與者帶來直接影響：對購房者而言，房子的居住屬性被放在首位，更關注房子的品質、長期持有價值和居住舒適度；對房企而言，要么成為在核心城市專注打造高端改善型住宅的“高品質開發商”，要么成為兼具開發與商業、租賃等運營能力的“不動產運營商”，要么轉向為政府或其他企業提供代建服務的“輕資產服務商”；對地方政府而言，需要放棄“土地財政”的路徑依賴，通過編制科學的住房發展規劃，建立“人房地錢”要素聯動的新機制，從過去土地供應者轉變為本地房地產市場長期健康發展的規劃者和監督者。