香港房價階段性觸底給我們的啟示

今年上半年香港樓市升溫，房價出現了階段性起穩的信號，這對于內地城市具有非常強的借鑒意義。

同策研究院聯席院長宋紅衛認為，香港當前房價可以視為階段性觸底主要體現在三個指標上，以及背后主要受到四個因素的影響。

三個指標：

1、今年1月份香港中原城市領先指數為137.64 （香港中原城市領先指數 （ CCL ）是 香港中原地產代理有限公司與香港城市大學聯合研發的房地產價格監測體系中的核心指標，主要用于反映二手私人住宅樓價走勢），截止當前最新指數為136.44，從指數變化來看，香港房價基本趨穩。

2、今年以來香港租金指數連續上漲，近兩個月漲幅達2.3%，當前租金指數已經達到2019年8月份水平。

3、房價起穩、房租上漲，帶動香港樓市租售比不斷上升，目前香港樓市租售比已經能達到3.5-4%，而香港按揭貸款利率水平也是3.5%，也就是說香港在租的租金可以平掉銀行的按揭貸款。

從房價走勢、租金走勢以及租售比水平可以說當前已經有階段性觸底的信號出現。

四個影響因素：

分析香港樓市升溫階段性筑底的原因，主要受4個因素的影響。

一是政策方面，政府大力度全方位救市，包括取消額外印花稅，吸引內地買家大規模涌入，給香港房地產市場注入了很強的信心。

二是價格方面，房價深度調整到位，風險出清，當前香港房價水平與近一輪最高點相比下降約30%左右。

三是以量穩價，通過刺激成交量上漲帶動價格企穩，截至2025年1季度，香港批準了約2.7萬份簽證申請，同比2024年增長了約20%，帶動內地買家赴港置業，有機構統計顯示，2025年1-4月香港已成交的私人住宅中內地買家占比達20%，這一比例非常高。

四是租售比方面，香港當前租售比水平超過存款利率和按揭貸款利率，具備了資產配置屬性，這也是部分內地買家去香港投資置業的一個重要原因。

這四個維度也是我們同策研究院以往判斷樓市筑底回穩的重要參考標準。（）

給內地啟示：

香港案例對內地樓市走勢研判有很大借鑒意義，因為它反向印證了判斷樓市是否觸底的幾個標志性信號，可以說，在很大程度上只要具備這四個信號，就可以判定樓市階段性筑底。

但從內地城市來看，只有部分核心城市核心地段的二手房出現了筑底信號，這部分資產主要表現為近階段價格繼續下調的空間有限，并且租金堅挺，租售比超過2.5%甚至3%（公積金貸款利率水平2.6%）。整體來看，目前大部分城市二手房還不具備4個信號同時出現的情況，房價還未筑底。

從下半年走勢來看，政策還有進一步優化的空間，利率走勢還在繼續下行，未來會進一步凸顯租售比的優勢，相信隨著政策的調整，未來會有更多的資產進入到筑底階段。

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