通州亂成一鍋粥，中鐵建的花語璟云，緊急延期開盤（盲盒版·貳）丨規劃總圖

有信源稱，原計劃于8月2日，也就是本周六開盤的中鐵建·花語璟云

緊急延期開盤

戰火不只燒到花語璟云身上，在上周表弟發布猜測版戶型后，各家開發商也都是緊急連夜開會，要拿出應對策略。

目前，客戶地緣型通州樓市，正在變成火藥桶，大戰一觸即發。

本篇文章先講兩件事：一是繼續聊通州八子小戶型揭密版；二是聊中鐵建為何緊急延期開盤。

01.

三天前，我們講了玖合通州八子中0708地塊的大戶型。

很多小伙伴想看0705/0706的小戶型推測版，表弟又干了一個通宵，給手繪出來。

首先說明，本版與網上的現傳版本不同。不同點在于

110轉角廳戶型

110轉角廳戶型

110轉角廳戶型

重要的事情說三遍。

《潛伏》里，余則成曾批評李涯，吃虧在不懂錄音的基本原理。被迷惑的小伙伴，也是沒弄清戶型的基本原理。

最重要的，是不了解中建玖合。

中建玖合在售的熱銷項目——玖玥府，賣得最火的就是這個108轉角廳戶型。

這一次，中建玖合照藥抓方，放到了通州。

順便說一下，不只是108戶型，還有260、205、180、155四款戶型，也都有出處，且出身中建系某兄弟單位，即

中海 藏峰系產品

表弟挨個比對后，還拉了清單明細：

• 玖合260邊廳戶型，參考京叁號院的240邊廳戶型

• 玖合205寬廳戶型，參考京叁號院200戶型與甲叁號院180戶型融合

• 玖合180邊廳戶型，參考甲叁號院的200戶型

• 玖合155寬廳戶型，參考豐和叁號院的178戶型

當然，并在這些曾經頂級戶型的基礎上，再次迭代。

下面，中建玖合絕對不是搬家公司，還是做了升級。買大戶型的小伙伴，想知道更多內幕，抓緊入群，我們有一對一交流群。

下面，我們就聊聊最刺激的事情，也就是讓中鐵建連夜開會，緊急延期開盤的事。

兩家小戶型居然撞車了，撞到不得不緊急叫停延期開盤的程度。

就讓我們具體看一下玖合八子的小戶型產品。

02.

先來看戶型分布。

0705/0706的樓棟，均為17F的小高層2T2產品。

另外，兩塊地中分別有一棟樓，設置架空層。

當然，大家一定更關注的是產品拓展部分。怎么說這件事呢？

得得房率，得天下！

因為玖合八子還處在報規的敏感階段，得房率這件事有點敏感，本來不該聊。

但是這個項目市場熱度太高后，既然大家都在說，表弟也就湊個熱鬧，有保留地聊。

最主要是想說，為什么花語璟云為何緊急延遲開盤？

我們以拓展面積最大的110邊廳產品舉例，這也是迷惑了很多小伙伴的戶型。

0705/0706/0708全部戶型圖推測在文末

南側拓展：1.8m進深半計陽臺+景觀花池

景觀花池還是弧形轉角的！

這里多說一句，不同于大戶型的0.7m進深花池；

表弟在圖中的測量結果顯示，105/110/120戶型的景觀花池的進深貌似是

0.8m

真的嗎？真的嗎？

表弟也不敢信。所以拓展面積暫時還是按0.7m進深計算

北側：兩面寬的設備平臺，合計5㎡+

除了90㎡戶型的拓展面積是13㎡

105/110/120㎡產品的拓展面積，預計都在

20㎡+！

這個賬本，買房人懂，中鐵建更懂。

03.

為什么說中鐵建更懂？

不只是兩項目挨得很近，還有價格也是非常敏感。

表弟先來給你算本賬，中鐵建花語璟云的經營樓面價是

3.58萬元/㎡

玖合八子的經營樓面價不多不少，也是

3.58萬元/㎡

（計算過程如下：帶4萬㎡的公建和還建，稍微復雜點。所以我們簡單粗暴地把4萬㎡公建還建，都當作土地成本。按1萬元/㎡的造價，加在總地價上，是78.94億。然后地價全部由住宅的22.16萬㎡去背算下來樓面價是3.56萬元/㎡≈3.58萬元/㎡）

也就是說，兩家樓面價打個平手。

但是我們要知道，玖合八子的大戶型，單價一定會抬上去。那么0705/0706的小戶型單價，就一定會

降下來

換句話說，在競品項目中，玖合八子比中鐵建花語璟云面前，擁有絕對的

定價權

這個本來也是明題，主要是小戶型產品90-120㎡撞車了。

如果中鐵建如期開盤，幾乎就是以卵擊石。

不相信的話，我們來看戶型圖。

首先我們比較90㎡面積段：

• 第一局，比業態：都是洋房，平局。

• 第二局，比拓展面積：中建玖合13㎡比花語璟云11.6㎡稍勝一籌；

• 第三局，比面寬：花語璟云7.5m比中建玖合的7.3m，花語璟云扳回一城。

表面來看，兩家似乎打個平手。其實不是。

因為中建玖合的產品面積，小了

4㎡

如果以6萬元/㎡的價格來看，就是少了24萬總價。相當于買中建玖合90戶型后，還能買一臺

特斯拉model3

對于小戶型面積段來說，這可不得了！憑什么我買中鐵建90戶型，就要虧一輛特斯拉model3。

如果說90㎡面積段，中建玖合小勝，我們再來看105㎡，就是大勝了。

看完上圖尺寸數據，特別是拓展面積比較，這其實可以直接公布結果了

中建玖合完勝！

因為拓展面積是花語璟云的兩倍！

就算業態稍微扳回3~5%得房率，那也差著5㎡+的使得面積呢

同理，110/120㎡皆是如此。

當然，中鐵建的花語璟云很優秀。但是在得房率這件事情上，中鐵建真的很無奈。

可能很多人問，為什么會這樣呢？怎么會這樣呢？

03.

其實一開始不是這樣的。

產品公示后，花語璟云甚至連意見反饋都沒公告，就直接取了工程規劃證。

流程的跳步，意味著中鐵建的進度在加快。

事實上，中鐵建本可以更快一點。

劇情反轉出現在中鐵建卻在拿到花語璟云地塊的當天，有人

顛覆了產品定位。

原本，中鐵建的定位，是做120~140㎡產品，并且已經進行過集團審批決策。

主打是差異化競爭。

據說中間發生了一些不可描述的故事，所以最終我們看到的結果就是

花語璟云面積段90~120㎡，貼身搏殺玖合八子。

甚至連案名，都和花溪云錦、云錦攬閱看下去是一大家子。

所以，坊間在流傳一句話：

周郎「miao」臨時改定位，反復流程失先機

當然，兩家都還沒有開盤，劇情會不會又一次反轉，皮球是圓的，接下來誰難受，鹿死誰手，尚未可知。

最擔心的事情，接下來會不會出現，表弟不想知道，表弟不敢知道！銷冠100

欲知中鐵建將如何破局，掃碼入群持續關注！

附圖：

1.中建玖合城市副中心規劃公示圖

2.中建玖合城市副中心0705/0706/0708地塊戶型推測合輯

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

.最近更新.